事故物件を相続したら固定資産税はかかる？計算方法と減額する方法を解説！

不動産の所有者にかかる固定資産税は、事故物件を相続した場合も発生するのでしょうか。
事故物件の相続では、固定資産税など所有期間中にかかる費用を計算して、相続するかどうかを見極めることが大切です。
本記事では、事故物件を相続した場合の固定資産税の計算方法と、減額する方法について解説します。
山口県山口市で事故物件を相続する予定のある方は、ぜひご参考にしてください。

事故物件を相続した場合の固定資産税

固定資産税とは、不動産の所有者に課せられる税金です。
ここからは、事故物件を相続した場合に固定資産税は免除されるのか解説します。

事故物件とは

事故物件とは、自殺や他殺などにより人の死が発生した物件です。
恐怖や不快感といった心理的な影響を与えるため、「心理的瑕疵物件」とも呼ばれています。
影響を受ける程度は人によって異なるため、事故物件かどうかを明確に定義することは困難です。
しかし判断基準となるように、国土交通省によって事故物件に関するガイドラインが制定されています。
そのガイドラインによると、その物件で人の死があった事実が、購入の決断に大きな影響をおよぼす場合は「告知義務」があると定められています。
たとえば孤独死してしまって長い間発見されず、体液や臭気が染みついてしまった場合は、事故物件として告知しなければなりません。
一方で同じ孤独死でも、すぐに遺体が発見された場合は、事故物件として扱われないこともあります。
また告知義務のある事故物件は、資産価値が2割から3割ほど下がることも多いです。

事故物件でも固定資産税は免税されない

以上のように事故物件は売却が難しい場合もあり、被相続人が所有したままで相続されるケースもあります。
しかし相続した不動産が事故物件だからといって、固定資産税が免税されるわけではありません。
通常の不動産と同じように、固定資産税を支払う必要があります。
また固定資産税だけでなく、相続税も同様に納税義務があるため、注意しましょう。

事故物件は相続すべき？

では事故物件を相続するかどうかは、どのような基準で判断したら良いのでしょうか？
事故物件を相続するべきケース
もともと資産価値が高い物件は、事故物件になっても資産価値の低下を抑えられる可能性が高いでしょう。
たとえば人気の高いエリアや駅の近くにある物件は、資産価値が高くなる傾向があります。
高値で売却したり賃貸に出したりと、安定した資産運用が期待できるでしょう。
たとえ毎年固定資産税がかかっても、それを上回る収益が得られれば経済的な負担は少なく済みます。
ただし事故物件を売却・賃貸する場合は、買主・借主に事故物件であることを告知しなければなりません。
事故物件を相続放棄を検討するべきケース
反対に資産価値が低い物件の場合、事故物件になるとさらに資産価値が低下して、資産運用が難しくなります。
持っているだけで固定資産税や維持費用などがかかるため、出費がかさむなら相続放棄するのも手です。
相続放棄とは、被相続人の財産をすべて放棄することを意味します。
プラスの財産とマイナスの財産を洗い出したうえで、相続放棄すべきかどうか判断しましょう。

事故物件の固定資産税の計算方法

固定資産税の計算方法を知っておけば、相続する事故物件の固定資産税がいくらかかるか確認できるでしょう。
ここからは、固定資産税の計算方法について解説します。

固定資産税の計算方法

固定資産税の計算方法は、以下のとおりです。
固定資産税＝固定資産税評価額（課税標準額）×標準税率1.4%
このうち課税標準額とは、固定資産税を計算するときに基準となる価格のことです。
地価をもとに市町村が算定していて、3年に1度のタイミングで見直されます。
そのため地価が高騰している時期や地域は、固定資産税が高くなる仕組みとなっています。
固定資産税の標準税率は1.4%ですが、自治体によっては1.5%など異なる税率を採用しているところもあるので、事前に確認が必要です。
また不動産には固定資産税の負担を軽減できる「特例措置」が適用されることもあります。
たとえば住宅が建っている土地には「住宅用地の課税標準の特例措置」があり、200㎡までの小規模住宅用地では固定資産税の課税標準額が6分の1に減額されます。
課税標準額は多くのケースで固定資産税評価額と同額ですが、その不動産が特例措置の対象となっている場合は一致しないこともあるので、こちらも確認しておきましょう。

空き家になっている事故物件に固定資産税はかかる？

相続した事故物件が空き家になっている場合も同様に、固定資産税が発生します。
またその事故物件が「特定空家」に指定されると、さらに固定資産税の負担が重くなってしまいます。
特定空家とは、適切な管理がされておらず、安全面や衛生面などで近隣に悪影響を及ぼす可能性がある空き家のことです。
特定空家に指定されると、建物をそのまま放置することはできず、修繕や解体などの対処をおこなって危険性を除去しなければなりません。
さらに特定空家になると、先ほどご紹介した住宅用地の課税標準の特例措置も受けられなくなります。
固定資産税の課税標準額が6倍になってしまうので、空き家になっている事故物件は、特定空家に指定される前に対策を打つ必要があるでしょう。

事故物件の固定資産税を減額する方法

事故物件だからといって固定資産税が免除にはなりませんが、「できるだけ減額したい」という方も多いでしょう。
ここからは、事故物件の固定資産税を減額する方法を解説します。

事故物件の固定資産税を減額する方法①：課税標準額の免税点

課税標準額の合計が免税点未満である場合、固定資産税はかかりません。
土地の免税点は30万円、建物の免税点は20万円になります。
同一市町村内に複数の物件を所有している場合は、合算した課税標準額が免税点未満であることが条件です。

事故物件の固定資産税を減額する方法②：長期優良住宅化リフォーム減税

長期優良住宅化リフォームをおこなうと、固定資産税を減額できます。
耐震改修工事・省エネ改修工事とあわせておこなうなど、一定の要件を満たすことが必要です。
長期優良住宅の認定を受けると、120㎡までの部分の固定資産税が翌年度分1年間、3分の2減額されます。
たとえば100㎡の事故物件に対して、長期優良住宅化リフォームをおこなったとしましょう。
建物の固定資産税が12万円だった場合、リフォーム後の固定資産税は「12万円×2/3＝8万円」で8万円も減額されます。
長期優良住宅化リフォーム減税を利用する場合は、3か月以内に市町村に申告をしなければなりません。
増改築等工事証明書や長期優良住宅の認定通知書の写しなどの必要書類も、あわせて提出する必要があります。

事故物件の固定資産税を減額する方法③：農地転用

事故物件を取り壊し、農地に転用して固定資産税を減額するのも手です。
一般的に、農地は宅地よりも固定資産税が安くなります。
どれくらい減額されるかは物件によって異なるため、市町村に確認しましょう。
ただし農地は農地法の制限によって、住宅を建てられなくなるため注意が必要です。

まとめ

事故物件を相続する場合もほかの不動産と同様に、所有期間中は毎年固定資産税を納めなければなりません。
事故物件の資産価値が低い場合や固定資産税の負担が重い場合は、相続放棄や税金を減額する方法を検討してみましょう。
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