2022-09-13
親からの相続や住み替えで不動産売却を検討しているけれど、売却の流れがわからずお悩みではありませんか?
不動産売却する際には、査定から物件の引き渡しまでの流れがあり、その内容を把握しておくことはとても重要です。
そこで今回は、不動産売却の流れや媒介契約、売却にかかる期間などについてそれぞれ押さえておくべきポイントを解説します。
山口県山口市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。
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目次
不動産売却で最初にやることは、不動産会社に「査定依頼」をすることです。
ここからは、売却をする際の最初のステップである、不動産会社への査定依頼から媒介契約までの流れについて解説しましょう。
不動産売却する際の最初の流れは、不動産会社へ査定依頼をすることです。
不動産会社の担当者が現地で建物の状態や周辺環境を調査し、おおよそ1週間程度で査定結果の報告をします。
査定結果に納得したら、不動産会社に仲介業務を依頼するための媒介契約を結びます。
媒介契約は以下の3種類に分けられます。
この中から物件の条件に合わせて1つ選択し、不動産会社と媒介契約を結びます。
3つの媒介契約の違いは何?それぞれの特徴とおすすめの契約
3つの媒介契約の主な違いは、ご自身で買主を見つけて直接取引をできるかどうかと、2社以上の不動産会社と媒介契約できるかどうかです。
それぞれ詳しくみていきましょう。
一般媒介契約
一般媒介契約は、3つの媒介契約の中で1番自由度が高く、ご自身で買主を見つけて直接取引できるうえ、複数の不動産会社との媒介契約が可能です。
一方で、物件情報を公開するための不動産流通機構(レインズ)へ登録する義務や売主への販売活動の報告義務もありません。
そのため物件の条件によっては、積極的な売却活動をしてもらえない可能性もあるため注意が必要です。
このような方には「一般媒介契約」がおすすめです。
専任媒介契約
専任媒介契約は、不動産会社1社としか契約できませんが、ご自身で買主を見つけて直接取引することも認められています。
不動産会社の窓口が1社に絞られる分、しっかりとした売却活動をしてもらえます。
またレインズへの登録義務や、売主への14日に1度販売活動の報告義務があるため、売主が活動状況を把握できることも特徴の1つです。
このような方には「専任媒介契約」がおすすめです。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、買主との直接取引はできず、窓口は1社に絞られるものの、専任媒介契約と同様に手厚いサポートを受けられることが特徴です。
また販売活動の報告は7日に1度と専任媒介契約よりも頻繁におこなうため、不動産会社と密にコミュニケーションを図りながらスムーズな売却が可能になります。
このような方には「専属専任媒介契約」がおすすめです。
このように3つの媒介契約にはそれぞれ違いや特徴があるため、物件の条件に合わせて最適な媒介契約を選択しましょう。
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不動産会社と媒介契約を結んだらいよいよ売却活動がはじまります。
ここからは売却活動の内容や、内覧に移行した際の注意点とコツについて解説します。
売却活動がスタートすると、まずはレインズに物件情報を登録し、自社のホームページや不動産ポータルサイト、自社に登録してある購入希望者などへ物件の周知を図ります。
その後内覧が入った際には、極力購入希望者の都合に合わせて対応し、現地にて物件の魅力や周辺環境などの利便性を伝えましょう。
購入希望者が現れたら、売却金額や引っ越し時期などの交渉に入ります。
不動産会社と相談しながら柔軟な対応を心がけ、お互いに折り合いがつくよう慎重に進めていきましょう。
内覧に移行した際の注意点やコツ
内覧の際に気をつけるべき注意点は第一印象を悪くしないことです。
内覧は、購入希望者が物件の立地や住み心地、周辺環境などを実際に確かめるために訪れます。
その際に第一印象が悪いと購入意欲が下がり、売却へ至らない可能性もあるため、できるだけ良い状態を保つように心がけましょう。
内覧時に物件の印象を高めるコツは以下のとおりです。
このようにお金をかけなくても、物件の印象を高めるだけで購入へとつながるチャンスが広がります。
さらに周辺環境についての利便性や公共施設、病院など所有者だからこそわかる情報についても伝えてあげると好印象でしょう。
売主と買主で互いに合意に至ったら、宅地建物取引士による重要事項説明の読み上げと説明がおこなわれます。
その後、売主と買主双方が署名と捺印のうえ、手付金を授受し売買契約の締結をします。
残金の決済と物件の引き渡しは基本的に同じタイミングでおこなわれます。
売却代金で住宅ローンを清算する際には、借り入れ先の銀行へ連絡し、抵当権抹消手続きのための書類などの準備をしておきましょう。
無事に決済が完了し、所有権を移転したら引き渡しは完了です。
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不動産売却にかかる期間は、一般的に不動産売却の期間は、3~6か月程度かかると言われています。
売却の流れに沿った期間は以下のとおりです。
ただし、物件の立地や状態、周辺環境によって売却期間は異なりますので、あくまで目安として捉えておきましょう。
最後に不動産売却にかかる期間を短くするコツについてご紹介しましょう。
売却価格は相場の範囲内で設定する
売却価格は買主が最初にチェックする重要なポイントです。
周辺に同じような条件で安い物件があると、選択肢から外れる可能性があるため必ず近隣の相場をチェックしておき、相場の範囲内で売却価格を設定するようにしましょう。
売りづらい物件は買取も検討する
長期間空き家状態だった物件や地方にある需要の少ない物件は、そのまま売却活動を続けても売れない可能性があります。
買取は不動産会社が直接購入するため、購入希望者を探す必要もなく仲介手数料も不要のため、売却期間が長引いている方にとっておすすめの売却方法です。
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不動産売却には、不動産会社への査定依頼から媒介契約、内覧や買主との交渉などさまざまな流れがあり、手続きも複雑です。
また立地やタイミング、媒介契約の種類によっても売却期間が左右されるため、まずは信頼できる不動産会社に相談してみることをおすすめします。
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