空き家でも固定資産税はかかる!特定空家との違いや計算方法と節税対策

2022-09-13

空き家でも固定資産税はかかる!特定空家との違いや計算方法と節税対策

この記事のハイライト
●近隣の環境に悪影響を及ぼす「特定空家」は、固定資産税1/6の控除が受けられない
●空き家の固定資産税の計算方法は「土地」と「建物」をわけて算出し、土地のみに軽減税率が適用される
●固定資産税を節税するためには、空き家は放置しないで親族に貸すか売却、または買取を検討する

相続で空き家を所有しているけれど、何も手をつけず放置していませんか?
空き家を放置したままでいると、「特定空家」に指定され、固定資産税が3~4倍ほども高くなる恐れがあるため注意が必要です。
そこで今回は、空き家を所有している方へ向けて空き家の固定資産税についての概要や計算方法、税金を抑えるための節税対策について解説します。
山口県山口市で空き家の不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

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放置した特定空家にかかる固定資産税は3~4倍に

放置した特定空家にかかる固定資産税は3~4倍に

不動産を所有すると固定資産税がかかりますが、人が住んでいない空き家であっても同様にかかります。
またそのままの状態で放置し国や自治体から「特定空家」に指定されると、住宅用地の特例が受けられなくなることから、固定資産税1/6の控除が受けられなくなるのです。
特定空家とは、平成26年(2014年)に制定された「空き家対策特別措置法」による、そのまま放置することで周囲の住環境や景観を著しく損ねる恐れのある空き家を指します。
特定空家の条件は以下のとおりです。

  • 建物の傾斜や腐朽、外壁の剥落など、放置すれば倒壊の危険性がある空き家
  • 害虫の発生やゴミの放置など、著しく衛生上有害な可能性がある空き家
  • 家が隠れるくらい雑草や樹木が繁茂しているなど、適切な管理がおこなわれないことにより景観が損なわれている空き家
  • 落石や空き家への侵入が容易など、周辺の生活環境を保全するために放置することが不適切な空き家

つまり、近隣の環境に影響するほど劣悪な状態になるまで放置しないことが重要です。
では、空き家を解体して更地にしたほうが良いのでは?と考える方も少なくありませんが、実は更地にした場合も住宅用地の特例による1/6の控除が受けられなくなるため注意が必要です。
このことから特定空家に指定されると、3~4倍ほど固定資産税が上がります。
そのため引き続き住むことが難しい劣化が進んだ空き家は、特定空家に指定される前にできるだけ早く「古家付き土地」として売却することをおすすめします。

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空き家にかかる固定資産税の計算方法!特定空家との違いは?

空き家にかかる固定資産税の計算方法!特定空家との違いは?

空き家を管理するなら、毎年かかる固定資産税についても把握しておきましょう。
また通常の空き家と特定空家では固定資産税の計算方法も異なります。
ここでは空き家と特定空家それぞれにかかる固定資産税についてチェックしておきましょう。
空き家の固定資産税を計算する際には、「土地」と「建物」をわけて算出します。
固定資産税=「土地の固定資産税」+「建物の固定資産税」

  • 土地の固定資産税=固定資産評価額×1.4%×軽減税率
  • 建物の固定資産税=固定資産評価額×1.4%

固定資産税評価額は、固定資産税の基準となる価格で、自治体から送付される「固定資産税納税通知書」に記載の金額を参照します。
土地も建物も税率は1.4%で、軽減税率は家が建っている土地にのみ適用されます。
そのため、空き家を解体して更地にすると「住宅用地の特例」の適用外となり、軽減税率による最大1/6の控除はされません。

固定資産税の軽減税率

住居としてみなされる空き家については「住宅用地の特例」により、空き家が建つ土地にのみ軽減税率が適用されます。
また、固定資産税の軽減税率は空き家のある土地の広さで異なります。

