負動産とは？処分や相続放棄の方法について解説

古い空き家を相続することは、それが想い出の実家であったとしても、負動産として大きな負担となる場合があります。
解決策はさまざまにありますが、相続人が複数いらっしゃる場合は、まず話し合いが必要となります。
そこで今回は、負動産の相続とはどのようなことか、その処分や相続放棄の方法について解説します。
山口県山口市で、相続にともなう不動産売却や買取を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

相続の際に知っておきたい負動産とは？

まず負動産やその相続について、ご説明をします。

負動産とは？

負動産とは、かつては住居や安定した資産として活用していた不動産が、現在は利用する用途がなく、利益も得られずに維持費だけがかかる状況となっているものです。
維持の経費がかかるだけでなく、空き家の状態の場合は人が住んでいるときよりも傷みの進行が早く、どうしても資産価値を損ねがちです。
コロナ禍や不況を背景に、余計な手間やお金はなるべく割きたくないですし、交流していない地方の実家周辺の物件では、手入れや活用は困難な場合もあるでしょう。
また、固定資産税のほかに、マンションの場合、管理費や修繕積立なども支払う必要があります。

負動産の例

負動産となりやすい相続物件は、以下のとおりです。

• 別荘やリゾートマンション（利用の機会が少ないうえ、管理費や固定資産税が高額となる）
• 老朽化して空室の増えた賃貸物件（収入が落ちこんでいるうえ、維持費や根本的な改修が必要）
• 地方の実家や農地（使いみちがなく維持がかかる）

このような物件は活用できず、維持費といった負担のみが発生することが多いでしょう。

負動産を所有するデメリット

別荘などのリゾート物件は、定住用ではないために固定資産税が高額となるうえ、管理費や諸経費の滞納が発覚することも多いです。
収益用の賃貸物件もしばらく大規模修繕などをおこなっていなければ、維持や修繕に費用がかかるため、相続で節税できたら、売却を検討するのも良いでしょう。
農地は売却するうえで農地法や、農業振興地域指定の除外手続きが必要となり処分に時間を要するため、維持しない場合は早めに対処しましょう。
行政としても、これらの空き家にたいしての対処を問題視しており、「空家等対策特別措置法」という法律を施行しました。
放置したままの空き家については役所からの助言、指導、勧告、命令がおこなわれることもあり、改善がおこわれない場合は「特定空家」に指定もされることがあります。
特定空家に指定された場合、固定資産税の優遇措置がなくなって増額されるほか、状況の改善や取り壊しについての強制執行がおこなわれ、かかった費用を請求される場合があります。
このようになってしまうと、100万円から200万円ほどの費用をかけて、建物の取り壊しをする以外に選択肢がなくなってしまいます。

負動産を相続して処分する方法

負動産を相続した場合は、下記の方法によって処分をし、所有のデメリットを回避することもできます。

負動産を売却する

売却する際には不動産会社の仲介で一般の買主を探す方法と、不動産会社に物件の買取を依頼する方法があります。
負動産の場合、注意が必要なのは、価値がマイナスとなる不動産の場合、「買い手がつかない」「買取ができない」という可能性もあることです。
利用価値を検討のうえ、売却や買取が可能とならないか、弊社も一緒に考えさせていただきます。
リモートワークの普及にともなって、都市近郊や地方の物件にもニーズが増え始めています。
売却が難しいと考えられる物件であっても、不動産会社の仲介によって買い手が見つかる可能性があります。

空き家バンクの活用

空き家バンクとは自治体がおこなっている、物件を売りたい、あるいは貸したいと考えている持ち主と、移住などのための物件を探す方をマッチングするサービスです。
空き家対策と移住促進の両方に効果があるため施行が強化され、なかには空き家の改修工事の補助金や、移住者の税制の優遇を提供する自治体もあります。
利用する側にも情報が行き渡り、掲載の効果も上がってきました。
空き家バンクは媒介契約のうえで利用するものですので、買主とのやりとりや契約などは、不動産会社の経験を積んだスタッフが対応します。

寄附や国庫帰納

物件の場所や広さなどによっては、自治体に寄附を申し出て、受けてもらえる場合があります。
自治体は公共施設の用地や新しい道路を通すなどの用途に利用でき、こちらは売却して利益を得ることにはなりませんが、税金ほか、物件の維持コストは不要となります。
寄附は自治体のほかにも個人、法人、町内会や自治会などの団体も対象となるので、たとえば、隣接している企業の事業用地や駐車場として利用しないかを打診してみる方法もあります。
また、負動産の国庫帰納について、令和5年4月27日から相続土地国庫帰属制度がスタートします。
これによって土地の所有権を取得した相続人が一定の要件を満たした場合、土地を手放して国庫に帰属させることを可能になったのですが、いくつかの条件が付されています。
それは、更地の土地であること、法務局による審査を要すること、審査の費用や10年分の土地管理費用相当の負担金を納付する必要があることなどです。

負動産の相続を放棄する方法

最後に、相続放棄をして負動産を受け継がない方法についてご説明します。

相続放棄の方法

相続には、以下の3つの方法があります。

• 単純承認（すべての遺産を相続して、相続人で分ける）
• 相続放棄（相続人はすべての財産を引き継がずに放棄する）
• 限定承認（相続財産の範囲内で借金などの債務を清算し、残りを放棄する）

相続放棄は相続人一人が単独でも、相続人全員でも可能です。
単純承認の場合、特別な手続きは不要ですが、相続放棄や限定承認はそのための手続きをおこなう必要があります。

相続放棄の手続き方法

相続放棄は、相続の開始があったことを知ったときから3か月以内におこないます。
相続人全員が不動産の相続をしないためには、全員が相続放棄か限定承認をおこなうことで、放棄した不動産は国庫に入り、固定資産税の支払いなどがなくなります。
相続放棄や限定承認の場合、最初の3か月の間に家庭裁判所に相続放棄の申述書と、戸籍謄本などの必要書類を提出します。
書類をそろえるのに時間を要する場合もあるため、3か月以内の期限のなかで考えて準備する必要があります。
これらの手続きは数万円から数十万円の報酬で、弁護士や司法書士に依頼もできます。
相続放棄について注意する点は、法定相続人は相続放棄された財産の新たな所有者が決まるまで財産に関する管理をする義務があることです。
不動産が国庫に属するまでの間に生じた税金の支払いや、補習などのメンテナンスなどは相続人がおこないます。

相続放棄の際の注意点

相続放棄はマイナスの資産だけでなく、資産価値のあるプラスの資産も併せて放棄することとなります。
つまり、相続財産の中にプラスの資産も相応にある場合は、相続放棄のまえに遺産の収支をよく検討しましょう。
また、相続する財産の一部でも処分したり売却した場合は、相続放棄が認められなくなりますので注意してください。

まとめ

負動産の相続とはどのようなことか、その処分や相続放棄の方法について解説しました。
可能であれば相続前から遺産の不動産の調査や、負動産であった場合はどのような対処をするかの話し合いをおこなっておくことで、相続人の負担は軽くなります。
山口県山口市で不動産売却や買取をお考えの方は、株式会社東武住販山口店までお気軽にご相談ください！