不動産売却時に必要な登記簿謄本とは？取得方法や見方を解説

不動産売却の際は、さまざまな書類の準備が必要です。
そのなかでも、登記簿謄本はとくに重要な書類です。
本記事では、登記簿謄本とはなにか、必要となるシーンや取得方法、登記簿謄本の見方について解説します。
山口県山口市で不動産売却を検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

不動産売却時に必要な登記簿謄本とは？

不動産の売却を考えている方にとって、不動産登記は重要な手続きの1つです。
この章では、不動産登記と登記簿謄本について分かりやすくご説明します。

不動産登記とは

不動産登記とは、建物や土地など、不動産の権利関係や名義を記録することです。
具体的には、土地や建物の情報を法務局が管理する「不動産登記簿」に記録します。
不動産登記簿を見ると、物件の所在地と広さ、所有者の変遷、ローンなどの借金の担保として設定されているか、賃貸に出されているかどうかなどが分かります。
不動産売却の際は、不動産登記簿によって売主がその不動産の正当な所有者であることを公的に証明でき、第三者との間で所有権を巡るトラブルを防ぐことが可能です。
注意しなければならないのは、相続の際に被相続人から相続人へ名義変更の不動産登記をしておかないと、相続人がその不動産の所有者だと認められない可能性があることです。
これは、将来売却する際に大きな問題となる可能性があります。
不動産登記は、皆さんの大切な財産を守るための重要な手続きです。
売却を考えている方は、ぜひ専門家に相談しながら、適切に登記手続きをおこないましょう。

登記簿謄本とは？

登記簿謄本とは、不動産登記の内容が記載された書類です。
不動産売却の際は、所有権の証明書として利用できます。
具体的には、次のような情報が記載されています。

• 不動産の所在地と面積
• 所有者の名前
• 抵当権などの権利関係
• 所有権の移転履歴

「謄本」は、原本をそっくりそのまま写した書類を意味します。
昔は紙の原本を手書きで写していたため、謄本と呼ばれるようになりました。
現在では、不動産の情報はすべてコンピューターで管理されています。
法務局では、このデータを印刷して公印を押した書類を発行しています。
そのため、現在は「登記簿謄本」の正式名称が「登記事項証明書」に変わりました。
ただし、中身は同じです。
一般的には今でも「登記簿謄本」と呼ばれることが多いです。

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不動産売却前に確認！登記簿謄本が必要となるシーンと取得方法

登記簿謄本は、不動産に関するさまざまな場面で重要な役割を果たす書類です。
この章では「登記簿謄本がいつ必要になるのか」や「どうやって手に入れるのか」について解説します。

登記簿謄本が必要となるシーン

登記簿謄本が必要となるシーンは、以下の5つです。

• 不動産を売買するとき
• 確定申告のとき（住宅ローン控除を利用する場合）
• 不動産を相続するとき

不動産を売却する際、売主は買主に登記簿謄本を見せる必要があります。
買主は登記簿謄本を見て、物件の詳細や権利関係などを確認します。
また、不動産の購入を考えているときも、物件の情報を知るために登記簿を閲覧するのが一般的です。
登記簿謄本は、所有者以外の方でも法務局の窓口や専用サイトで閲覧したり取得したりすることが可能です。
住宅ローン控除を受ける際は、最初の確定申告時に登記簿謄本の添付が必要となります。
亡くなった方から相続人へ不動産の名義変更をする際にも、登記簿謄本の取得が必要です。
登記簿謄本には、不動産の所有者や権利関係が記載されています。
たとえば、抵当権の有無もわかるため、その不動産が他の借金の担保になっているかどうかを確認できます。
このため、不動産取引や相続の場面で欠かせない書類となっているのです。

登記簿謄本の取得方法とは

登記簿謄本を手に入れる方法は主に4つあります。
それぞれの特徴を詳しく見ていきましょう。
法務局の窓口で直接取得
一番オーソドックスな方法です。
最寄りの法務局に行き、申請書を書いて手数料を払います。
メリットは、その場ですぐに受け取れる点です。
注意点として、平日の営業時間内に行く必要があります。
オンラインで請求
インターネットを使って家から請求することも可能です。
専用のウェブサイト（登記情報提供サービス）で申し込み、法務局か自宅で受け取ります。
メリットは、窓口より手数料が安く、好きな時間に申し込める点です。
インターネット環境が必要な点が注意点です。
郵送で取得
郵便を使って登記簿謄本を取得することもできます。
申請書を郵送し、後日登記簿謄本が届きます。
メリットは、平日は多忙で法務局に行けない方でも取得できる点です。
到着まで少し時間がかかる点に注意が必要です。
登記簿謄本の取得は、ご自身の状況に合わせて最適な方法を選びましょう。

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不動産売却における登記簿謄本の見方とは？

不動産の売買や相続の際に必要となる登記簿謄本ですが、初めて見る方にとっては難しく感じるかもしれません。
登記簿謄本は、大きく分けて以下の3つで構成されます。

表題部

登記簿謄本の「表題部」は、不動産の基本的な情報が書かれている部分です。
土地と建物では少し内容が異なりますが、どちらもその不動産の物件情報が書かれています。
土地の表題部に書かれていることは、以下のとおりです。

• 所在地：土地がどこにあるのか
• 地番：土地の番号
• 地目：土地の使い方（田んぼ、畑、宅地など）
• 地積：土地の広さ（平方メートル）

建物の表題部は、所在地以外に以下の情報が記載されています。

• 家屋番号：建物の番号
• 種類：どんな建物か（住宅、店舗など）
• 用途：何に使われているか（居宅、事務所など）
• 構造：何でできているか（木造、鉄筋コンクリートなど）
• 床面積：建物の広さ（平方メートル）

売買や相続の際には、まず表題部をしっかり確認することが大切です。

権利部（甲区）

権利部（甲区）に書かれている主な情報は、以下のとおりです。

• 現在の所有者の名前と住所
• 登記の目的（所有権移転など）
• 不動産を手に入れた日付と理由（売買、相続など）

権利部（甲区）の特徴は、所有権が変わった順に番号（順位）がつけられている点です。
最新の所有者情報が一番下に書かれています。
不動産売却の際は、売主が本当の所有者かどうかを確認し、不自然な所有権の移転がないかをチェックします。

権利部（乙区）

権利部（乙区）に書かれている主な情報は、以下のとおりです。

• 抵当権（住宅ローンなどの担保）
• 地上権（他人の土地を自由に使える権利）
• 賃借権（借地権など）
• その他の権利（地役権など）

権利部（乙区）では、権利が設定された順番に記載されているのが特徴です。
権利が消えた（抹消された）場合も、その記録が残ります。
甲区と同様に、最新の情報が一番下に書かれています。
不動産売却の際は、住宅ローンの残債や他人の権利が設定されていないかを確認するのが一般的です。
たとえば、中古住宅を売却する場合、権利部（乙区）に記載されている抵当権が抹消されているかどうかを確認します。

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まとめ

登記簿謄本は、法務局が管理する不動産の所有者や権利関係が記録された公的なデータです。
不動産の売買や相続、住宅ローン控除の確定申告の際などに必要となります。
登記簿謄本は、表題部・権利部（甲区）・権利部（乙区）に分かれます。
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