不動産売却に関わる固定資産税評価額とは？公示地価についても解説

不動産の固定資産税の計算の際には固定資産税評価額が関わりますが、ご存知でしょうか。
また、この固定資産税評価額以外にも相続税や土地取引の参考にされている公的な土地価格があります。
今回この記事では、これらの評価額は誰が決定してどのように使われるのかについて解説します。
山口県山口市で不動産の売却を検討している方は、ぜひこちらの記事をご参照ください。

不動産売却や税額計算で使う固定資産税評価額とは

固定資産税評価額には固定資産税の計算以外にいくつか役割があります。

さまざまな税額の計算で使う固定資産税評価額とは

固定資産税評価額とは、固定資産税などの税額計算の基準価格という役割をもつ不動産評価指数です。
固定資産税評価額の概要
固定資産税評価額は市区町村が定めています。
毎年4月初旬に市区町村から所有者へ郵送で通知されます。
更新頻度は3年に1度で直近の評価替えは2021年でした。
評価目安は公示地価の約70%とされています。
固定資産税評価額は固定資産税・都市計画税・登録免許税・不動産取得税の算定基準として利用されます。
後述する公示地価などの不動産指数が毎年更新であるのに対し、固定資産税の評価替えが3年ごとなのには理由があります。
固定資産税は、市区町村の評価担当者が課税する不動産1件1件に対して現地を目視で確認して査定するため、毎年評価額を更新するのは負担が大きいからです。
固定資産税評価額に関係する税金の概要は下記のとおりです。
固定資産税・都市計画税
毎年1月1日時点の不動産所有者へ課税され、5月頃に届く固定資産税納税通知書に基づいて納税します。
固定資産税の税率は原則1.4％、都市計画税の税率は最高0.3％とされていますが、市区町村により税率が異なる場合があります。
登録免許税
不動産の売買・相続などの権利変動があり、法務局へ不動産登記を申請する際に納税しなければなりません。
登記の内容や不動産の規模などの状況における優遇措置よっても税率が異なる場合があります。
不動産取得税
相続などを除き、不動産を取得した年の翌年に納税が必要となります。

市区町村による固定資産税評価額の決め方とは

固定資産税は不動産ごとに割り振られていますので、たとえば土地が5筆あれば固定資産税評価額も5つあります。
固定資産税の評価主体である市区町村は、「固定資産評価基準」に沿って評価計算するよう法律で定められています。
また、土地と建物では評価の方法が異なり、土地は売買の売買実例価額をもとに計算して公示地価の70%程度に、建物は再建築価格と経年による減価償却が必要です。

不動産売却の価格や納税額に関わる固定資産税評価額の計算方法

固定資産税の計算法と、計算せずに固定資産税評価額を知る方法をご紹介します。

固定資産税評価額を公平に計算するために統一された方法

土地の固定資産税評価額は公平な土地取引の基準価格である公示地価を参照するため、固定資産税評価額自体も高い公平性があります。
この土地の公示地価は、2名以上の不動産鑑定士という国家資格者が現地を調査して決められます。
一方で、建物の固定資産税評価額は、まず再建築する際の建築費を屋根・天井・床・外壁・内装・塀・石垣などの部分に分けてそれぞれ計算します。
続いて、それぞれの再建築費から経年劣化分を差し引いた残価を計算し、そこへさらに補正を加えて計算します。

固定資産税評価額を計算せずに知る別の方法とは

固定資産税は自分で計算する以外にいくつか調べる方法があるため、それらを確認すれば計算しなくても把握することができます。
固定資産税評価額を知る方法は下記の3つです。

• 毎年5月頃に送られてくる固定資産税納税通知書を確認する
• 役所で固定資産公課証明書を入手して確認する
• 役所で固定資産課税台帳を閲覧して確認する

公課証明書は評価証明書とは異なり固定資産税額まで記載されていますので、役所で公的な証明書を入手するなら公課証明書のほうをおすすめします。

不動産売却に関係する固定資産税評価額とその他の土地基準価格

「一物五価（いちぶつごか）」と呼ばれるように1つの土地には5つの価格があるため、それぞれの価格について解説します。
不動産売却価格に影響する土地の基準価格①公示地価
公示地価とは国が毎年春に示す土地の基準価格で、全国の土地の基準価格のなかでも中心的な位置づけの指数です。
公示地価の概要
公示地価の評価主は国土交通省です。
毎年1月1日時点を基準日として調査され、発表時期は3月中旬となります。
公示地価は公平な土地取引の基準価格として利用されています。
国土交通省が設定した全国の約2万地6,000地点を、1地点につき2名以上の不動産鑑定士によって鑑定すると定められています。

不動産売却価格に影響する土地の基準価格②基準地価

基準地価とは都道府県が毎年初秋に示す土地の基準価格で、公示地価とは同様の意味合いを持っているため6か月ごとにお互いを補完し合う価格となっています。
基準地価の概要
基準地価の評価主体は都道府県となります。
毎年7月1日を基準日として調査され、9月中旬に発表されます。
基準地価は公示価格とほぼ同額で、公平な土地取引の基準として利用されます。
都道府県設定した都市計画区域外も含めた全国約2万2,000地点を、1地点につき1名以上の不動産鑑定士によって鑑定すると定められています。

不動産売却価格に影響する土地の基準価格③路線価

路線価とは市区町村が毎年7月に示す土地の基準価格で、相続税や贈与税の算定基準になる基準価格です。
路線価は、土地に面する路線（道路）に付けられた価格と面積で計算し、面する道路数や土地の奥行きや形状、所有権か賃借権かによって補正します。
なお、路線価の定めのない郊外などでは倍率方式という計算方法で路線価を計算します。
路線価の概要
評価主体は国税庁となります。
毎年1月1日時点を基準日として調査をして、3月中旬に発表されます。
路線価は公示価格の約80%とされていて、相続税や贈与税の算定基準として利用します。
路線価は都市部の市街地のほぼすべての路線（全国約 36 万地点）を対象として調査されます。

不動産売却価格に影響する土地の基準価格④実勢価格

実勢価格とは、実際に取引すればいくらで売り買いされるのかという流通価格で、実勢価格だけが公共機関ではなく不動産会社が計算します。
実勢価格の概要
評価主体はおもに不動産会社となるため、査定を依頼して調査します。
不動産売却の際の売却価格を知るために利用されます。
不動産は世界に1つしかない固有のもので、同じマンション内でも同じ町内でもその固有の条件によって価格が異なり、時期やライバル物件の動向によっても価格が左右されます。
過去の取引事例は「レインズマーケットインフォメーション」や「土地情報総合サイト」で自分でも調べることはできますが、その物件固有の正確な価格を知るためには不動産会社へご依頼ください。

まとめ

土地には、固定資産税評価額・公示地価・基準地価・路線価・実勢価格と5つの価格があります。
これらの土地取引の基準は、関係法規のルールに沿って不動産鑑定士が公平に計算し、税金の計算などの根拠にされています。
もしも実際に売却できる価格を知りたい場合には、不動産会社へ査定をご依頼ください。
山口県山口市で売却価格や売却費用を知りたい場合には「株式会社東武住販　山口店」へお気軽にご相談ください。