相続後の不動産売却における税金対策は？取得費や譲渡費用について解説

相続後に不動産売却をするにあたって、税金対策に頭を悩ませている方は少なくありません。
売却で得た利益に対して課される税金を減らすためには、取得費と譲渡費用をできるだけ多く計算に入れることが有効な手段です。
この記事では、取得費が不明なときの対処法と譲渡費用、また、取得費に加算できるものについてご説明します。
山口県山口市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

相続後の不動産売却における税金対策1：取得費が不明な場合

相続で手に入れた不動産を売却した場合、気を付けたいのが譲渡所得税です。
譲渡所得税とは、売却で得た利益である「譲渡所得」に対して課される税金で、以下のように計算されます。
譲渡所得税＝（売却金額－取得費－譲渡費用）×税率
売却金額から、その不動産を購入するためにかかった費用と、売却するためにかかった費用を差し引いた金額に、税率をかけて計算されます。
つまり、取得費や譲渡費用を高く計上できれば、それだけ支払う税金が少なくなります。

取得費が不明なケース

相続した不動産は、元の持ち主が購入したときの金額から取得費を計算します。
購入時の売買契約書があれば、購入にかかった費用がスムーズにわかるでしょう。
しかし、不動産の取得から年数が経っていたり、持ち主が変更したりして、購入時の金額がわからないことも珍しくありません。

取得費が不明なときの対処法

取得費が不明なときは、売却金額の5%を概算取得費として計算します。
たとえば、5,000万円で売却した不動産の概算取得費は250万円となります。
しかし、概算取得費では譲渡所得が大きく見積もられてしまうため、支払う税金が高額になることもあります。
そのため取得費が不明なときは、まず取得費と関連のある資料を探し、税務署に取得費として認められるように働きかけましょう。
以下のような書類があれば、取得費が認められる可能性があります。

• 不動産を販売した会社や個人売主が持っている売買契約書の写し
• 購入額の出金履歴のある通帳
• 住宅ローンの金銭消費貸借契約書
• 抵当権設定額がわかる書類
• 一般財団法人日本不動産研究所が公表している市街地価格指数
• 一般財団法人建設物価調査会が公表している着工建築物構造別単価

また、代々受け継いでいる土地に建物を建築した場合など、土地の取得費だけがわからないこともあるでしょう。
その場合は、建物の取得費だけでも正確に計上することが大切です。
建物の取得費がわかれば、土地の取得費は以下のように計算できます。
土地の取得費＝（売却金額－建物の取得費）×5%
このように算出した土地の取得費と建物の取得費を合わせて、なるべく多くの取得費を計上し、譲渡所得から差し引くことができます。

相続後の不動産売却における税金対策2：譲渡費用

譲渡費用の「譲渡」とは、この場合は「売却」という意味です。
売却するためにかかった費用のことを譲渡費用と言い、取得費と同様に売却金額から差し引くことができます。
ここでは、譲渡費用に含まれるものや計算方法をご説明します。

譲渡費用に含まれるもの

売却するためにかかった費用がすべて譲渡費用に含まれるわけではありません。
以下の費用が譲渡費用として計上できます。

• 不動産の売却のために不動産会社に支払った仲介手数料
• 売主が負担した印紙税
• 賃貸物件を売却するために賃借人に支払った立退料
• 土地を売るために建物を解体した費用や、その建物の損失額
• 売買契約締結後にさらに有利な条件で売却するために支払った違約金
• 借地権を売却するときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など

このように、売却のために直接かかった費用が譲渡費用にあたります。
また、より良い条件で売却するために支払った立退料、違約金、建物の解体費用なども譲渡費用に含めて良いとされています。

譲渡費用に含まれないもの

修繕や固定資産税など、その不動産の維持や管理のために支払った費用は、譲渡費用に含まれません。
住宅ローンの抵当権抹消登記をするためにかかった費用や、売主の引っ越し代、売却金額の取り立て費用などは譲渡費用の対象外となります。
売却時期よりもしばらく前におこなった測量の費用などは、売却のための費用とは認められないこともあります。
売却直前におこなっていれば譲渡費用にあたるため、測量を依頼する場合は、売却することが決まってからにすると良いでしょう。

譲渡費用ではなく取得費に含まれるもの

売却のために土地の造成をおこなった場合、譲渡費用ではなく、取得費に含めることが可能です。
土地の造成とは、土地をより有効に活用できるように区画や形を変更して整えることです。
たとえば、傾斜している部分を削ったり、土を盛ったりして平坦にすることや、地盤の改良などが土地の造成にあたります。
売却前に造成工事をおこなったとしても譲渡費用にはなりませんが、代わりに取得費として計上できることを覚えておきましょう。

相続後の不動産売却における税金対策3：取得費に加算できるもの

先述したとおり、取得費と譲渡費用を多く計上することで、不動産売却後の税金対策となります。
取得費は購入代金だけでなく、法律で定められた特例などにより加算できるものがあります。
ここでは、取得費に加算できるものについてご説明します。

取得費に加算できるものの例

取得費は購入代金の他に、以下のような費用が含まれます。

• 購入時に不動産会社に支払った仲介手数料
• 購入時に支払った立退料や移転料
• 購入時に買主が負担した印紙税
• 購入時に支払った登録免許税や司法書士への報酬
• 購入時の不動産取得税
• 購入時の建物などの解体費用

建物を購入した際に、オプションとしてエアコンや家具などを一緒に購入するケースもあるでしょう。
しかし、後から取り付け、取り外し可能なものは取得費に含めることはできません。
土地や建物と一体となったものにかかった費用が取得費となります。
また、購入後にリフォームや増改築をした費用も、建物の取得費に加算できます。

「取得費の特例」で加算する相続税

相続により取得した不動産は、支払った相続税のうち一定金額を取得費に加算できます。
相続税全額を取得費に含められるわけではありませんが、多額の相続税を支払っていた場合はとくに大きな節税に繋がります。
ただし、この特例が適用されるためには、相続を知った日から3年10か月以内に売却していなければいけません。
相続した不動産を売却するためには、他の相続人の同意が必要となるケースも少なくありません。
不動産を売却するかどうかで、話し合いの期間が長引くこともあります。
また、売却までにどれほどの期間がかかるかもはっきりしないため、相続後は早めに売却に向けて動き始めると良いでしょう。

まとめ

相続後の不動産売却における税金対策を、取得費が不明な場合や、譲渡費用、取得費に加算できるものという3点からご説明しました。
相続後の不動産売却で、税金が多くかかりそうな場合は、早めに対策をすることが重要です。
わたくしども「株式会社東部住販　山口店」は、山口県山口市で不動産売却を取り扱っております。
相続した不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。