特定空家とは？認定される基準やリスクを知ろう

空家を適切に管理せず放置すると、特定空家に認定される可能性があります。
特定空家になるとさまざまなデメリットが生じるため、注意しなければなりません。
今回は特定空家とはなにか、認定される基準やリスクを解説します。
山口県山口市で空家を所有している方は、ぜひ参考になさってください。

特定空家とは？認定された場合通常の空家とはなにが違う？

特定空家とは、誰も住んでいない家のうち「放置すべきでないと判断された家」のことです。
一般的には倒壊や衛生環境の悪化など、さまざまなリスクを抱えた空家が認定されます。
平成27年に空家等対策の推進に関する特別措置法が施行され、国土交通省が示す認定基準を満たす家は、特定空家として扱われるようになりました。
その家が原因で近隣住民に危険を及ぼす可能性がある場合、特定空家に認定される可能性が高いといえます。

空家の定義とは？

空家対策特別措置法が定める空家の定義とは、下記のとおりです。

• 建築物またはこれに附属する工作物および敷地
• 常時住んでいないまたは家の使用がおこなわれていない

誰も住んでいない状態であっても、所有者が適切に管理をおこなっていれば、通常の空家に該当します。

通常の空家と特定空家の相違点とは？

通常の空家と特定空家の相違点は、法律上、下記のようになっています。

• 通常の空家：近隣住民の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、適切に管理する
• 特定空家：家の修繕や解体、植物の選定や伐採など、周辺環境の保全を図るための措置をおこなう・自治体から助言や指導、勧告や命令を受ける・助言や指導に応じなかった場合は行政代執行が実施され、その費用は所有者が負担することになる

空家等対策の推進に関する特別措置法の、第3条にあるのが通常の空家で、第14条が特定空家です。
通常の空家を放置してもペナルティはありませんが、特定空家に認定されると処分が下されることになります。

法律における特定空家の認定基準とは

特定空家の認定基準は、現在4つあります。
所有している空家が該当するか否かをチェックしてみましょう。

認定基準1：倒壊や破損の恐れがある

認定基準としてまず挙げられるのが、倒壊や破損の恐れがある場合です。
倒壊の恐れがある状態とは、家の基礎が沈下していたり柱が傾いていたりするケースです。
例として、下記の状態が挙げられます。

• 基礎が変形・破損している
• 基礎と土台がずれている
• シロアリ被害などで土台が腐敗している
• 柱や梁、筋違が変形している
• 柱と梁がずれている

上記のような状態は、家が倒壊する可能性があります。
土台や基礎などの建物の重要な部分が傷んでいる場合は、早めに修繕をおこないましょう。
看板や門、屋根瓦などが古く破損している場合も、近隣住民に危険が及ぶため早めに対処する必要があります。

認定基準2：衛生上著しく有害となる恐れがある

衛生上著しく有害となる恐れがある空家も、特定空家に認定されるリスクがあるため注意しましょう。
状態としては、下記のようなケースが該当します。

• 外壁のアスベストが飛散する可能性が高い
• 浄化槽が破損し汚物が流出したり異臭が発生したりしている
• ゴミを放置し異臭が発生している
• 放置したゴミから害虫や害獣が発生し、繁殖している

築年数の経過した家の場合、浄化槽が破損している可能性があります。
必要な修繕をおこなわないと、汚物が流出したり異臭が発生したりするため注意が必要です。
また、適切に管理されない家は、ゴミが放置されることも珍しくありません。
ゴミによって異臭や害虫、害獣が発生してもなお放置し続けると、特定空家の認定基準を満たしてしまうでしょう。
そのため、ハウスクリーニングや排水管の掃除などをおこない、改善する必要があります。

認定基準3：景観が著しく損なわれている

景観が著しく損なわれている場合も、特定空家に認定される可能性があります。
景観が著しく損なわれている状態の例は、下記のとおりです。

• 外壁の落書きがそのまま放置されている
• 立木が繁殖し、雑草やツタなどで外壁が覆われている
• 粗大ゴミなど大きな不用品が敷地内に放置されている
• 看板が壊れたままになっている

落書きやゴミを放置したり草刈りを怠ったりすると、特定空家の認定基準を満たしてしまうかもしれません。
地域の景観が悪くなれば、周辺の土地の資産価値にも影響するでしょう。
上記は、近隣住民から苦情が寄せられることも多いケースです。
近隣住民と良好な関係を保つためにも、なるべく迅速に対処することをおすすめします。

認定基準4：放置することが不適切な状態

特定空家の認定基準として、放置することが不適切な状態も挙げられます。
放置することが不適切な状態とは、下記のようなケースです。

• 立木が道路にはみ出したり散乱したりしている
• 動物の鳴き声による騒音や糞尿の異臭が発生している
• 門や玄関の鍵が壊れており容易に侵入できる
• 雪落の危険性がある

上記は近隣住民の生活に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、空き巣や放火など、犯罪の温床にもなりやすい状態です。

特定空家に認定されるとどのようなリスクが生じる？

特定空家に認定されると、大きくわけて3つのリスクが生じます。

リスク1：行政指導を受けることになる

特定空家に認定された場合のリスクとしてまず挙げられるのが、行政指導を受けることです。
行政指導とは先ほどご紹介したとおり、自治体からの助言や指導、勧告や命令などを指します。
助言や指導があったタイミングで、適切に対処すれば問題ありません。
しかし、放置すると勧告や命令が下されることになります。
命令に応じず、そのあとも空家を放置し続けると、行政代執行で空家を強制解体されてしまうでしょう。
さらに、その費用は所有者に請求されるのもデメリットです。

リスク2：固定資産税が高くなる

固定資産税が高くなるのも、特定空家に認定された際のリスクです。
居住用の家であれば、住宅用地特例が適用されているため、固定資産税と都市計画税が安くなっています。
しかし、特定空家に認定された場合、住宅用地特例から外され税金の負担が大きくなります。

リスク3：過料が科せられる

自治体からの命令に応じないと、最大50万円の過料が科せられる可能性があります。
行政指導が命令になると、過料が科せられる一歩手前です。
そのため、助言や指導のタイミングで適切に対処すべきといえます。

活用方法のない空家は早めに手放すのがおすすめ

空家の活用方法がなく、適切に管理できない場合は早めに手放すのがおすすめです。
特定空家に認定されたリスクを考えると、売却によるメリットのほうが多いといえます。
古い空家の場合は、買取もひとつの方法です。
買取とは、不動産会社が買主となる不動産の売却方法のことです。
売却活動が不要であるため、買取なら仲介に比べて空家をスピーディーに手放せ、すぐに現金化できるでしょう。

まとめ

特定空家とはなにか、認定される基準やリスクを解説しました。
特定空家に認定されてしまうと、さまざまなリスクを負うことになるので、早めに手放すことをおすすめします。
私たち「株式会社東武住販　山口店」は、山口県山口市での不動産買取を専門としております。
空家の処分にお困りの方は、ぜひお気軽にご相談ください。