家の査定で重要なポイントを知ろう！査定額の算出方法と注意点も解説

マイホームの売却を検討する際、最初のステップとなるのが不動産会社による査定です。
査定は売却活動の基準となる重要なプロセスであるため、金額の出し方や評価のポイントを事前に理解しておきましょう。
今回は、査定金額の算出方法や査定時に重視されるポイント、そして注意すべき点について解説します。
山口県山口市で家の売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

家の査定額が知りたい！査定金額の算出方法は？

中古住宅の売却において重要となるのが「査定」です。
査定とは、不動産会社が物件の市場価値を算出することで、売り出し価格を決める際の基準となります。
査定には主に「簡易査定」と「訪問査定」の2種類があり、どちらも基本的に無料で依頼可能です。
簡易査定は物件の情報や周辺の取引事例などをもとにおこなわれ、すぐに結果を知れる点がメリットです。
しかし、詳細な調査がないため、訪問査定に比べると精度はやや劣ります。
一方で訪問査定は、担当者が現地を確認して物件の状態や環境を踏まえて査定する方法です。
より正確な評価を得られる点がメリットですが、結果が出るまでに時間がかかる場合があります。
次に、査定金額の算出方法として代表的な「取引事例比較法」「収益還元法」「原価法」について解説します。

取引事例比較法

取引事例比較法とは、実際に取引された類似物件の価格を基に査定対象物件の価格を算出する方法です。
築年数や立地、広さ、間取りなどの条件が近い物件の成約価格を比較し、市場価格を反映した査定額を出します。
この方法は居住用中古住宅の査定でもっとも一般的に用いられており、市場価格を反映しやすいのが特徴です。

収益還元法

収益還元法は、主に賃貸用の投資物件の査定に使われます。
物件が将来得るであろう賃料収入から必要経費を差し引いた純収益を、投資家が期待する利回りで割り戻して現在価値を求めます。
利回りの設定によって価格が大きく変動するため、市場の金利動向やリスク評価も査定額に反映される点が特徴です。
投資用物件の売却や購入の際には欠かせない評価手法の一つとなっています。

原価法

原価法とは、土地の価値と建物の再建築費用（減価償却を考慮）を合計して査定額を算出する方法です。
新築や築浅の物件の評価に向いており、とくに独自性の高い物件や取引事例が少ない場合に活用されます。
ただし、市場の需要や供給の状況、周辺の類似物件の取引価格は反映されにくいため、実勢価格と差が出ることもあります。
一般的な居住用中古住宅では取引事例比較法、賃貸物件は収益還元法、新築物件や特殊な物件には原価法が補助的に用いられることが多いと考えておくと良いでしょう。

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家の査定で重視されるポイントは？

「家の査定ではどこをチェックされるんだろう」と疑問に思う方も多いでしょう。
ここからは、家の査定でチェックされる重要なポイントについて解説します。

建物

不動産査定で「建物」に関してチェックされる主なポイントには、以下の3つがあります。
築年数
築年数は、建物の価値を左右する大きな要素です。
築年数が古いほど建物の評価は下がりやすく、新しいほど高く評価されます。
建物は時間の経過とともに劣化し、修繕や建て替えの必要性が高くなるためです。
また、不動産の評価では「耐用年数」も大きく影響します。
とくに木造住宅は耐用年数が短いため、築年数の影響を受けやすい傾向があります。
家の内装
家の売却では、内装の状態も重視されます。
具体的には、壁や床、天井の傷みや汚れ、水回り（キッチン・浴室・トイレ）の使用感、設備の劣化具合などが確認されます。
内装の中でも、とくに次の3つのポイントは査定価格に大きく影響を及ぼるため、事前のチェックが欠かせません。

• 雨漏りやシロアリ被害の有無
• 水回りの設備状況
• 最新設備の有無

もし不具合が見つかった場合は、そのまま放置せずに修繕しておくことで査定額の下落を防げる可能性があります。
小規模な補修やクリーニングで印象が大きく変わることも多いため、売却前に専門業者へ相談してみると良いでしょう。
家の外装
外壁や屋根の状態も査定時にチェックされるポイントです。
ひび割れや塗装の剥がれ、雨漏りの有無など、外観や耐久性に影響する部分が細かく見られます。
また、建物自体に傾きがないかどうかも評価の対象となり、必要に応じて水平器などの道具を使ってチェックされることがあります。

周辺環境

家の査定では、建物の状態だけでなく周辺環境も大きな影響を与えます。
周辺環境で見られる主なポイントは、以下のとおりです。
駅までの距離
基本的に、駅に近いほど土地の価値は高く評価されます。
徒歩圏内かバス利用かによっても評価は変わり、一般的には以下の基準が目安となります。

• 徒歩：駅まで10分以内
• バス：最寄りバス停から運行時間で15分以内
• バスの運行頻度：朝夕のラッシュ時に6便〜12便程度

これらの条件を満たしている場合は利便性が高いと判断され、査定額にもプラスに働く可能性が高いです。

生活利便施設までの距離

生活利便施設が近くにそろっているかどうかも査定額に影響します。
生活利便施設とは、たとえばスーパーマーケットや商店街、コンビニエンスストア、飲食店、郵便局、市役所、病院、学校などです。
駅までの距離と同じように、これらの施設まで徒歩でおおむね10分圏内かどうかが評価の目安となり、距離が近いほど査定額が高くなる傾向があります。

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家の査定における注意点

査定が少しでも有利に進むよう、最後に不動産査定における注意点を解説します。

相場を把握しておく

家の査定を受ける際には、まず市場の相場をしっかり把握しておくことが重要です。
周辺エリアの似たような物件の価格を事前に調べることで、不動産会社が提示する価格が妥当かどうか判断しやすくなります。
相場を調べる方法としては、まずインターネットの不動産情報サイトを活用するのが手軽です。
たとえば、近隣エリアで最近売り出された物件や成約済みの物件の価格をチェックすることで、おおよその市場価格を把握できます。
また、国土交通省が提供している「不動産情報ライブラリ」などの公的なデータも参考になります。

清掃を済ませておく

査定の印象を良くするために、家の清掃や片付けをきちんと済ませておくことも大切です。
室内外がきれいに整っていると、建物の状態がより良く見え、査定額アップにつながる可能性があります。
とくに水回りは、汚れていると買主の購入意欲を下げてしまう可能性があるので、重点的に掃除しましょう。

物件の詳細を正直に伝える

物件の査定を受ける際には、不具合や欠陥（瑕疵）があれば隠さずに正直に伝えましょう。
売買契約後に隠された不具合が判明すると、民法に基づく「契約不適合責任」により、契約の解除や損害賠償を求められる可能性があります。
たとえば、シロアリ被害やキッチンの水漏れ、近隣の騒音や悪臭、地盤沈下など、知っている不具合は必ず報告することが大切です。
一方で、リフォームや修繕をおこなって建物の状態が良くなっている場合は、査定の際に積極的にアピールすることで、物件の価値を高めるポイントとなります。

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まとめ

家の売却を検討する際、まずは不動産会社に査定を依頼する必要があります。
査定方法には簡易査定と訪問査定があり、査定金額は取引事例比較法や収益還元法、原価法などで算出されます。
査定を有利に進めるには、事前に相場を把握し、家の清掃や片付け、場合によっては簡易的な修繕をおこなうと良いでしょう。
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