不動産売却における分筆とは？メリットや方法を解説

被相続人が亡くなると、財産を法定相続分に基づいて分ける必要があります。
しかし、土地の場合は平等に分けるのが難しく、相続人同士でトラブルになるケースも少なくありません。
そこで用いられるのが分筆という方法です。
今回は不動産の分筆とはなにか、メリットやデメリット、方法を解説します。
山口県山口市で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却における分筆とは？

まずは、不動産売却における分筆とはなにかを解説します。

1つの土地を複数に分けて登記すること

分筆とは、1つの土地を複数に分ける行為です。
土地は1筆・2筆と数えるため、分筆と呼ばれています。
土地を分けると地番が変わるため、別の不動産として登記簿が作成されるのがポイントです。
たとえば「山口県山口市〇〇町1-10」という1つの土地を2つに分筆した場合、下記のような地番になります。

• 〇〇町1-10-1
• 〇〇町1-10-2

それぞれに枝番が付けられ、別の不動産として取り扱われます。

分割との違いとは

分割とは、分筆と同様1つの土地を複数に分けることです。
しかし分筆とは違い、登記上は1つの土地のままとなります。
現行の建築基準法では、1つの土地に対して、1つの建物しか建てられません。
しかし、同じ敷地内に子ども世帯の家を建てたり、離れをつくったりすることもあります。
そのような場合は、接道義務や建ぺい率など、建築基準法を満たすように分割すれば、1つの土地でも2つ以上の建物を建てることが可能です。
建物を建てたいだけであれば、分割を選ぶのも良いでしょう。
ただし、分割とは登記上1つの土地となり、所有権も変わらない状態となります。
そのため、住宅ローンを組む際に親の不動産も担保に設定されるのが一般的です。
権利関係をめぐってトラブルになる可能性があるので、分割する際は注意なさってください。

分筆が必要なケースとは

不動産売却で分筆が必要なケースとして、下記が挙げられます。

• 複数の相続人で不動産を分けたい場合
• 土地の一部を売却したい場合

相続した財産に土地があり、複数の相続人で分ける場合は分筆が必要です。
全員の共有名義にすることも可能ですが、売却したり土地を活用したりする際に、トラブルになることがあります。
分筆によって所有権を分ければトラブルのリスクも軽減できるでしょう。
また、土地の一部の売却を検討している場合も分筆が適しています。
売却しない部分はそのまま残せるため、所有権のある土地のみ売却することが可能です。

不動産売却で分筆を選ぶメリットとデメリット

続いて、不動産売却で分筆を選ぶメリットとデメリットを解説します。

メリット1：異なる地目を登記できる

メリットとして、異なる地目を登記できることが挙げられます。
地目とは、宅地や畑、山林といった土地の区分のことです。
1つの土地のなかで地目は分けられないため、住宅を建てられない地目の場合、地目変更の手続きなどが必要になります。
不動産を分筆すれば、目的に合わせた地目を設定できるため、そのような手間がかからないのがメリットです。

メリット2：それぞれの権利関係を登記できる

それぞれの権利関係を登記できるのも、メリットです。
先述したとおり、不動産を分筆すると所有権を分けて登記できます。
そのため、売却したり土地を活用したりといったことを自由におこなうことが可能です。
分筆によって単独所有が可能になれば、相続人に合わせて持分を分割できます。

メリット3：税金が安くなることがある

1つの土地を複数に分けると、大通りに面している土地とそうでない土地が生まれることがあります。
不動産の評価額は大通りに面しているほうが高くなり、その分税金も高額になるのが一般的です。
大通りに面していない土地の評価額を下げられれば、その分税金の負担も軽減できます。

デメリット1：使い勝手の悪い土地が生まれやすい

デメリットとしてまず挙げられるのが、使い勝手の悪い土地が生まれやすいことです。
1つの土地を複数に分けると、土地面積が狭くなります。
狭い土地の場合、接道義務を満たせなかったり、増築ができなくなったりするケースも少なくありません。
使い勝手の悪い土地が生まれやすいのは、分筆による大きなデメリットといえるでしょう。

デメリット2：コストがかかる

デメリットとして、コストがかかることも挙げられます。
不動産を分ける場合、分筆登記や測量、境界確定などの手続きが必要です。
手続きは一般的に、土地家屋調査士へ依頼することになります。
状況によっては、土地家屋調査士への報酬が100万円を超えることもあるため注意が必要です。

デメリット3：固定資産税が高くなる場合がある

建物がある土地は、減税措置の対象となるため、固定資産税の負担が少なくなります。
しかし、更地の場合は適用外になり高額になる可能性があります。
分筆により評価額を下げられることもありますが、固定資産税が高くなるケースがあることを押さえておきましょう。

不動産売却するなら知っておきたい分筆の方法や手順

最後に、不動産売却するなら知っておきたい分筆の方法や手順を解説します。

手順1：土地家屋調査士に依頼する

まずは、土地家屋調査士に分筆の相談にいきます。
不動産売却における分筆には、登記や測量など専門的な知識を要する場面も多いため、土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。

手順2：事前調査をおこなう

法務局や市役所に足を運び、売却する土地の広さや境界がわかる資料を取得します。
登記簿謄本や公図、地積測量図などから把握することが可能です。
とくに隣地との境界があいまいな場合は、売却時にトラブルになる可能性があるため、しっかり確認しておきます。

手順3：分筆案を作成する

事前調査が終わったら、分筆案を作成します。
土地家屋調査士が作成するのが一般的なので、作成方法について頭を悩ませる必要はありません。

手順4：現地調査と確定測量をおこなう

続いて、土地家屋調査士による現地調査がおこなわれます。
現地調査とは、売却する不動産の状況をチェックし、どのような作業が必要になるかを確認するための調査です。
また、境界があいまいなままでは分筆や売却ができません。
そのため、現地調査が完了次第、確定測量をおこないます。
確定測量とは、隣地との堺を明確にする行為です。

手順5：境界標を設置する

次は、境界線に目印となる境界標を設置します。
コンクリート杭やプラスチック杭、金属製のプレートなど、設置する場所に適したものを選びます。

手順6：現地で境界の確認をする

隣地の住民も立ち会いのもと、現地で境界の確認をおこないます。
県道や市道に面している土地の場合、自治体が立ち会うことも多いです。

手順7：分筆登記をおこなう

最後に分筆登記をおこないます。
この手続きも土地家屋調査士がおこなうのが一般的です。
分筆登記には、下記の書類が必要となります。

• 測量図
• 境界確認書
• 登記申請書

書類の作成も、土地家屋調査士に依頼するケースが多いです。

まとめ

一部の不動産を売却する際は、分筆が必要です。
ただし、メリットだけでなくデメリットも生じるため、専門家のアドバイスをもらいながら進めることをおすすめします。
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