  • 空き家の土地面積が200㎡未満:1/6
  • 空き家の土地面積が200㎡以上:1/3

なお、特定空家については、軽減税率の適用がないため、「課税標準額×1.4%」で算出します。

空き家と特定空家の固定資産税の計算例

上記の計算方法を用いて、空き家と特定空家で固定資産税の課税額がどれぐらい違うのか比較してみましょう。
<空き家の条件>

  • 土地の固定資産税評価額:2,200万円(土地面積200㎡)
  • 家の固定資産税評価額:600万円

例1)山口県山口市の空き家の場合

  • 土地の固定資産税=2,200万円×1.4%×1/6=5.2万円
  • 家の固定資産税=600万円×1.4%=8.5万円
  • 空き家の固定資産税=13.7万円

例2)山口県山口市の特定空家の場合

  • 土地の固定資産税=2,200万円×1.4%=30.8万円
  • 家の固定資産税=600万円×1.4%=8.5万円
  • 空き家の固定資産税=39.3万円

このように同じ条件の空き家でも、軽減税率の控除が受けられない「特定空家」に指定されると、約3倍近く固定資産税の納税額がアップします。
土地が広くなるとさらに負担額が増え、大きな損失につながる可能性があるため注意しましょう。

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空き家の固定資産税を節税するための対策

空き家の固定資産税を節税するための対策

空き家を所有している方にとって、固定資産税の負担は大きなものです。
少しでも負担が軽くなるよう、空き家の固定資産税についての節税対策をご紹介します。

節税対策1:空き家を親族に貸し出す

人の住んでいない空き家は湿気がこもり、家が日を追うごとに劣化していきます。
空き家を親族に貸し出し住んでもらうことで、管理をお願いでき、特定空家になることを防げるでしょう。
また、固定資産税分を家賃として設定すれば、貸す側は固定資産税の支払いがなくなり、借りる側も金銭的負担は軽いため、お互いにメリットを感じられることも大きなポイントです。
相続などで空き家を所有する際は、空き家に住む方はいないか、管理は誰がするのかなどを親族間で相談し話し合うと良いでしょう。

節税対策2:特定空家の指定を解除してもらう

すでに特定空家に指定された際に節税する方法は、自治体に特定空家の指定解除をお願いすることです。
特定空家の指定は以下の方法で解除が可能です。

  • 空き家を賃貸に出し、人に住んでもらう
  • 空き家の管理を業者へ依頼する

上記の方法を用いることで、空き家の管理責任を果たしているとみなされるため、特定空家の指定を解除し、固定資産税の控除が受けられます。
ただし特定空家に指定されるほど劣化の進んだ建物を賃貸に出す場合、修繕やリフォーム費用がそれなりにかかることは念頭においておきましょう。

節税対策3:空き家を売却または買取依頼する

空き家に住む予定のない方は、空き家を売却することで節税対策へとつながります。
空き家を売却すれば固定資産税がなくなるうえ、立地や条件によっては利益を得ることもできます。
相続した空き家の場合は、相続から3年以内に売却すれば「相続空き家の3,000万円特例控除」により、3,000万円の利益まで控除が可能です。
また売却も難しいほど不便なエリアや、建物の劣化が進んで購入希望者が現れない場合は、買取を検討してみるのも手段の1つです。
買取なら、不動産会社が直接不動産を購入するため、購入希望者を探す手間もなくすぐに現金化できます。
山口県山口市の不動産の売却や買取については、株式会社東武住販山口店までお気軽にご相談ください。

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まとめ

空き家は所有しているだけで、さまざまなリスクや金銭的負担がかかります。
一度劣化が進んだ家は、時間が経てば経つほど資産価値も下がり、特定空家に指定されたり、トラブルを招いたりする恐れもあるため注意が必要です。
将来空き家に住む予定がなければ、固定資産税の納税義務や管理責任を問われないためにも、売却や買取など空き家を手放すことを検討してみましょう。
株式会社東武住販山口店では、山口県山口市の不動産に関する売却や買取のご相談を随時承っております。
空き家についての固定資産税のご相談など、お困りごとがありましたらお気軽にお問い合わせください。

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