空き家を売る際のポイントは？売却方法と貸す場合のメリット・デメリット

活用しない空き家を所有していると、売るか貸すかお悩みになる方も多いです。
しかし、売却する場合は、どのような方法で売るべきかを考えなくてはなりません。
今回は空き家を売るか貸すかの判断基準や、それぞれのメリットとデメリット、売却方法や売る際のポイントを解説します。
山口県山口市で空き家を所有している方は、ぜひ参考になさってください。

空き家を売る場合と貸す場合のそれぞれのメリットとデメリット

まずは、空き家を売るか貸すかの判断基準や、それぞれのメリットとデメリットを解説します。

売る場合のメリット1：売却金が手に入る

メリットとしてまず挙げられるのが、売却金が手に入ることです。
建物は築年数の経過によって、少しずつ資産価値が減少していきます。
そのため、少しでも高く売りたい場合は、今が売却に適したタイミングといえます。

売るメリット2：維持管理の手間がなくなる

維持管理の手間がなくなるのも、売るメリットです。
たとえ空き家であっても、所有している限り適切に維持管理していく必要があります。
維持管理には手間だけでなくコストもかかるため、活用しない場合は売るのがおすすめです。

売るデメリット1：所有権がなくなる

空き家を売ると、所有権がなくなりご自身のものではなくなります。
そのため、戻りたいと思っても戻れなくなるのがデメリットです。
将来住む予定があったり、施設に入っている親がいずれ帰ってきたりする場合は、貸すことも視野に入れておきましょう。

売るデメリット2：コストがかかる

空き家を売る場合、コストがかかるのもデメリットです。
不動産の売却では、印紙税や登記費用、譲渡所得税などさまざまな費用がかかります。
住宅ローンが残っている場合、一括繰り上げ返済手数料も必要です。
売却金で完済できない場合は、自己資金から捻出しなければなりません。

貸すメリット1：家賃収入を得られる

貸すメリットとしてまず挙げられるのが、家賃収入を得られることです。
ご自身で維持管理する場合は、手元に残すお金を多くできます。
また、賃貸借契約を結べば、長期的に利益を得ることも可能です。
賃貸物件のオーナーとして、不労所得が手に入るのが、貸す際の大きなメリットといえるでしょう。

貸すメリット2：財産を手放ずに済む

空き家を貸す場合、財産を手放せずに済むのもメリットです。
「いつか戻りたい」「思い入れのある家を売却したくない」という場合、契約満了後にご自身で住むこともできます。
戻る時期が決まっている場合は、定期借家契約にすることがポイントです。

貸すデメリット1：入居者がいなければ家賃収入は得られない

貸す場合、入居者がいなければ家賃収入は得られません。
入居者がいない状態でもコストはかかるため、赤字経営になる可能性があります。
地方など、賃貸物件の需要が少ないエリアに空き家がある場合は、売ることも視野に入れてみてください。

貸すデメリット2：入居者とトラブルになることがある

空き家を貸す場合、家賃の滞納や部屋の使い方などを巡って、入居者とトラブルになることもあります。
オーナーとしてトラブルを解決しなければならず、気苦労を抱えやすいのがデメリットです。
そのため、契約時は入居者の人柄を見極めたり、誠実か否かを判断したりする必要があります。

空き家を売る方法

続いて、空き家を売る方法を解説します。

方法1：古家付き土地として売る

空き家を売る方法として、まず古家付き土地として売り出すことが挙げられます。
古家付き土地とは、土地をメインに売却することです。
古家付き土地で売る場合、リフォームや解体費用が不要なため、コストをかけずに手放せます。
ただし、古家付き土地としての売却は一般的な不動産売却に比べて、売却期間が長引く可能性が高いです。
古家に対してマイナスの印象を持つ方もいるため、今以上に維持管理していく必要があります。

方法2：中古物件として売る

空き家の築年数が20年以内であれば、中古物件として売り出すことも可能です。
建物（木造住宅）は新築後、20年が経過すると資産価値がほぼなくなるといわれています。
そのため、古い空き家は土地値で売るのが一般的です。
リフォームが不要でそのまま住める状態なら、中古物件として売ることを検討なさってください。

方法3：解体し更地にして売る

解体し更地にすることも、空き家の売却方法の1つです。
更地にすれば、土地を求めている方や、リフォームや解体に費用をかけたくない方に向けた売却ができます。
また、築年数が経過した空き家の売却では、引き渡し後にトラブルになるケースも少なくありません。
雨漏りやシロアリ被害などがあれば、契約解除や損害賠償につながることもあるでしょう。
更地にすれば、そのような心配もなくなります。

方法4：リフォームやリノベーションしてから売る

リフォームやリノベーションをおこない、空き家の魅力を高めてから売るのも1つの方法です。
リフォームやリノベーションによって見た目の印象が良くなれば、その分早期の売却が見込めます。
買主が引っ越し後すぐに新生活を始められるのも、大きなメリットです。
もし売却できなければ、綺麗になった空き家にご自身が住むこともできます。
ただし、リフォームやリノベーションにかかった費用は必ず回収できるとは限りません。
そのため、優先順位を決めて工事することをおすすめします。

空き家を売る際のポイントとコツ

最後に、空き家を売る際のポイントとコツを解説します。

ポイント1：境界を明確にしておく

空き家を売るためのポイントとして、境界を明確にしておくことが挙げられます。
古い空き家を売る場合、隣地との境界があいまいになっていることも多いです。
境界があいまいなまま売却すると、将来、買主が隣地の住民とトラブルになる可能性があります。
境界が不明確の場合は、確定測量をおこなうことが大切です。

ポイント2：長い目で売却計画を立てる

空き家を売る際は、長い目で売却計画を立てることも大切なポイントです。
空き家に対して良いイメージを持たない方がいたり、老朽化が進んでいる場合はなかなか買主が見付からなかったりします。
不動産売却の期間は、3か月～6か月となるのが一般的です。
空き家の場合はそれ以上の期間がかかることを理解したうえで、売却計画を立てましょう。

ポイント3：空き家の状態把握をしておく

空き家を購入する場合、家の状態を気にする方も多くいます。
そのため、空き家を売る場合はホームインスペクションを実施し、状態把握をしておくのがおすすめです。
ホームインスペクションとは不動産の健康診断のようなもので、専門家が家に生じている瑕疵の有無を調査します。
不具合の有無や劣化状態をチェックでき、買主は安心して購入できるのがメリットです。
また、ホームインスペクションによって、修繕すべき場所やタイミングも把握できます。
日本ではまだ認知度の低いサービスですが、中古物件の流通が盛んなアメリカでは、ホームインスペクションの実施が当たり前となっています。

まとめ

空き家を売るか貸すか悩む場合は、劣化状態を確認したり、将来住むか否かを考えたりすることがポイントです。
売る方法もいくつかあるため、売却方針に合った売り方を選びましょう。
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