不動産売却時に消費税は課税される？非課税のケースと注意点も解説

食品や日用品を買い物するとき、私たちは消費税を支払っています。
支払った消費税は、事業者に納税義務が生じる間接税に分類されます。
では、不動産を売却して売却金を得ると、売主には消費税が課税されるのでしょうか。
今回は不動産売却時の消費税について、課税されるケースと非課税のケース、売却時の注意点を解説します。
山口県山口市で土地や建物の売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却で消費税が課税されるケースとは？

まずは、不動産売却で消費税が課税されるケースを解説します。

課税されるもの1：仲介手数料

不動産売却時に消費税が課税されるものとして、まず仲介手数料が挙げられます。
仲介手数料とは、仲介を依頼した不動産会社に支払う報酬のことです。
不動産売却時、多くの方が不動産会社と媒介契約を締結し、販売活動を依頼することと思います。
課税事業者である不動産会社には、消費税を含めた金額を支払うのが一般的です。
ちなみに、仲介手数料の金額は契約金額によって下記のとおり異なります。

• 契約金額200万円以下：契約金額×5％+消費税
• 契約金額200万円超え400万円以下：契約金額×4％+2万円+消費税
• 契約金額400万円超え：契約金額×3％+6万円+消費税

仲介手数料は、契約金額が高いほど上がります。
また、令和元年8月30日国土交通省告示第493号によって400万円未満の低廉な空き家などを売却する場合、仲介手数料は「18万円+消費税」が上限となりました。
これは、仲介手数料と物件調査費を合算した金額です。

課税されるもの2：一括繰り上げ返済手数料

不動産売却で消費税が課税されるケースとして、一括繰り上げ返済手数料も挙げられます。
不動産を住宅ローンを使って購入し、売却時に残債がある場合は一括で完済しなければなりません。
融資を受ける際、金融機関が対象の不動産に抵当権を設定しているからです。
抵当権の付いた不動産はそのままだと売却できず、抵当権抹消するための条件が住宅ローンの完済となります。
一括繰り上げ返済する場合は、手数料がかかり、その手数料に消費税が課税されます。

課税されるもの3：司法書士報酬

司法書士報酬も、消費税が課税されるものの1つです。
抵当権抹消の手続きには、登録免許税と司法書士へ支払う報酬が必要となります。
報酬の金額は依頼する司法書士によって異なりますが、5,000円～2万円が相場です。
消費税を含めると、5,500円～2万2,000円を支払うことになるでしょう。
ちなみに抵当権抹消の手続きは、個人でおこなうことも可能です。
しかし、専門的な知識を要する場面が多いため、司法書士に依頼するのが一般的といえます。
また、不動産売却に伴う所有権移転登記の費用は、買主が負担するケースが多いです。

課税されるもの4：課税事業者が居住用以外の不動産を売却する場合

不動産投資などで前々年の課税売上高が1,000万円を超えている場合は課税事業者とみなされ、居住用以外の不動産を売却すると消費税が課税されます。
居住用不動産とは、マイホームやセカンドハウスなどです。
居住用ではない不動産を売却する場合は、課税事業者に該当するか否かを確認なさってください。

不動産売却で消費税が非課税になるケースとは？

続いて、不動産売却で消費税が非課税になるケースを解説します。

非課税になるもの1：土地の売却

非課税になるものとして、まず土地の売却が挙げられます。
「土地は消費されるものではない」と考えられているためです。
そのため、土地のみを不動産売却する場合は非課税となります。
ただし、土地を駐車場や車庫などとして利用している場合は、設備とみされる可能性が高いです。
設備となる場合は消費税が課税されるので注意しましょう。

非課税になるもの2：土地の定着物

土地の定着物も、不動産売却において消費税は課税されません。
土地の定着物とは、庭木や石垣など、土地と容易に切り離すことができないもののことです。
土地の一部として一緒に売却されるため、非課税となります。

非課税になるもの3：個人が建物を売却する場合

個人が建物を売却する場合も、消費税は非課税となります。
建物の売却で消費税が課税されるのは、事業者が対価を得るためにおこなう事業の場合です。
そのため、個人間の不動産売却では非課税となるでしょう。
ただし、個人であっても売却する建物が収益物件（居住用以外の不動産）の場合は課税対象となります。
収益物件の売却は、一般的に事業を目的とする取引と判断されるからです。

非課税になるもの4：印紙税や譲渡所得税などの税金

印紙税や譲渡所得税、登録免許税などの税金には消費税はかかりません。
それら自体が税金のため、消費税は非課税となります。

不動産売却における消費税の注意点

最後に、不動産売却における消費税の注意点を解説します。

注意点1：不動産価格は税込で表示される

注意点としてまず挙げられるのが、不動産価格は税込で表示されることです。
平成25年10月に施行された「消費税転嫁対策特別措置法」では、価格は税込表示ではなくても良いと定められました。
しかし、不動産価格については「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」において、消費税も含めて表示することになっています。
そのため、チラシなどに記載する価格は税込にしなければなりません。

注意点2：仲介手数料は税抜価格に対してかかる

仲介手数料は税抜価格に対してかかることも、注意点の1つです。
先述したとおり、仲介手数料は契約金額によって異なります。
この契約金額は税抜価格となっているため、不動産売却時に仲介手数料を計算する際は注意が必要です。

注意点3：引き渡しのタイミングの税率が適用される

消費税は、引き渡しのタイミングの税率が適用されることも注意点の1つです。
消費税率が変わる日の前日までに引き渡せば、改正前の税率が適用されます。
しかし、引き渡しが改正日以降になる場合、消費税の金額が大きく変わることになるでしょう。
不動産の売却は取引金額が大きくなるため、引き渡しのタイミングにも注意したいところです。

注意点4：法人の不動産売却では消費税が課税される

法人が事業として、継続かつ繰り返し不動産売却する場合、消費税の課税対象となります。
個人間の不動産売却は、繰り返しおこなわれるケースが少なく、一回限りになるケースが多いです。
そのため、事業の取引として認められないでしょう。
しかし、法人が繰り返し不動産売却する場合は事業とみなされ、消費税が課税される可能性が高いです。
課税状況によっては免税事業者となることもあるので、法人の場合は売り上げ高を確認しておきましょう。

消費税の納税方法は？

不動産売却で消費税が課税されることになった場合、下記の納税方法があります。

• 窓口での現金支払い
• 口座引き落とし
• クレジットカード決済
• コンビニエンスストアでの支払い
• インターネットバンキングでの支払い

納税方法は複数あるので、利用しやすい方法を選んでください。

まとめ

不動産売却では、消費税が課税されるケースと非課税になるケースがあります。
どのような場合に課税されるのかを知っておけば、スムーズに不動産売却できるでしょう。
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