不動産売却時に作成される査定書とは？見方とチェックポイントを解説

不動産会社に家や土地の査定を依頼すると、査定結果が記載された「不動産査定書」が作成されます。
査定書には査定額だけでなく、価格の根拠などが記載されているため、見方を把握しておかなければなりません。
そこで今回は、不動産査定書の内容と見方、チェックポイントについて解説します。
山口県山口市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却前に知っておきたい！不動産査定書とは？

不動産の査定結果がまとめられた書類を「不動産査定書」と言います。
売り出し価格を決めるための参考資料となるため、不動産売却に欠かせない書類です。
不動産査定書には2つの種類があり、作成者や金額、目的などが異なります。
1つは不動産会社による査定書、もう1つは不動産鑑定士による査定書です。
不動産を売却する目的で査定書がほしい場合は、不動産会社に査定を依頼するのが一般的です。
では、どのようなケースで不動産鑑定士への依頼が必要となるのでしょうか。
はじめに、不動産会社が作成する査定書と不動産鑑定士が作成する査定書の違いを解説します。

不動産会社による査定書

不動産会社が作成する不動産査定書は、売主が売却目的で査定を依頼した際に作成されます。
作成を依頼してから受け取るまでに要する期間は1週間程度です。
不動産会社による不動産査定書は費用がかからず、無料で作成を依頼できます。
無料で作成できる理由は、査定は不動産会社にとって営業行為の一環となるためです。
不動産会社の収入は、売却が決まったときに成功報酬としてもらう仲介手数料です。
媒介契約を結んでも、買主が見つからず成約に至らなければ、原則として費用は発生しません。
そのため無料で査定を実施し、顧客となる可能性のある売主と関わる機会を設けているのです。
ただし、不動産会社が出す査定額はあくまでも目安であり、必ずしも売り出し価格とイコールになるわけではありません。
また、その会社がもつ過去の事例などを参考に査定額を算出するため、同じ物件であっても不動産会社によって査定額は異なります。

不動産鑑定士による査定書

不動産会社の査定書は無料なのに対して、不動産鑑定士の場合は料金が発生します。
また、不動産鑑定士による査定書には、不動産鑑定評価書と不動産査定書といった2種類があります。
一般的に作成されるものは「不動産鑑定評価書」です。
不動産鑑定評価書とは、国家資格をもつ不動産鑑定士が作成する査定書で、税務や法務などで不動産の価値を公的に証明する際に利用されます。
不動産鑑定評価書の作成には15万円〜30万円ほどの費用がかかり、鑑定後2週間程度で手元に届くのが一般的です。
一方で不動産査定書は、不動産鑑定評価書の簡易版です。
不動産鑑定士による査定ではあるものの、公的な証明にはならないため、不動産鑑定評価書の3〜4割程度の費用で作成できます。
どのような時に不動産査定書が用いられるのかというと、不動産会社が通常扱わない物件の査定額を算出したい場合です。
たとえば、取引実績が少ない大型商業施設や工場などは、不動産会社では査定額の算出が難しい傾向にあります。
そのようなときに不動産鑑定士に依頼すると、鑑定評価基準に則って評価をおこない、適切な査定額を提示してくれます。

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不動産売却前に知っておきたい！不動産査定書の見方とは

不動産査定書に決まったフォーマットはなく、不動産会社によって項目や内容は異なります。
とはいえ、多くの不動産査定書は、公益財団法人不動産流通推進センターによる雛型・テンプレートが基礎となっています。
ここからは、おおよそ共通して不動産査定書に記載されている内容を解説します。

不動産の概要

不動産査定書の冒頭には、査定する不動産の概要が記載されています。
たとえば住所や最寄り駅、土地面積、間取り、構造、築年数などです。
不動産会社は、この情報をもとに類似物件を探し、過去の事例などから査定額を算出します。

査定額とその根拠

不動産査定書には、査定額とあわせて価格の根拠となる明細が記載されています。
ここに記載されている査定額は、3か月以内に売却した場合にいくらで売れるかを基準に算出された金額です。
査定額の根拠となる要素には、建物の築年数や新耐震基準の適合性、内装や外装、設備などが挙げられます。
そのほか、インスペクションの有無やリフォーム履歴、担当者の目視による物件評価項目が設けられている場合もあります。
査定額は売り出し価格を決める際の参考となるため、しっかり確認しておきましょう。

事例地情報

査定額や根拠の他に、類似物件の売買事例が書かれているケースもあります。
不動産会社は、査定する物件と類似する物件の成約事例をもとに、おおよその査定額を求めます。
類似物件がどのくらいの金額で取引されたかを知っていれば「このくらいで売却できるだろう」とある程度の相場を把握することが可能です。

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不動産売却時の不動産査定書で重点的に見るべきポイントとは？

異なるフォーマットの査定書を見比べて、依頼する会社を判断するには、チェックポイントを理解しておくことが大切です。
最後に、不動産査定書を受け取った際に重点的に確認すべきポイントを解説します。

査定額とその根拠

不動産の査定額は高ければ良いというわけではありません。
わざと査定額を高く提示して、契約を結んだ後に値下げを提案されるケースがあります。
かといって査定額が低すぎては、担当者が相場を把握していない可能性があり、損をしてしまうかもしれません。
しっかり適正価格で売却するには、査定額の根拠が適切か見極めることが大切です。
見極める方法としては、上限と下限の価格が明確に記載されているかどうかをチェックすることをおすすめします。
たとえば、査定額の記載方法が「4,000万円～5,000万円」と幅がある場合は、根拠なく査定結果を算出している可能性があります。
「査定価格：4,500万円、下限価格4,000万円、上限価格5,000万円」のように、上限と下限の価格が明確に記載されているほうが信頼性は高いでしょう。

流通性比率

不動産が売りやすいかどうかを数値で示す「流通性比率」についても確認しておきましょう。
流動性比率は1.00（100％）を基準としており、売りにくい原因があるとマイナス評価になります。
つまり、1からマイナス1は売りにくく、よりプラスは売りやすいということです。
流通性比率が基準の1以外の場合は、マイナスでもプラスでも、なぜそうなるのか根拠を確認しましょう。
流通性比率の根拠から、担当者が不動産市場をどう見ているか、対象の物件をどう売れるとふんでいるかがわかります。

見やすさ

査定書の分かりやすさや見やすさは、不動産会社の集客力にも影響します。
仲介の依頼を受けた不動産会社は、物件の情報をインターネットやチラシ、情報誌などに掲載して買主を集客するのが一般的です。
査定書がわかりにくいと、物件を宣伝する際のチラシも見づらく、「ここで暮らそう」と決断できるようなイメージを購入希望者にうまく伝えられないかもしれません。
文字が小さすぎないか、書体がバラバラになっていないかなど、全体の見やすさもチェックしておきましょう。

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まとめ

不動産査定書には、不動産仲介会社が作成するものと、不動産鑑定事務所が作成するものの2種類があります。
売却目的で不動産の価値を知りたい場合は、不動産仲介会社による無料の査定で十分といえます。
査定書を受け取ったら、査定額だけでなく、価格の根拠やコメントなどもチェックし、信頼できる会社かどうかを見極めましょう。
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