2023-04-11
土地を売却する際、多くの方にとって気になるのは「いくらで売れるのか」という点ではないでしょうか。
売却価格の目安は、土地の評価額から知ることができます。
しかし、土地を評価する基準は1つではなく、それぞれ評価額が異なるため注意が必要です。
そこで今回は、土地の評価額とはどのようなものなのかについて、評価額の種類や特徴、調べ方などを解説します。
山口県山口市で土地の売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。
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土地を売却するのであれば、まずは評価額を知ることから始めましょう。
ここでいう評価額とは、文字どおり土地の評価を価格で表したものです。
土地の評価額はいろいろな要素で成り立っており、常に変動しています。
まずは、評価額の変動に影響する要因について解説します。
社会情勢は不動産の価値に大きく影響します。
とくに築年数や経年劣化などで価値が変わらない「土地」の場合は、景気の波や社会的なできごとが価値に反映されるといえるでしょう。
リーマンショックのように世界的な大不況で地価が急激に下がることもあれば、オリンピックのような大規模イベントの開催で地価が上昇することもあります。
また、税制の変更などによっても土地の評価額は大きく変化します。
評価額が、その土地ならではの特徴に影響されることもあります。
たとえば、土地の形状や土壌の状態などです。
高低差のある土地やいびつな形の土地、あるいは土壌汚染の可能性がある土地などは、評価額が下がる傾向にあります。
また、立地も土地の価値を決めるうえで重要です。
とくに「駅からの距離」は評価額に影響しやすい要素だといえるでしょう。
街の開発にともない、その地域の地価が急激に上昇することがあります。
高速道路の開通や新たな駅の設置、大型商業施設のオープンなどは、評価額を上げる要素の1つです。
一方、台風や地震などの災害に見舞われて、地域全体の地価が下がってしまうケースもあります。
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土地や建物といった不動産は「一物五価」といわれており、評価額を求める方法は5種類あります。
では、どのような場面でどの評価額を参考にすべきなのでしょうか。
ここでは、評価額それぞれの特徴と、その役割や目的の違いについて解説します。
実勢価格とは、市場で実際に売買がおこなわれた価格です。
「時価」とも呼ばれるもので、一般的にもよく知られている評価額だといえます。
土地を売却するときや土地の資産価値を知りたいときは、まず実勢価格を調べましょう。
実勢価格は、野菜や魚などの時価と同じように、土地の実勢価格も需要と共有のバランスによって大きく変化する点が特徴です。
また、取引の事例がない地域の場合は、その周辺エリアでおこなわれた売買取引を参考にして実勢価格を算出するケースもあります。
公示地価とは、国土交通省が公表している評価額です。
全国に約3万か所の「標準地」を設定し、毎年1月1日時点での標準地1㎡あたりの地価を評価します。
1か所につき2名以上の不動産鑑定士が別々に鑑定をおこなったうえで、その結果を踏まえて国土交通省の土地鑑定委員会が審査をする仕組みです。
目的は土地を売買する際の適切な地価を形成することで、取引価格の指標となります。
基準地価とは、全国に2万か所以上設定されている基準地の、1㎡あたりの地価のことです。
評価基準や目的は公示地価とほとんど同じですが、基準地価は国土交通省ではなく各都道府県が標準地を設定し、鑑定をおこなっています。
鑑定するのは、基準地1か所につき1名以上の不動産鑑定士です。
また、公示地価では都市部や主要な街しか基準地に選ばれませんが、基準地価の場合はそのような制限がないという特徴があります。
鑑定がおこなわれるのは毎年7月1日時点での地価で、9月下旬頃に公表されます。
相続税路線価とは、国税庁が公表する評価額です。
「路線」とは道路のことで、路線価とは道路に面している標準的な宅地1㎡あたりの地価を表しています。
相続税や贈与税の税額を算出する際、参考となる評価額です。
毎年1月1日時点での地価を評価し、7月に「財産評価基準書」で公表されます。
また、路線価には相続税路線価だけでなく各都道府県が公表する「固定資産税路線価」もありますが、「路線価」と呼ぶ際は基本的に相続税路線価のことを指すと考えておきましょう。
固定資産税評価額とは、各市区町村が3年に1度公表する評価額です。
総務大臣が告示する「固定資産評価基準」に沿って決定します。
土地の固定資産税評価額は「宅地」「山林」「畑」「池沼」などの地目別に評価基準が定められていますが、宅地の場合は下記の特徴に当てはまると評価額が下がりやすいと考えておきましょう。
固定資産税評価額は、「固定資産税」をはじめ、「登録免許税」「不動産取得税」「都市計画税」などを算出する際にもちいられます。
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土地には5つの指標があり、目的によって調べるべき評価額が異なることがわかりました。
最後は、それぞれの調べ方について解説していきます。
実勢価格は、「レインズマーケットインフォメーション」と「土地総合情報システム」で調べられます。
どちらも国土交通省が運用しているサイトです。
レインズでは、不動産会社が登録した、不動産売買の成約情報を検索できます。
土地情報総合サイトには、実際に不動産を売買した方におこなったアンケートの結果が登録されており、成約価格の検索が可能です。
また、不動産会社に査定依頼をして相場を知るという方法もあります。
公示地価も「土地総合情報システム」で検索できます。
サイト内の「公示地価 都道府県地価調査」から調べたい土地のエリアを選択しましょう。
公示地価の調査年や、商業地や住宅地といった土地の用途区分などでも絞り込みが可能です。
実勢価格や公示地価と同様に、基準地価も「土地総合情報システム」で調べられます。
検索方法は公示地価とまったく同じです。
検索結果には公示地価と基準地価の両方が表示されるので、基準地価だけを表示させたい場合は「都道府県地価調査のみ」を選択してください。
相続税路線価は、国税庁ホームページの「路線図・評価倍率表」から調べられます。
路線価が設定されていない地域では倍率方式が適用されるため、倍率表から倍率を確認しましょう。
固定資産税評価額は、毎年送付される固定資産税納税通知書の「課税明細書」で確認できます。
課税明細書を紛失した場合は、役場窓口に本人確認書類と手数料を持参し、固定資産評価証明書や公租公課証明書の交付を申請しましょう。
評価額を見るだけであれば、手数料をかけずに固定資産課税台帳で閲覧できる地域もあります。
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土地の評価額には5つの種類があります。
「土地の資産価値を知りたい」「税額を調べたい」など、評価額を知る目的によって調べ方もさまざまです。
土地の売却を検討されている方は、まず実勢価格について調べてみましょう。
また、正確な市場相場を知りたい方や、売却について不安な点がある方は、不動産会社への査定依頼がおすすめです。
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