相続後に不動産売却する方法は?かかる税金や売却時の注意点

2022-12-20

相続後に不動産売却する方法は?かかる税金や売却時の注意点

この記事のハイライト
●相続後に不動産売却する際は手続きの流れや必要書類を知っておこう
●不動産売却時はさまざまな税金や費用がかかるため控除や特例の利用がおすすめ
●相続での売却の際でも契約不適合責任などの注意点がある

相続後の不動産売却は、手続きや協議が煩雑だといわれています。
しかし、なにもしないでいると問題が発生するので注意が必要です。
今回は相続後に不動産売却する際の手続きと税金、注意点などについて解説します。
山口県山口市で不動産を相続する予定のある方や、不動産売却をご検討中の方はぜひ参考になさってください。

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相続後の不動産売却時の手続きや必要書類

相続後の不動産売却時の手続きや必要書類

まずは、相続後に不動産売却する際の手続きや必要書類、媒介契約についてご紹介します。

手続きの流れ

相続後に不動産売却する際の、一般的な流れは下記のとおりです。

  • 相続人を確定する
  • 相続登記の手続きをおこない名義を変更する
  • 不動産会社と媒介契約を結び売却活動を開始する
  • 買主と売買契約を締結する
  • 引き渡しをおこなう

手続きする際にまずおこなうことは、相続人の確定です。
遺言書や遺産分割協議にて、財産の分割方法や割合などを決定します。
相続人が確定したら、不動産売却する土地や建物に対する相続登記をおこなってください。
相続登記によって、不動産の名義を変更することが可能です。
相続登記をしないと、売却が難しくなるため手続きは必ずしておきましょう。
名義変更が完了したら、次は不動産会社と媒介契約を締結します。
買主が見つかり次第、売買契約を締結し、引き渡しして不動産売却の完了です。

相続時の必要書類

不動産を相続した際、手続きに必要な書類は下記のとおりです。

  • 市役所で取得する書類:被相続人の戸籍謄本(出生から死亡まで)・被相続人の住民票の除票・相続人全員の戸籍謄本・不動産を相続する方の住民票の写し・固定資産評価証明書・相続人全員の印鑑証明書
  • ご自身で作成する書類:登記申請書・遺産分割協議書(必要な場合)・相続関係説明図(なくても可)
  • 法務局で取得する書類:不動産の登記事項証明書

登記申請書や遺産分割協議書、相続関係説明図は法務局のホームページにテンプレートがあります。

媒介契約の種類

不動産売却する際は、不動産会社と媒介契約を締結するのが一般的です。
媒介契約には下記の3種類があり、それぞれ特徴が異なりますが、相続における不動産売却の際はどの媒介契約が良いのでしょうか。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

一般媒介契約とは、3つの契約のなかでもっとも制限の少ない種類です。
同時に複数の不動産会社に仲介を依頼でき、ご自身で買主を見つけて取引することもできます。
たくさんの方に不動産の情報を知ってもらいやすくなるのがメリットです。
専任媒介契約を選ぶ場合、ご自身で買主を見つけることができますが、1社の不動産会社にしか仲介を依頼できません。
不動産情報ネットワーク(レインズ)への登録が義務となり、不動産会社には売主に対して2週間に1度の販売状況の報告が義務付けられています。
専属専任媒介契約は3種類ある媒介契約のなかで、もっとも制限のある種類となります。
1社の不動産会社にしか仲介を依頼できず、ご自身で買主を見つけて取引することもできません。
しかし、不動産情報ネットワーク(レインズ)への登録と販売状況の報告が1週間に1度不動産会社に義務付けられているため、活動状況をより把握しやすいでしょう。

