不動産売却の仲介手数料とは？譲渡費用との関係や計算方法を解説！

不動産会社に仲介での売却を依頼し、無事に売却が完了すると仲介手数料を支払います。
この仲介手数料は譲渡所得税の譲渡費用に影響することをご存知でしょうか。
今回は仲介手数料と譲渡費用について、具体例も交えてケース別に解説するので、山口市内で不動産売却を検討している方は最後まで確認してみてください。

不動産売却の仲介手数料とは？譲渡費用に関係する？

仲介手数料とは不動産会社に不動産売却を依頼し、その成功報酬として支払う不動産売却における諸経費のひとつです。
仲介手数料は上限額が定められていて、上限額は次の式で計算します。
売却価格が400万円超えの場合の仲介手数料＝（売却価格×3％+6万円）+消費税
上記の式は売却価格が400万円を超える際の計算方法で、400万円以下だった場合は「18万円＋消費税」の金額となります。
売却価格が大きくなればなるほど負担も大きくなる仲介手数料ですが、不動産売却したときに課税される税金である所得税や住民税といった譲渡所得税に大きく関わります。

仲介手数料と譲渡所得税の関係性

譲渡所得税とは不動産売却したときに手元に残った利益である「譲渡所得」に対して課税される税金です。
譲渡所得は給与所得などと同様に、所得として扱われ、所得税がかかります。
仲介手数料がどう関わるのかというと、譲渡所得は不動産の売却価格から不動産の取得費や譲渡費用などを差し引いて求めますが、その際の譲渡費用に仲介手数料が含まれるのです。
仲介手数料は不動産売却における諸経費のなかでも大きな割合なので、譲渡所得に対し仲介手数料は大きく関わるということです。
譲渡費用を計算するために算入して良い諸経費は、仲介手数料以外にも以下のものがあります。

• 契約書に貼り付ける収入印紙の印紙税
• 登記するための登録免許税
• 土地を測量していれば測量費
• 建物を解体していれば解体工事費用

不動産売却における仲介手数料と譲渡所得税の計算方法

先述したとおり不動産売却における仲介手数料は譲渡所得税に関わっていますが、譲渡所得税はどのように計算するのでしょうか。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税を計算する際にはまず、譲渡所得を計算します。
譲渡所得は不動産売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて算出します。
譲渡所得＝不動産売却価格－（取得費+譲渡費用）－特別控除
譲渡費用は不動産売却の際にかかった費用ですが、取得費は不動産を手に入れるときにかかった費用です。
不動産購入の際の仲介手数料や不動産取得税、登記費用なども取得費に含まれます。
また、建物をリフォームなどで改修していればその費用、建て替えているならば建築費も取得費に含まれます。
相続などが理由で不動産を取得して取得費が不明な場合には、取得費を不動産売却価格の5％として計算することも可能です。
取得費を算出する際には「減価償却」が必要となります。
減価償却とは、建物が経年劣化して価値が下がることを示した言葉です。
仮に、建物の耐用年数を30年としたときに、15年経過していれば建物の価値は半分になったとする考え方が減価償却です。
減価償却は木造やコンクリート造、鉄骨造など構造によって価値の下がり方は変わり、建物が居住用なのか事務所要なのかなど用途によっても変わります。

譲渡所得税の特別控除

譲渡所得税は譲渡費用に税率をかけて計算しますが、一定の条件を満たすと3,000万円を上限として控除されます。
つまり、譲渡費用が3,000万円以下のときには譲渡所得税が課税されないということです。
以下の条件を満たすと控除は適用されます。

• 居住用の不動産であること
• 住まなくなった居住用不動産ならば、住まなくなってから3年経過した日が属する年の12月31日までに売却すること
• 建物を解体したのならば1年以内に売買契約し、かつ住まなくなってから3年経過した日が属する年の12月31日までに売却すること
• 住まなくなってから賃貸住宅などで活用していないこと
• 親子や兄弟での売買ではないこと
• 3年以内に同控除を受けていないこと
• 売却した不動産が、その他の控除の対象になっていないこと

これらの条件を満たすことで特別控除の対象になり、譲渡費用から上限3,000万円の控除が可能です。

譲渡所得税の税率

上記の控除もふまえて算出した譲渡所得に以下の税率をかけることで譲渡所得税が求められます。

• 取得後5年以内に売却した場合の税率：39.63％（短期譲渡所得）
• 取得後5年以上保有してから売却した場合の税率：20.315％（長期譲渡所得）

このように不動産を保有した期間によって税率は変わります。
もし、保有してから5年弱で不動産売却をするならば、しっかり5年たってから売却したほうが節税になるでしょう。

不動産売却の際に仲介手数料が関わる譲渡所得税のケース別の計算例

以下のケースの場合の譲渡所得税を計算してみましょう。

木造住宅の計算例

ケース別の計算例として、築20年で新築時から住んでいる木造住宅を例に計算してみましょう。
物件は3,000万円で購入し、土地1,200万円、建物1,800万円の価格設定で、その他諸経費は250万円として計算します。
物件は4,000万円で売却できて諸経費は180万円として、それぞれの価格を計算しましょう。

• 物件の取得費＝3,000万円（物件価格）+250万円（諸経費）＝3,250万円
• 減価償却費＝1,800万円（建物価格）×0.9×0.031×20年（築年数）＝1,004万4,000円
• 減価償却費を除いた物件の取得費＝3,250万円－1,004万4,000円＝2,245万5,600円
• 譲渡所得＝4,000万円（売却金額）－180万円（諸経費）－2,245万5,600円＝1,574万4,400円

長期譲渡所得の税率は20.315％なので、譲渡所得税は319万8,474円と計算できます。
この物件は20年間住んでいたものなので、居住用不動産の3,000万円の特別控除を利用できます。
譲渡費用から3,000万円差し引くとマイナスになるので、このケースの譲渡所得税は0円となります。

マンションの計算例

ケース別の次の例としてマンションでの譲渡所得税を計算してみましょう。
築30年の鉄筋コンクリート造の建物で、相続で取得したために取得費は不明です。
相続後は親族が賃貸として利用していましたが、相続後4年目で2,500万円にて売却、諸経費は150万円で、計算してみましょう。

• 譲渡所得＝2,500万円-150万円（諸経費）-125万円（取得費不明のため売却価格の5％にて計算）＝2,225万円
• 譲渡所得税＝2,225万円×39.63％（5年以内なので長期譲渡所得の税率）＝881万7,675円

取得費が分からず、控除も利用しないと600万円以上の譲渡所得税が課税されます。
もし1,500万円で取得したことが分かり、5年以上保有したとすれば計算は以下に変わります。

• 2,500万円-150万円-1,500万円＝850万円（譲渡所得）
• 850万円×20.315％（短期譲渡所得税率）＝172万6,775円

当時の取得金額が分かるだけでも大きく変わりますし、5年以上不動産を保有しても問題がなければ長期譲渡所得となるタイミングで不動産売却を検討すると良いでしょう。

まとめ

仲介手数料は不動産売却するときの諸経費のひとつですが、譲渡所得を算出する際にも関係します。
譲渡所得を計算する際に売却価格から引く取得費や譲渡費用には仲介手数料も含まれるため、覚えておきましょう。
山口県山口市にお住まいで不動産売却を検討している方は株式会社東武住販　山口店までご相談ください。
譲渡所得税のことも含めて、不動産売却をサポートいたします。