建物の査定方法で用いる原価法とは？長期優良住宅と売却タイミングも解説

建物を売却する際は、どれくらいの価値があるのかや、売り出し価格を決める際に査定を依頼するのが一般的です。
建物の査定方法は原価法で計算しますが、性能の高い家は査定方法にかかわらず高く評価される可能性があります。
そこで、建物の査定方法に用いられる原価法についてと、長期優良住宅は高く売れる可能性があること、また中古一戸建てはいつ売れば高く売却できるのかについて解説します。
山口県山口市で一戸建ての売却をご検討中の方は、ぜひこの記事を参考にしてみてください。

建物の査定方法で用いられる原価法とは？

不動産の査定方法には「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の3つの方法があります。
これらは、以下のようなケースで用いられます。

• 取引事例比較法・・・土地の査定
• 原価法・・・中古一戸建ての建物部分の査定
• 収益還元法・・・収益物件の価格の算出

ここでは、建物の査定である原価法について解説します。

原価法とは

原価法は、中古一戸建ての建物部分の査定額を算出する際に用いられる方法です。
査定対象物件の建物を取り壊して、同じ建物を再度建てた場合の原価を計算し、そこから老朽化している分を築年数に応じて差し引くことで査定額を推定していきます。
つまり、新築することを想定して減価修正するという意味で理解しておくと良いでしょう。

原価法の計算方法

原価法による建物査定の計算式は以下のとおりです。
積算価格＝再調達価格×延床面積×残存年数（耐用年数－築年数）÷耐用年数
再調達価格と耐用年数は、建物の構造や建築年により定められています。
なお、再調達価格とは標準建築価額のことで、国税庁のホームページ「建物の標準的な建築価額表」から調べることが可能です。
また、耐用年数は事業用と非事業用に分けられており、非事業用の住宅やセカンドハウスなどの耐用年数は以下のように定められています。

• 木造：33年
• 軽量鉄骨：40年
• 鉄筋コンクリート：70年

非事業用の場合は、事業用の1.5倍の耐用年数となっています。

原価法を用いる際の注意点

原価法を用いた建物査定は、あくまでも建物標準価格での査定となるため、信頼性に欠けるというデメリットがあります。
なぜなら、中古一戸建てといっても建売住宅か大手ハウスメーカなのかによって品等格差が異なるからです。
そのため、上記のような計算方法ではどのような住宅であっても、同じ結果が出てしまうため注意が必要です。
そこで、より精度の高い中古一戸建ての建物部分の査定額を算出する場合は、以下のような計算式を用います。
積算価格＝再調達価格×品等格差率×規模修正率×原価率×メンテナンス補正率×延床面積
品等格差率は、建売住宅の場合は0.85倍、地元工務店の場合は0.95倍、ハウスメーカーで1.1～1.3倍となります。
このように、原価法の計算で評価できない部分を価格補正すると、より近い値を算出することができるでしょう。

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建物査定の方法にかかわらず高く売れる長期優良住宅とは？

建物の査定では築年数による影響が大きいですが、長期優良住宅のような国の基準を満たしている住宅は、築年数や査定方法にかかわらず高く売れる可能性があります。
ここでは、そもそも長期優良住宅とはどのような住宅なのか、またメリットについても解説します。

長期優良住宅とは

長期優良住宅とは、長期にわたり良好な状態で使用できる家として評価されている住宅のことです。
長期優良住宅の認定を受けるためには、劣化対策、耐震性、維持管理・更新への容易性、省エネルギー性など全部で9つの条件を満たす必要があります。
認定を受けるためには、各性能基準を満たすように住宅の建築計画および維持保全計画を策定して、所管行政庁へ申請し認定を受けます。

長期優良住宅制度のメリット

長期優良住宅に認定されると、金銭面に関してさまざまな優遇措置があります。

• 住宅ローン減税
• 地震保険料の割引
• 固定資産税の減免期間の延長
• 不動産取得税の控除額割増
• フラット35Sやフラット50を利用可能

このように長期優良住宅と認定されるとメリットが多いのが特徴です。

住宅性能表示制度とは

長期優良住宅制度とは別に「住宅性能表示制度」という制度もあります。
住宅性能表示制度も長期優良住宅と同様に、良質な住宅を安心して取得するために作られた制度です。
性能表示制度では、性能の高い家であるということを10項目で評価しています。
さらに、耐震等級3を取得している一戸建てがほとんどです。

性能の高い家は高く売れるのか？

長期優良住宅制度や性能評価制度を利用して評価を受けると、一定の基準を満たした住宅と認められます。
つまり、資産価値が上がり、将来的に売却する場合に高く売れる可能性があるということです。
そのため、このような制度を利用して認定を受けた家は、中古住宅として売却する際も有利だと考えられています。

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中古一戸建てを高く売る方法とは？建物の査定と売却のタイミングはいつ？

建物の査定方法や性能の高い家は高く売れることがわかったところで、気を付けたいのが売却のタイミングです。
できるだけ高く損がないように、中古一戸建てを売却するベストなタイミングがいつなのかを解説します。

築年数から判断する売却タイミング

建物は、築年数が経過するごとに資産価値が減少していきます。
一般的に、新築後10年までが中古一戸建ての売れ筋と言われています。
というのも、購入希望者はできるだけ綺麗な状態の家を望んでいることが多いからです。
10年経過している住宅では、さまざまな箇所で劣化が目立ってしまい、生活感があらわれてしまうものです。
そのため、築年数のみを考えるのであれば「築10年未満」がもっとも適した売却タイミングと言えるでしょう。

税金から判断する売却タイミング

家を売却して利益が出た場合は「譲渡所得税」が課されることがあります。
譲渡所得税とは、住民税と所得税、復興特別所得税の総称です。
売却で得た利益（譲渡所得）にかかる税率は、物件の所有期間によって大幅に異なります。
つまり、所有期間の年数によって負担する税金が大きく変わるということです。
所有期間による譲渡所得にかかる税率は以下のとおりです。

• 所有期間5年以下の場合（短期譲渡所得）：39.63％
• 所有期間5年超えの場合（長期譲渡所得）：20.315％

このように5年を超えているかどうかによって、税率が異なるため売却タイミングには注意が必要です。
また、売却する本人が居住用不動産として利用している家を売却し、なおかつ所有期間が10年を超えていれば、さらに以下のように軽減税率が適用されます。
所有期間10年超えの場合（10年超所有軽減税率適用）：14.21％
このように、5年、10年を境に税率が下がるため、売却時期はいつが良いのか考えながら検討することをおすすめします。
また、中古一戸建ての売却を検討するのなら、まずは現状でいくらで売却できるのか査定額をチェックするところから始めましょう。
株式会社東武住販　山口店では、無料で査定をおこなっていますので、お気軽にお問い合わせください。

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まとめ

建物の査定方法には原価法を用いて算出しますが、築年数に応じて減価修正をおこなう必要があります。
また、査定方法に関係なく長期優良住宅のような性能の高い家は、資産価値を上げることができるため高く売れる可能性が高いでしょう。
いつ売れば良いのか適切なタイミングを見極めて、売却を進めていくことをおすすめします。
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