不動産売却における買取保証とは？利用するメリットと条件について解説！

不動産を売却する際に、買主が見つかるかどうか不安に感じる方は多いのではないでしょうか。
売却期限が決まっている場合や売却時の不安を払拭したい場合には、買取保証の利用がおすすめです。
今回は買取保証について、仕組みや利用するメリット、買取の条件などを解説します。
山口県山口市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にご覧ください。

不動産売却における買取保証とは

不動産売却の方法は、仲介と買取に大別されます。
仲介とは不動産会社に仲介を依頼して買主を探す方法、買取は不動産会社が直接不動産を買い取る方法です。
さらに買取は買取保証と即時買取の2つに分類され、どちらが適しているかは状況に応じて判断する必要があります。
ここからは買取保証の概要を中心に、それぞれの売却方法の特徴について解説します。

買取保証とは

買取保証とは、一定期間内に仲介で売却できなかった場合に、不動産会社がその不動産を買い取る方法です。
仲介と買取のそれぞれのメリットを兼ね備えていることから、仲介と買取の良いとこどりと呼ばれています。
「できるだけ高く売りたいけれど、売却にかけられる時間が決まっている」という場合などにおすすめです。
仲介による売却期間や買取金額は、あらかじめ売主と不動産会社の交渉によって決定します。

即時買取とは

即時買取とは、その名の通りすぐに不動産会社が物件を買い取ることです。
買取保証のように、一旦仲介で売り出すことはせず、条件が合い次第すぐに物件を引き渡すことになります。
不動産会社によっても異なりますが、査定から物件引き渡しまでにかかる期間は、1週間程度が目安です。
転勤や相続など売却期間が決まっており、とにかく早く手放したいという場合におすすめです。
なお、買い取った物件は不動産会社がリフォームやリノベーションなどをおこない、第三者に再販売します。
リフォーム費用などを考慮した上で買取価格を決めるため、売却時の価格は仲介に比べて2〜3割ほど低くなります。

仲介とは

仲介とは、不動産会社が間に入って買主を売主を繋げる方法です。
不動産売却の方法としてはもっとも一般的であり、大半の方が仲介を選択します。
仲介のメリットは相場に近い価格で売却できることですが、いつ買い手が見つかるかがわかりません。
売却期間の目安は3か月から半年程度とされていますが、物件の状態や立地によっては1年以上かかることもあります。
買主が決まらなければ当然売却ができないため、売却期限が迫っていると不安に感じる方もいらっしゃるでしょう。

買取保証の流れ

買取保証の概要がわかったら、手続きの流れも理解しておきましょう。
まずは不動産会社に査定を依頼し、買取価格の説明を受けます。
買取価格に納得できたら媒介契約を結び、仲介で売り出す期間を決めます。
仲介期間は最大3か月と決まっており、交渉によってはそれより短い期間にすることも可能です。
売却価格はあとで変更ができないので、気になることがあればこの時点で確認しておきましょう。
媒介契約を結ぶと、不動産会社がインターネットやチラシなどを利用して売却活動をおこないます。
売却活動をおこなっても買主が見つからなければ、不動産会社が物件を買い取るため、その後は売買手続きに入ります。

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不動産売却における買取保証のメリット

買取保証は仲介と買取のいいとこ取りと呼ばれていますが、メリットばかりだけではありません。
デメリットも存在するため、どちらも理解した上でご自身にあっている方法かどうかを見極めましょう。

メリット①売却計画が立てやすい

買取保証のメリットの1つに、売却計画が立てやすい点が挙げられます。
仲介の場合、なかなか買主が見つからず、売却計画が大幅に狂ってしまうこともあります。
買取保証では、仲介による売却期限を決めてから契約を結ぶため、計画が狂う心配がありません。
売却期限が決まっていれば売れ残りを心配したり、不必要に値下げして損をしたりすることもないでしょう。
また売却価格も最初で把握できるので、予算を組みやすいというメリットもあります。

メリット②仲介手数料が不要

仲介の場合、売買が成立したら不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。
仲介手数料には上限が定められていますが、物件の価格によっては数百万円以上かかるケースもあります。
買取保証によって不動産会社が物件を買い取る際は、仲介ではないため手数料はかかりません。
ただし仲介期間中に成約に至った場合は、一般的な仲介と同様に仲介手数料を支払う必要があります。

メリット③契約不適合責任が免責になる

契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約内容と適合しない場合に、売主が負う責任のことです。
たとえば引き渡した物件に雨漏りが生じており、その旨が契約書に記載されていなかったとしましょう。
この場合は、たとえ物件を引き渡したあとであっても、売主が該当箇所の修繕費用を負担しなければなりません。
状況によっては害賠償や契約解除を求められることもあるため、売主にとっては大きなリスクといえます。
契約不適合責任は個人の買主に対して負うものなので、不動産会社による買取では免責になるケースがほとんどです。

デメリットは売却価格が低くなりやすいこと

買取保証や即時買取のデメリットは、仲介に比べて売却価格が低くなりやすい点です。
再販時に必要な費用を考慮した上で価格を決めるため、どうしても売却価格が低くなってしまいます。
価格の目安は仲介時の7～8割程度なので、市場相場が3,000万円であれば、買取では約2,100万円から2,400万円になります。
少しでも高く売りたい方や売却を急いでいない方は、仲介による売却を検討されたほうが良いでしょう。

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不動産売却で買取保証を利用する際の条件

買取保証を利用するには、不動産会社が定める条件を満たす必要があります。
よくある条件として、おもに以下の2点が挙げられます。

専属専任媒介契約を結ぶこと

買取保証をつけるための条件として、専属専任媒介契約の締結を挙げている不動産会社は多いです。
専属専任媒介契約とは、特定の一社だけに仲介を依頼する契約で、同時に複数社に仲介を依頼することはできません。
売主自身が買主を見つけて、不動産会社を介さずに直接取引することも禁止されています。
自由度は低いですが、不動産会社には定期的な状況報告やレインズ（不動産流通標準情報システム）への登録義務があるため、早期売却に繋げやすいというメリットがあります。

売却が見込める物件であること

不動産会社は、買い取った不動産をリフォームして再販売することで利益を得ています。
そのため、再販時に需要が見込めない物件は、買取を希望しても断られる可能性があります。
たとえば、1981年以前に建築された旧耐震基準の物件や人口減少が進む郊外の土地などは要注意です。
また、専有面積が40㎡以下の小規模な物件も需要が少ない傾向にあるため、買取をお断りするケースもあります。
物件の条件は不動産会社によっても異なるため、まずは不動産会社にご相談ください。

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まとめ

買取保証とは一定期間の間仲介で売り出し、成約に至らなかった場合に不動産会社が直接物件を買い取ることです。
仲介の期間内に売却できれば相場に近い価格で売ることができ、売却ができなくても最終的には不動産会社が買い取るため、売れ残りを心配する必要がありません。
買取保証を付けるには不動産会社が定める条件を満たさなければならないので、まずは不動産会社にご相談ください。
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