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相続後の不動産売却にかかる税金の種類

相続後の不動産売却にかかる税金の種類

続いて、相続後の不動産売却にかかる税金の種類と計算方法、使える控除・特例をご紹介します。

譲渡所得税

不動産売却時にかかる税金としてまず挙げられるのが、譲渡所得税です。
譲渡所得税とは所得税と住民税のことで、売却によって得た利益に対して課税されます。
譲渡所得税の計算方法は下記のとおりです。
売却利益×税率
売却利益とは、不動産売却で得た総収入から取得費用や譲渡費用をひいたあとの金額です。
取得費用とは建築費用や仲介手数料など、不動産の購入時に支払った費用を指します。
譲渡費用とはリフォーム費用や測量費用など、売却時にかかった費用です。
また、税率は不動産の所有期間によって下記のとおり異なります。

  • 所有期間5年以下:短期譲渡所得(所得税30%・住民税9%)
  • 所有期間5年超:長期譲渡所得(所得税15%・住民税5%)

現在は東日本大震災の復興のため、特別復興所得税(基準所得税額の2.1%)が加算されます。

印紙税

印紙税とは、不動産売却時の売買契約書にかかる税金です。
契約金額に応じた収入印紙(200円~60万円)を貼り付け、消印によって納税が完了します。

そのほかの税金や費用

相続後に不動産売却する際は、下記の税金や費用も必要です。

  • 登録免許税
  • 仲介手数料

住宅ローンの利用などによって、不動産に金融機関の抵当権が設定されている場合、抵当権抹消の手続きが必要です。
その際に発生するのが登録免許税で「不動産の数×1,000円」で計算します。
仲介手数料とは、仲介を依頼した不動産会社に支払う費用です。
売買価格によって上限が定められており、400万円超の場合は「売買価格×3%+6万円+消費税」が上限になります。

使える控除・特例

相続後に不動産売却する際、条件に合えば控除・特例が利用できます。
相続から3年以内に利用できるものは下記の2種類です。

  • 3,000万円特別控除
  • 取得費加算の特例

3,000万円特別控除は相続した空き家を取り壊し、更地にして売却する際に利用できる可能性があります。
一定の条件を満たせば譲渡所得から3,000万円を控除でき、税金対策として有効です。
また、相続税を納付した方は、取得費加算の特例を利用できるかもしれません。
相続が発生した日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以降3年を経過するまでに不動産売却することなどが条件となります。
取得日から一定の相続税額を加算して譲渡所得を計算するため、税金の負担が軽減されます。

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相続後に不動産売却する際の注意点

相続後に不動産売却する際の注意点

最後に、相続後に不動産売却する際の注意点をご紹介します。

注意点1:相続登記をおこなう

先述したとおり、相続後に不動産売却する際は、名義を変更するための相続登記が必要です。
被相続人の名義のままでは、売却が難しくなります。
2024年から相続登記は義務化されるため、現段階で相続が発生した際も手続きしておくのがおすすめです。

注意点2:相続人同士で話し合いを十分におこなう

相続人同士で話し合いを十分におこなうことも、注意点の1つです。
相続後の不動産売却は、たとえ身内であっても揉め事の原因になることもあります。
たとえば相続した不動産にもともと住んでいる方(同居)がいらっしゃる場合や、店舗や工場など、売却すると事業が継続できなくなる場合は注意が必要です。
不動産売却に前向きでない方がいらっしゃる場合、手続きがスムーズにいかない可能性があります。
相続後に不動産売却する場合は遺産分割協議をしっかりとおこない、トラブルを回避しましょう。

注意点3:契約不適合責任を問われないよう調査を念入りにする

契約不適合責任を問われないよう、調査を念入りにすることも、注意点として挙げられます。
相続後に不動産売却する際、トラブルになりやすいのが物件の不具合です。
契約内容と異なる不動産を引き渡すと、売主はその責任を負わなくてはなりません。
契約解除になる恐れもあるので、念入りに調査したうえで売却することが大切です。

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まとめ

相続後に不動産売却する際の手続きと税金の種類、注意点などを解説しました。
相続に伴う不動産売却の際にはトラブルとならないよう相続人同士できちんと話し合いをしておくことが大切です。
山口県山口市で不動産を相続するご予定の方は、私たち「株式会社東武住販 山口店」にご相談ください。
売却(買取)のサポートはもちろん、不動産売却の疑問についても丁寧にお応えいたします。

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