不動産売却時の住民税とは？申告する時期や計算方法を解説

不動産売却する際、売り出し価格や利益にばかり着目しがちですが、費用がかかることを忘れてはいけません。
とくに税金は、条件によって金額や支払い時期が異なるので、基本的な情報を押さえておくと安心です。
今回は不動産売却時にかかる税金の種類のひとつ、住民税について解説します。
申告時期や計算方法などをまとめましたので、山口県山口市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却における住民税とは？

まずは、不動産売却における住民税とはなにか、仕組みをわかりやすくご紹介します。
住民税とは、都道府県や市区町村に支払う地方税です。
都道府県民税と市区町村民税を合算したものが、住民税となります。
サラリーマンなど、会社から給与所得を得ている方の場合、毎月の給与から天引きされるのが一般的です。
そのため、事業主などで確定申告をおこなわない方の場合、住民税と聞いてもピンとこないのではないでしょうか。
しかし、不動産売却時は住民税について理解を深めておくことが大切です。
ちなみに、住民税とは標準税率が10％の税金となります。

前年の所得に応じて金額が決まる

住民税とは所得税と違い、前年の所得に対して金額が決定します。
そのため、退職すると所得税は軽減されますが、住民税の負担は変わらないのが一般的です。

不動産売却でかかる税金とは

不動産売却でかかる税金とは、下記の2種類です。

• 住民税
• 所得税

不動産売却で得た利益である譲渡所得には住民税と所得税といった譲渡所得税が課税されます。
つまり譲渡所得税とは、不動産を売却した際に得た利益に対する税金です。
所得税は住民税とは違い、国に納める国税となります。
また、平成23年からは東日本大震災の復興のために、復興特別所得税が加算されました。
復興特別所得税は、譲渡所得税のなかに含まれています。

給与所得などとは分離して計算する

先述したとおり、譲渡所得税は売却で得た利益に対して課税される税金です。
不動産売却で得た総収入に課税されるのではなく、経費などを差し引いた利益が課税対象となります。
この仕組みを「分離課税」と呼び、給与所得や事業所得などとは切り離して計算されます。
サラリーマンなど、会社から給与所得を得ている方の場合、会社が確定申告をおこなってくれるのが一般的です。
そのため、ご自身で確定申告する必要はありません。
しかし、不動産売却で得た利益など、会社が把握していない所得が発生した際は、ご自身で確定申告が必要です。
給与所得と譲渡所得を税務署に申告し、住民税と所得税を支払います。
そのため、不動産売却時は確定申告が必要になることを押さえておきましょう。

不動産売却における住民税の申告時期や支払い時期

続いて、不動産売却における住民税の申告時期や支払い時期、税額が上がるタイミングをご紹介します。

申告時期は？

住民税の申告時期は、確定申告のタイミングです。
売却した翌年の2月16日～3月15日のあいだに手続きをおこないます。
しかし、確定申告で申告するのは所得税のみとなります。
所得税の申告によって、同時に住民税の申告もしたことになるからです。
そのため、住民税だけを申告する必要はありません。

支払いのタイミング

不動産売却で利益が発生した場合、住民税の支払い時期は5月以降です。
確定申告すると、翌年の5月以降に市区町村から納付書が送付されてきます。
一括払いもしくは4回の分割払い（6月・8月・10月・翌年の1月）が選べるので、支払いやすいほうを選んでください。
所得税と住民税は支払いの時期が異なるので、納付を忘れないように注意しましょう。

支払い方法

不動産売却における住民税の支払い方法は、下記のとおりです。

• 納税課窓口や銀行の窓口で支払う
• コンビニエンスストアで支払う
• 口座振替
• モバイルバンキングで支払う
• キャッシュレスアプリやクレジットカードで支払う

自治体によって支払い方法が異なるので、課税課のホームページで確認するのがおすすめです。

税額が上がるタイミング

先述したとおり、不動産売却時にかかる住民税と所得税は、譲渡所得に課税される税金です。
所得税や住民税といった譲渡所得税は、所有期間に応じた税率をかけて算出します。
所有期間によって税率が異なり、不動産売却のタイミング次第で税額がアップするため、注意が必要です。
所有期間が5年を超えている場合は長期譲渡所得の税率、5年以下なら短期譲渡所得の税率が用いられます。
それぞれの税率は下記のとおりです。

• 長期譲渡所得：20.315％
• 短期譲渡所得：39.63％

長期譲渡所得のほうが税率が低くなり、税金の負担を軽減できます。
不動産売却時の発生する税金を安く済ませるためには、売却のタイミングを意識してみましょう。

不動産売却における住民税の計算方法

最後に、不動産売却における住民税の計算方法をご紹介します。
住民税を把握するためには、まず譲渡所得を計算します。
譲渡所得の計算方法は下記のとおりです。
譲渡所得＝不動産売却で得た総収入－（取得費用＋譲渡費用）
住民税や所得税は不動産売却で得た総収入に課税されるのではなく、経費などを差し引いた利益に対してかかります。
取得費用とは、売却する土地や建物を購入した際に支払った費用です。
仲介手数料や建築費用、不動産取得税や地盤改良費用などが挙げられます。
しかし、相続で引き継いだ不動産など、取得費用がわからないケースも珍しくありません。
そのような場合は概算取得費の5％を用いて計算します。
しかし、概算取得費の場合、実際の取得費用を用いるより譲渡所得が大きくなるので注意が必要です。
また、譲渡費用とは、不動産売却でかかった費用を指します。
土地や建物を売却するために支払った仲介手数料やリフォーム費用、印紙税など、ご自身が負担した費用です。
上記の計算方法で譲渡所得が算出できたら、所有期間に応じた税率をかけます。
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
税率は先述したとおり、長期譲渡所得か短期譲渡所得かで異なります。

控除を差し引くことも可能

不動産売却時、活用できる控除を譲渡所得から差し引くこともできます。
代表的なのがマイホームを売却した際の3,000万円の特別控除です。
適用するためにはいくつかの条件を満たす必要がありますが、譲渡所得が3,000万円以下であれば住民税は非課税となります。
節税に有効的なので、活用できる控除や特例はぜひ用いましょう。

税金のシミュレーション

たとえば、2,000万円で購入したマイホームを2,500万円で売却した場合の税額をシミュレーションしてみましょう。
なお、所有期間7年、諸費用が250万円で3,000万円の特別控除を用いた場合とします。
2,500万円－（2,000万円+250万円+3,000万円）=－2,750万円
マイナスの場合は税率をかけても0円となるので、上記のケースでは所得税と住民税が非課税となります。

まとめ

不動産売却時にかかる住民税とはなにか、申告時期や計算方法を解説しました。
不動産売却で利益が出ると、翌年の住民税が高くなることがあるので注意が必要です。
私たち「株式会社東武住販　山口店」は、山口県山口市での不動産売却や買取を専門としております。
土地や建物の売却をお考えの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。