再建築不可物件は不動産買取がおすすめ！売却が難しい理由も解説

不動産を所有している方のなかには、再建築不可物件の買い手が見つからず悩んでいる方もおられるのではないでしょうか。
一般的に、再建築不可物件のように現行の建築基準法を満たしていない物件は、買い手が付きづらく売却が難しいとされています。
そこで、再建築不可物件とはなにか、売却が難しい理由や売却方法について解説します。
山口県山口市で不動産買取をご検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

不動産買取がおすすめ？再建築不可物件とは

再建築不可物件は、買い手が付かず売却が難しいとされていますが、そもそもどのような物件なのでしょうか。
ここでは、再建築不可物件とはどのような物件なのかを解説します。

再建築不可物件とは

再建築不可物件は、建物を解体してしまうと、その土地に新たに建物を建てることができなくなる土地のことを指します。
現存している建物は、昭和25年に制定された建築基準法や、昭和43年の都市計画法よりも前に建築された建物であり、現行法令では事実上の違法建築物に該当します。
つまり、以前の法律では認められていたものの、建て替えする際には現行法令に違反するため建築できない土地のことです。

再建築不可の土地はどのような土地？

再建築不可物件となってしまうのは、建物に問題があるわけではありません。
原因は、土地と道路の関係に問題があるためです。
新築工事や建て替えをする際は、建築基準法上の接道義務を満たしていなければなりません。
接道義務とは、「土地の間口が道路に2m以上接していること」「道路の幅員が4m以上であること」という規定のことをいいます。
この2つの条件を満たしていない場合は、再建築不可物件として扱われ、新たに建物を建てることはできません。

接道義務を満たしていない土地はなぜ建物を建てられない？

接道義務を満たしていない土地に建物を建てられない理由は、道路の幅員や接道部分が関係していることが多いといえます。
そもそも接道義務は、火災など災害などで万が一のときに、スムーズに消火活動や救助をおこなえるようにする目的があります。
つまり、接道義務を満たしていないと、車両がすれ違うことができないなど迅速に消火活動をおこなえないなどのリスクが生じてしまうのです。
このように、安全な暮らしを確保するために建築基準法などが制定されており、リスクをもたらす住居を建てることは禁止されています。

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不動産買取がおすすめ？再建築不可物件の売却が難しい理由

再建築不可物件の特徴をふまえたうえで、なぜ売却が難しいのでしょうか。
ここでは、売却が難しい理由を解説します。

理由1：買主がローンを組めない

再建築不可物件に買い手が付かない理由は、買主がローンを組めないためです。
建て替えができないような不動産は担保価値が低く、融資できたとしても希望する金額を満たない可能性が高いでしょう。
不動産を購入する際は、多くの方がローンを組んで購入するのが一般的です。
ローンが組めないとなると、現金一括購入や金利が高いローンを組むことになります。
しかし、わざわざそのような物件を購入しようと思う買主は現れないため、売却が難しくなります。

理由2：建て替えができないから

再建築不可物件でも現存している建物に住むのであれば、何ら問題はありません。
しかし、将来的に建て替えや増改築をしたいと考えている買主には不向きな物件となります。
また、リフォームをしながら住むことも可能ですが、地震などの自然災害で倒壊してしまうリスクも考えると購入を躊躇う方が多いでしょう。
このように、リスクが高く活用しにくい土地であるため、売却が難しくなります。

理由3：リフォーム費用が高額になる

再建築不可物件は、建築基準法施行以前に建築された建物が多いため、築年数が古く老朽化が進んでいるケースがほとんどです。
そのため、建物区間や住宅設備などの劣化も激しいことから、リフォームをしても高額な費用がかかる可能性が高いといえるでしょう。
また、将来的に何度も修繕やリフォームに費用がかかることが予想され、不動産としての価値が低くなってしまいます。
さらに、接道義務を満たしていないため、建物にたどり着くまでの道が狭く重機や工事車両も入りにくいなど多くのデメリットが生じるでしょう。
このように、再建築不可物件でもリフォームによって住むことは可能なものの、高額な費用がかかるため売れにくくなります。

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不動産買取がおすすめ？再建築不可物件を売却する方法

最後に、売却が難しいとされる再建築不可物件を売却する方法を解説します。

売却方法①セットバックして再建築可能にして売却する

再建築不可物件の売却が難しいのなら、再建築可能物件にして売却する方法を検討しましょう。
道路の幅員の条件を満たしておらず再建築不可物件となっている場合は、「セットバック」をおこないましょう。
セットバックとは、敷地の一部を後退させることをいいます。
セットバックをすることで、道路の幅員が4m以上という条件をクリアすることができます。
たとえば、道路幅が2mの場合は、接道部分から約2mセットバックをすれば再建築可能となるでしょう。

売却方法②間口を広げ再建築可能にして売却する

再建築が可能な物件にするためには、土地の間口が道路に2m以上接していることも条件の1つです。
この規定を満たさないことで再建築不可物件となっている場合は、隣地から土地を購入もしくは借りて間口を広げることで再建築可能な物件とすることができます。
そのため、まずは隣地の所有者に購入や借りることができないか相談してみましょう。

売却方法③リフォームをして再建築不可物件のまま売却する

再建築可能物件にしてから売り出すのがベストですが、なかには再建築不可の要因を除去できないといったケースもあるでしょう。
そのような場合は、リフォームやリノベーションを施してから売却すると、スムーズに売却できる可能性があります。
買取とは、仲介により個人の買主を探すのではなく、不動産会社に直接売却する方法です。
しかし、買主のなかには限定的に居住する物件を探している方や、不動産投資を目的とする方もいます。
そのような方であれば、購入を検討してもらえる可能性があるでしょう。

売却方法④不動産買取を検討する

手間やお金をかけて売却したくないという場合は、不動産会社による買取を利用してみるのもおすすめです。
売却活動をする必要もないため、短期間で売却することも可能です。
仲介に比べて価格が安くなる傾向にはあるものの、セットバックやリフォームなどをする手間や費用も不要なためメリットとして大きいといえるでしょう。
早期に売却してしまいたいとお考えの場合は、不動産買取を検討してみることをおすすめします。

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まとめ

再建築不可物件は、一度建物を取り壊すと新たに建設することができないため、一般的には売却は難しいとされています。
しかし、セットバックや間口を広げるなどをして、再建築可能物件にして売り出せば売却できる可能性はあるでしょう。
また、手間や費用をかけずに早期に売却を検討している場合は、不動産会社による買取をおすすめします。
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