離婚して建てたばかりの新築を売却する方法とは？住み続ける方法も解説

家を建てたばかりにもかかわらず、何らかの事情により離婚することもあるでしょう。
このような場合に注意しておきたいのが、住宅ローンの存在と家を売却するのか、それとも住み続けるかどうかです。
そこで、離婚して建てたばかりの新築を売却する方法や、離婚後も住み続ける方法と建ててすぐに離婚する際の注意点を解説します。
山口県山口市で新築物件の購入直後に離婚をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

離婚して建てたばかりの新築を売却する方法

建てたばかりの新築を売却する際は、住宅ローンについて意識する必要があります。
なぜなら、住宅ローン残債が売却価格よりも多い場合は、通常での売却が難しくなってしまうためです。
ここでは、離婚を機に建てたばかりの新築を売却する方法をケースごとに解説します。

ケース①売却代金でローンを完済できる場合

売却代金で住宅ローンが完済できる「アンダーローン」の場合は、一般的な不動産売却により売却をおこないます。
不動産会社に仲介を依頼し、売却活動にて買主を探し、買主が見つかったら売買契約を締結し、決済・引き渡しをおこなう流れです。
不動産には抵当権が設定されているため、住宅ローンを売却代金で完済後に抵当権抹消手続きをおこわなければなりません。
抵当権とは、お金を融資する代わりに万が一返済が滞ったときに備えて不動産を担保にする権利のことです。
抵当権は、住宅ローンを完済しても自動的に抹消されるわけではないため、必ず抵当権を外す手続きが必要になります。
なお、ローンを完済しても売却代金が残った場合は、離婚時の財産分与で分け合うことになります。
財産分与は、原則2分の1と定められていますが、話し合いで決めることも可能です。

ケース➁売却代金でローンを完済できない場合

売却代金でローンを完済できない「オーバーローン」の場合は、アンダーローンと同様の方法で売却する際は、完済できなかったローンを自己資金で賄う必要があります。
売却する際は、前述したように抵当権を外す必要があるため、必ずローンを完済しなければならないためです。
仮に、自己資金で完済できないという場合は「任意売却」を選択することになります。
任意売却とは、売却後にローンが残る場合に借入先の金融機関の同意を得て自宅を売却する方法です。
任意売却は、金融機関の同意が得られれば、一般の不動産売却と同様に売却を進めていくことになります。
ただし、任意売却を安易におこなってしまうと、信用情報に傷がつき、今後ローンが組めなくなってしまうため慎重に検討しましょう。

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建てたばかりの新築に離婚後も住み続ける方法

離婚を機に新築を売却する選択肢以外にも、妻もしくは夫がそのまま住み続けるケースもあるでしょう。
ここでは、離婚後も住み続ける方法についてケース別に解説します。

ケース①自宅・ローンの名義人が住み続ける場合

自宅とローンの名義人がそのまま住み続ける場合は、とくに手続きの必要がないため問題ないでしょう。
夫婦間での話し合いによりますが、このケースだと住宅ローンの半分を出ていく側が住む側に支払うことで財産分与することが多いようです。
ただし、出ていく側の収入が少ない場合や、話し合いで支払いを求めない場合は、離婚後も名義人が住み続けながら支払うことになります。

ケース➁自宅・ローンの名義人ではないほうが名義変更をして住み続ける場合

自宅の名義と住む側が異なる場合は、住む側へ名義変更をおこないましょう。
たとえば、夫名義の家に妻が住む場合は、家の名義とローンの名義を妻へ変更します。
ただし、住宅ローンの返済中は、名義人を変更することはできません。
そのため、このケースだと妻は名義人の変更ではなく、住宅ローンの借り換えをすることになります。
しかし、借り換え時の審査では、年収や勤務形態などで判断されるため、場合によっては審査に落ちる可能性があるため注意しましょう。

ケース③自宅・ローンの名義人ではないほうが名義変更をせずに住み続ける場合

名義変更せずに名義人でないほうが住み続ける方法もあります。
たとえば、夫が名義人で妻が住み続ける場合、夫がローンを支払いながら妻が住み続けるようなケースです。
このケースは、夫婦で話し合いお互い納得できれば良いですが、一方でリスクも大きいため注意しなければなりません。
それは、夫が住宅ローンを払わない、もしくは支払えなくなるケースがあるためです。
このようなトラブルが発生すると、妻は強制退去させられ住む場所を失ってしまいます。
そのため、このケースの場合で住み続ける場合は、何らかの対策が必要になってくるでしょう。

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新築を建てたばかりのタイミングで離婚する際の注意点

最後に、新築を建ててすぐに離婚する際の注意点を解説します。
離婚後にトラブルにならないためにも、注意点は事前に把握しておきましょう。

注意点①離婚協議書と公正証書を作成しておく

前述したような住宅ローンの滞納トラブルを回避するためには、離婚協議書と公正証書を作成しておくことをおすすめします。
口約束のみで済ませてしまうと、言った言わないでトラブルになりやすくなります。
離婚協議書には、財産分与をはじめ養育費、慰謝料などを細かく記しておきましょう。
公正証書は、公証人がその権限に基づいて作成する公文書のことで、証明力および執行力をもちます。
離婚協議書を作成後は、内容に間違いなく合意したことを公証役場で証明してもらいましょう。
公正証書が作成してあれば、仮に未払いがあった場合などに、財産の差し押さえをすることができます。
なお、離婚協議書や公正証書については、専門家である司法書士に相談してみると良いでしょう。

注意点➁ローンの負担割合を決めておく

基本的に離婚後の住宅ローンの負担割合は折半するのが一般的です。
しかし、慰謝料が発生するような場合は、住宅ローンの支払いと相殺することも可能です。
また、収入に差がある場合は、片方のみが負担するケースもあります。
養育費や慰謝料などを考慮しながら、住宅ローンの負担割合を話し合って決めておきましょう。

注意点③住宅ローンに連帯保証を付けている場合

住宅ローンを組む際に連帯保証を付けている場合は、離婚をしてもそれが解除されることはないため注意が必要です。
連帯保証は、あくまでも金融機関と保証人との契約になります。
そのため、離婚したとしても借入先の金融機関には関係がない話です。
たとえば、夫の名義で契約し妻が連帯保証となっている場合は、夫が滞納すると妻に請求がされてしまいます。
このようなリスクを避けるためには、離婚のタイミングで家を売却し完済するのが望ましいといえるでしょう。

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まとめ

離婚を機に新築を売却する際は、売却代金で住宅ローンを返済できる「アンダーローン」か、ローンが多い「オーバーローン」かによって売却方法が変わってきます。
一方で、どちらかが住み続ける場合は、名義人以外の方が住み続けるとリスクを伴ううえに、借り換えなどの手続きが必要になる点に注意が必要です。
とくに住み続ける場合はトラブルになりやすいため、離婚協議書と公正証書を作成しておくことをおすすめします。
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