不動産の売却益とは？計算方法や節税方法もご紹介！

これから不動産売却して売却益が出た場合、正しく取り扱わないとペナルティの対象となったり、余計な税金を支払うことにもなりかねません。
不動産売却時の売却益の計算方法、売却によって利用できる節税方法について解説します。
山口県山口市内でこれから不動産売却しようと検討している方は、売却益について確認して税金トラブルにならないようにしましょう。

不動産売却における売却益とは？

不動産を売却してお金を得れば、それは全部利益になるのでは？と考えがちですが、厳密に言うとそれは違います。
それでは、売却益とはどういうものを指すのでしょうか？

売却益とは？

一般的な物の売買における利益とは物品を購入しそれを売却して得た利益のことで、必要経費など算入して純利益を計算します。
不動産売却における売却益も同様で、購入や相続などで取得した不動産を売却した場合、その際にかかった経費などは精算して売却益を算出します。
なので、一般的な売り買いにおける売却益と変わらず、売ったときのほうが高ければ売却益が出ていて、安ければ売却損が出ているのです。
不動産は居住や賃貸などで長期間所有していたり、相続などで購入時のことが分からなくなりがちですが、買って売ることで損益を確定しています。

売却益は譲渡所得として扱われる

売買によってでた売却益は譲渡所得と呼ばれ、給与所得や事業所得と同様に所得として扱われるので、税金が課税されます。
よく間違われるのが不動産所得で、不動産を売却して得たお金だから不動産所得ではないの？と考える方もいるでしょう。
不動産所得とは不動産が生み出した所得のことで、賃貸物件や貸駐車場など賃料収入をイメージすると分かりやすいでしょう。
譲渡所得とは財産や資産を売却して得た利益で不動産ならば不動産譲渡所得、株式ならば株式譲渡所得として扱われます。

売却益が出たのならば確定申告が必要

売却益＝譲渡所得が発生すると納税の必要がありますが、どうやって税金を計算して納めれば良いのでしょうか。
会社に勤めて給料を会社からもらっていれば会社が代わりに納税して年末調整で精算してくれますが、不動産の売却益は自分で税金を計算して納税しなければなりません。
自分で税金を計算したうえで申告し、納税する、この作業が確定申告で1月から12月までの1年間の所得分を翌年の2月16日から3月15日までの間に税務署に申告します。
もし、確定申告する必要があるにも関わらず確定申告しなければ、無申告加算税や延滞税などのペナルティも課せられることがあるので注意しましょう。

不動産の売却益の計算方法

不動産を売却したときの利益を計算するためには、購入時にかかった費用や減価償却費、諸費用の計算が必要です。
具体的にはどのような計算方法になるのかご説明します。

売却益の計算方法

不動産の売却益を計算するには以下の計算式を用います。
売却益＝売却価格－（取得費－減価償却費）－売却時の諸経費
売却価格は売買契約金額をそのまま当てはめ、売却時の諸経費は仲介手数料や印紙代、登記費用などが該当します。
売却に伴って測量や解体工事、リフォーム工事した場合はそれを算入できます。
取得費とは、不動産を購入した当時の金額と購入時の諸経費を合算したものです。
もし、相続などで取得費が分からない場合には、売却価格の5％を取得費として計算できますが、この場合、売却益がとても大きな金額になってしまうことがあります。
売却益は課税譲渡所得とも呼ばれていて、この数字に税率を掛けたものを税金として納税するので、税金を抑えるならば売却益は少ないほうが良いでしょう。
そのために取得費を明確にすることはとても重要なので、取得費が分からなくても何かしら根拠になるものを探しましょう。
購入当時の契約書があれば良いですが、預金通帳などお金の流れがわかるものや、抵当権の金額が明記された登記簿謄本なども根拠として使用できます。

建物の経年劣化を数値化した減価償却費

土地は何年経っても変わりませんが建物は年月が経つと経年劣化し、それに伴って価値も目減りするため、その費用を以下の計算式で求めて取得費から差し引く必要があります。
減価償却費＝建物購入価額×0.9×償却率×経過年数
償却率とは建物の構造と居住用や事業用など、利用目的によって変わる割合のことです。
木造住宅ならば0.031、コンクリート住宅ならば0.015と、国によって割合と法定耐用年数が定められています。
計算式のなかで0.9を掛けるのは、建物は耐用年数を過ぎても価値がゼロにならないと考えられるからです。
以上の計算式を用いて減価償却費を算出しますが、複雑な計算なので、税理士など専門家に確認しましょう。

不動産の売却益にかかる税金を節税する方法

不動産の売却益にかかる税金は、特別控除などを用いれば節税できます。
どのような条件を満たせば特別控除を利用できるのか解説します。

3,000万円の特別控除

不動産の売却益、譲渡所得から3,000万円を控除することで、税金を節税できる特別控除があります。
マイホームの売却ならば「居住用財産の3,000万円特別控除」が利用できる可能性があります。
条件としてマイホームを売却することや、買主が配偶者や親族などでないこと、その他の特例や特別控除を売却の前年や前々年に受けていないことが挙げられます。
もし、売却時に転居していたとしても3年以内の転居ならば条件を満たすので、マイホームの売却時には積極的に利用しましょう。
また、相続などで取得した空き家の実家を売却することで「3,000万円の特別控除」を利用できます。
親や親族が亡くなり、相続が発生して空き家になった実家を相続、それを売却したら売却益から3,000万円を控除できる制度です。
この控除を適用するためには以下の条件を満たす必要があります。

• 亡くなった故人が一人暮らしで、相続と同時に空き家になること
• 空き家になってから売却まで賃貸物件や居住用途として利用されていないこと
• 建物ならば昭和56年5月31以前に建築されたもので耐震基準を満たしていること

親が亡くなる直前に老人ホームに入っていたり、建物の条件が合わなければ解体して土地の売却としても適用されます。
これらの条件を満たすことで売却益から3,000万円控除できるので、相続で取得した不動産だとしても確認してみる価値はあるでしょう。

売却損でも利用できる控除がある

売却益が出ず、売却損が出たのならば原則的に確定申告は必要ありません。
しかしながら、売却損でも確定申告することで給与所得や事業所得などと損益通算できるので、所得税や住民税を抑えられます。
また、1回の確定申告で相殺しきれなくても合計3年間で損益通算できるので、売却損が出たとしても確定申告することで節税が可能です。

まとめ

不動産の売却益とは不動産売却時の譲渡所得のことで、売却益が出た場合には確定申告が必要です。
節税する方法もあり、売却損が出たとしても確定申告をすれば損益通算できるので、活用しましょう。
これから山口県山口市で不動産売却しようと検討している方は、株式会社東武住販山口店までご相談ください。