空き家を放置するデメリットとは？税金の支払いから売却方法までご紹介

不動産売却をお考えの方の中には、放置した空き家を手放したいという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
空き家を放置し続けると近隣住民とトラブルに発展するだけでなく、税金の支払いも発生します。
そこで今回は山口県山口市エリアで不動産売却をサポートする私たち「株式会社東武住販山口店」が、空き家を放置するデメリットや、売却方法についてご説明します。

空き家を放置することでのデメリットとは

活用していない空き家を放置することでの3つのデメリットについて、以下で解説します。

劣化が著しく進み倒壊の危険性が増す

空き家は築年数が経過しているものが多く、すでにかなり劣化していることが多いです。
ですが放置されることで、空き家の劣化は著しく進行します。
そのまま放置し続ければ、建物の基礎や柱は朽ち果ててしまうことでしょう。
なぜなら、建物は人が住まないことで、窓やドアを開けて換気されることあないので、湿気がたまって木部を腐らせてしまうからです。
よって、人が住まずに空き家として放置すると、建物の老朽化は著しく進行してしまい、建物の倒壊、景観の悪化など周囲に迷惑かけるデメリットを引き起こします。
台風や地震によって、屋根や壁が飛んだり建物ごと倒壊したりする危険性が増すだけでなく、他人にケガを負わせたり近隣の家を壊したりするなど、取り返しのつかない損害を与えてしまう可能性が高まります。

不審火や犯罪の温床になるデメリットがある

放置された空き家は、不審火や犯罪の温床になるリスクもあります。
劣化した木材はとても火の回りが早く、火が付くと一気に全体へ延焼します。
また放置された空き家は、犯罪の温床になります。
具体的には、放置された空き家を振り込め詐欺グループの活動拠点として勝手に使われてしまうケースがあるようです。
このように放置された空き家は、空き家周辺に住む人にとって危険な状態であるということを強く認識しておく必要があります。

害虫と害獣が住み着いてしまう

放置された空き家は、庭の草木が伸び放題で生い茂り、野良犬や野良猫、イタチやタヌキなどが住みつくこともあります。
糞尿の悪臭に加え、近隣の家にも害獣被害がおよびます。
またスズメバチの巣などが出来てしまうと、隣家の人まで危険にさらされてしまい、近隣トラブルの原因になります。

空き家を放置していても税金はかかる

空き家は、放置していても税金はかかるということが注意点です。
不動産に人が住んでいる住んでいないに関わらず、毎年固定資産税と都市計画税が課税されます。
固定資産税と都市計画税は、土地と家屋それぞれの所有者に対して各市町村から納税通知書が送付されます。
なお土地の上に家屋が建っている一戸建ての場合、土地の固定資産税に対して「固定資産税等の住宅用地特例」という減税制度が適用されます。
この減税制度の適用条件には家屋の築年数は関係なく、古い空き家であっても適用されます。

特定空家に指定されるデメリットとは

土地に家屋が建っていれば減税される「固定資産税等の住宅用地の特例」ですが、「特定空家」に指定されてしまうと特例を外されてしまいます。
固定資産税が増額されることを避けるために、大半の所有者は更地にすることはせず、空き家のまま所有することを選びます。
ですが空き家は放置していると様々な問題が発生するため、適切な管理が不可欠です。
近年空き家が社会問題化しているのは、人口減少で賃貸需要が激減していることに加えて、空き家を管理できない所有者が増えたことが原因です。
これ以上放置された空き家を増やさないために制定されたのが、「空き家対策特別措置法」になります。
空き家対策特別措置法によって管理が適切でない放置された空き家は、「特定空家」に指定されます。
特定空家に指定されると、前述したように「固定資産税等の住宅用地特例」の適用対象から除外されてしまうのです。
特定空家に指定された場合、固定資産税の計算根拠となる課税標準額の1/6の軽減措置が無くなります。
これによって固定資産税額は、最大で4.2倍まで増額することになります。
そのため空き家の固定資産税が増額しないようにするためには、放置せず適切に管理して「特定空家」に指定されないことが重要になります。
特定空家に指定される要件とは、具体的に以下のような管理状態のことを指します。

• 建物が傾いていて倒壊の危険性がある
• 外壁が剥がれ落ちている
• ゴミが放置されていて害虫や害獣の発生している
• 家の窓ガラスは割れて草木に覆われている
• 空き家への侵入が容易で犯罪の温床になる

これらに注意して、空き家管理に努め、売却するなどの処分方法なども検討しておくと良いでしょう。

放置した空き家の売却方法とは

活用していない放置した空き家の売却には、以下のような2つの方法があります。

放置した空き家をそのままの状態で売却する

空き家を放置している場合、そのままの状態で売却すれば、解体費がかからないので余計な出費を抑えることができます。
昨今は建築資材の高騰が続いているため新築住宅の価格が上昇し続けています。
そのため築古の家を安く購入して、自分好みにリフォームして住みたいという方が増えています。
築20年以上の古家の場合、「古家付き土地」として売りに出せば、そういった客層からの購入が期待できるでしょう。
ただし古家付き土地として売りに出すデメリットは、いつになったら売れるのかが分からないことです。
そのため建物の劣化が進行している場合は、売却活動中に建物の一部が破損したり不審者に侵入されたりするリスクがあります。
よって売却期間中も空き家を放置せずに、適切な方法での維持管理が必須です。
古家付き土地の販売方法については、築20年以内の家屋であれば中古住宅として販売するほうが良いでしょう。
建物に資産価値が残っているので、物件価格にも建物価値が反映されます。
一方で築20年を超えると建物の資産価値はゼロとみなされるため、古家付き土地として土地価格のみで売りに出すことになります。

放置した空き家を更地にして売却

放置した空き家を解体したあと、更地として売却する方法もあります。
売主が建物を解体して更地にすることで、買主は解体費用を支払う必要がなく、土地を購入後すぐに新築工事に着工できるメリットがあります。
そのため買主にメリットが大きいことから、古家付き土地として売るよりも更地にして売る方が早く売却できる可能性が高いと言われています。
また放置された空き家を解体してしまうので、放置空き家が原因による近隣トラブルの心配が無くなります。
ただし建物の解体には、高額な解体費用がかかります。
建物の規模や構造にもよりますが、解体費用の相場は100万円以上かかると言われています。
また土地に空き家が建っていると固定資産税の住宅用地の特例を受けることができますが、更地にしてしまうと特例を受けることができないことに注意が必要です。

まとめ

今回は空き家を放置するデメリットや、税金の支払いから売却方法ついてご説明しました。
特定空家に認定されないためにも、しっかりと空き家の管理をするようにしましょう。
私たち「株式会社東武住販山口店」は、山口県山口市エリア周辺の不動産売却のサポートをしております。
空き家に関するご相談や、不動産売却でお困りの方は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。