空き家を売りたい！現状のままか更地にするかの各メリットを解説

「空き家を売りたいけれど、どうやって売却すれば良いかわからない」と、お悩みではないでしょうか。
空き家を売却する際には、家をそのままにして売るか、解体して更地として売るかの2つのパターンがあります。
この記事では、空き家を売りたい方に向けて、現状のまま売る方法と更地にして売る方法、また、かかる費用についてご説明します。
山口県山口市で空き家の売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

空き家を現状のまま売りたい場合

空き家としての期間が長くなると、建物の劣化が進み、家としての価値がほとんどなくなっているケースも珍しくありません。
その場合は、建物を解体して更地にする前に、現状のまま売れるかを考えてみましょう。

「古家付き土地」として売る

建物に経済的な価値がないと判断される場合は、「中古住宅」ではなく、「古家付き土地」として売り出すことが一般的です。
広告などでは分かりやすくするために、「廃屋付き土地」「上物付き土地」などと表記されることもあります。
あくまでも土地の売却がメインで、そこに古い家が付いている、というイメージです。
「中古住宅」と「古家付き土地」にはっきりした定義はないため、どのような方針で売却するかは売主が決められます。
一般的には、木造建築物は築20年で価値がなくなるとされているため、それを目安にしながら、空き家の状況を見てどちらで表記するか決めましょう。

現状のまま売るメリット

空き家を現状のまま売るメリットは、解体に関わる費用がかからないことです。
さらに、空き家が建っていれば「古い家をリノベーションして自分好みの家に住みたい」と考えている買主からも検討してもらえるかもしれません。
また、土地に空き家があることで「住宅用地の軽減措置特例」が適用され、固定資産税が割安になるため、焦らず売却活動を進めることができます。

現状のまま売るデメリット

空き家をそのままにしておくことで、建物の管理が必要となります。
管理をおろそかにすると、不審者に侵入されたり、自然災害により損壊したりする危険があります。
また買主が空き家を利用しない場合は建物を解体する必要があるため、その分値引きを要求されることも珍しくありません。
空き家の状況によっては見栄えが悪く、売却期間が長引いてしまう恐れもあります。
現状のまま早く売却したい場合は、一般的な「仲介」での売却ではなく、不動産会社が直接不動産を買い取る「買取」を利用すると良いでしょう。

空き家を更地にして売りたい場合

利用価値の低い空き家を解体し、更地にしてから売却する方法もあります。
ここでは、更地にしてから売却する方法についてご説明します。

売主が解体工事をおこなう

更地にしてから売却する場合は、売主が専門業者に依頼して、解体工事をおこなう必要があります。
電気やガス、水道などを止め、解体工事をおこない、土地をきれいにならす整地をおこなって完成です。
通常は、家の解体に着手し始めてから完了するまでに2週間ほどの期間がかかります。

更地にしてから売るメリット

更地は、早めに売れやすいというメリットがあります。
買主が自由に新築住宅を建てたり、駐車場として活用したり、さまざまな用途に使えるため、幅広い買主に訴求可能です。
更地は見た目もすっきりしており、好印象を与えやすいのも、早く売れる要因のひとつです。
また、購入後に解体する費用も手間もかからず、買主にとってのメリットが大きいため、高値での売却が期待できます。
さらに建物がなくなることで、管理の手間や負担が大幅に軽減されます。
空き家を放置すると見た目が悪くなり、雑草や害虫の被害が増えるなどで、近隣住民とのトラブルに発展することもありますが、更地であればそのような心配はいりません。
建物が損壊して周囲に危険を及ぼす恐れもなくなるため、自然災害のたびに見回りをする手間も省けます。

更地にしてから売るデメリット

空き家のあった土地を更地にするデメリットは、費用がかかることです。
解体にかかる具体的な費用は次章でご説明しますが、それだけではありません。
建物が建っていると固定資産税が軽減される「住宅用地の特例」は、更地では対象外になります。
更地にすると、固定資産税が大幅に上がる可能性もあるため、売却を急ぐことになるかもしれません。
また、もしその土地に再建築不可などの制限があった場合、一度建物を解体してしまうと、その後は建物が建てられないなど、大きな不具合が生じる恐れもあります。
空き家の解体を決断するのは、必ず不動産会社などの専門家と相談してからにしましょう。

空き家を売りたい！そのときにかかる費用

空き家を売りたいと考えたら、売却にかかる費用を前もって把握しておくことが大切です。
ここでは、解体費用や課される税金などについて解説します。

空き家の解体費用

空き家を解体するための費用は、建物の構造などによって大きく異なります。
木造の場合は1坪あたり3万1,000円から4万4,000円ほど、鉄筋コンクリート造の場合は1坪あたり3万5,000円から8万円ほどです。
たとえば、30坪の木造住宅を解体する場合は、約100万円かかる計算となります。
解体は建物を壊すだけでなく、近隣へ配慮し、廃棄物の処分、整地など、さまざまな作業が必要です。
隣家との距離が近い場合や、空き家に面した道路が狭く、大きな機械が入らない場合などは、費用が高めになることも珍しくありません。
また、解体途中に地中埋設物が見つかった場合などは、追加費用が必要となるケースもあります。

相続登記費用

空き家を相続した場合は、亡くなった被相続人から不動産の名義人を変更する「相続登記」をおこないます。
登記をする場合は、対象の不動産の固定資産税評価額の0.4%にあたる「登録免許税」という税金が課されます。
相続登記をしていない不動産は、登記上の名義と実際の所有者が異なるため、売却することができません。
2024年4月1日から相続登記は義務化され、過去に相続した不動産も対象となります。
義務化されれば、相続を知ったときから3年以内に手続きしなければ10万円以下の過料の対象となるため、早めに相続登記をしましょう。

譲渡所得税

不動産を売却した後に支払う税金に、「譲渡所得税」というものがあります。
この場合の「譲渡」とは「売却」のことを指し、売却で得た利益に対して課される税金です。
不動産を売却した金額から、その不動産を手に入れたときや売却したときにかかった費用を差し引いた利益に税金がかかります。
条件に当てはまれば受けられる控除もあるため、税金の支払いが必要ないことも少なくありません。
売却前に譲渡所得税がいくらかかるか、シミュレーションをしておくと安心です。

まとめ

空き家を現状のまま売りたい場合と、更地にして売りたい場合をご説明し、かかる費用を解説しました。
現状のままでは売却が難しく、解体費用は負担したくないという場合は、不動産会社による買取を検討すると良いでしょう。
わたくしども「株式会社東部住販　山口店」は、山口県山口市で不動産売却を取り扱っております。
空き家の売却でお悩みの方は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。