近隣トラブルを抱えた不動産はどう売却する?告知義務やリスクについて解説

2024-06-19

近隣トラブルを抱えた不動産はどう売却する?告知義務やリスクについて解説

この記事のハイライト
●近隣トラブルの内容が環境的瑕疵に該当する場合は売却時に告知義務が生じる
●未解決のまま不動産を売却するリスクとして売却価格が安くなることや売却期間が長引くことなどが挙げられる
●仲介での売却も可能だが、よりスピーディーに売るなら買取で売るのがおすすめ

家を売却する理由で意外に多いのが、近隣トラブルによるものです。
騒音やごみ問題など、トラブルの種類は多岐に渡ります。
今回は近隣トラブルを抱えた不動産の売却をテーマに、告知義務の有無や未解決のまま売るリスク、スムーズに売却するためのコツを解説します。
山口県山口市で不動産買取をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

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近隣トラブルを抱えた不動産における売却時の告知義務

近隣トラブルを抱えた不動産における売却時の告知義務

まずは、売却時の告知義務について解説します。

告知義務とは?

告知義務とは、取引する不動産に生じている不具合を、買主に告知することです。
代表的な不具合として、雨漏りやシロアリ被害などが挙げられます。
買主が住むうえで困ったり、購入の判断に重要な影響を与えたりする不具合がある場合、その事実を伝えなくてはなりません。

近隣トラブルには告知義務が生じる?

結論から申し上げますと、近隣トラブルを抱えた不動産を売る場合は告知義務が生じます。
しかし、すべてのトラブルが対象となるわけではありません。
トラブルの内容が「環境的瑕疵」に該当する際に、告知義務が生じます。
近隣トラブル以外に、環境的瑕疵に該当する主なものは、下記のとおりです。

  • ごみ処理施設が近い
  • 墓地が隣にある
  • 日照障害がある
  • 線路が近いなど

不動産自体に問題はないものの、住みやすさに影響するような周辺環境の場合、環境的瑕疵に該当します。
とはいえ、環境的瑕疵に該当するか否かを判断するのは困難と言えるでしょう。
人によってとらえ方が異なり、同じ不具合でも気にする方とそうでない方がいらっしゃるからです。
売りたい不動産が環境的瑕疵に該当するか否かを知りたい方は、私たちに一度ご相談ください。

告知せずに売却できるケース

下記のような不具合の場合、告知せずに売却できる可能性があります。

  • 生活音程度の騒音
  • 過去に近隣トラブルがあったがすでに解決している

生活音程度の騒音の場合、告知しなくても問題ありません。
生活音はどうしても発生してしまうため、環境的瑕疵には該当しないと言えます。
ただし、先述のとおり感じ方は人それぞれのため、告知すべきか否かお悩みになった際は不動産会社にご相談ください。
また、過去に近隣トラブルがあったが、すでに解決している場合も、告知する必要はないと言えるでしょう。
トラブルから数年が経過し、そのあとなにも問題が起きていないようなら、購入の判断に大きな影響を与えることはありません。
とはいえ、内容によっては売却時に告知義務が必要になるケースがあります。
生活音程度の騒音と同様、判断に困った際は不動産会社にまず相談ください。

告知義務を怠るとどうなる?

告知義務を怠ると、契約不適合責任を負う可能性があります。
契約不適合責任とは、契約内容と異なる不動産を引き渡した際、売主が買主に対してその責任を負うというものです。
告知せずに売り、環境的瑕疵に該当するような近隣トラブルが発覚した場合、契約解除や損害賠償請求につながります。

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近隣トラブルが未解決のまま不動産を売却するリスク

近隣トラブルが未解決のまま不動産を売却するリスク

続いて、近隣トラブルが未解決のまま不動産を売却するリスクについて解説します。

リスク1:売却価格が安くなりやすい

リスクとしてまず挙げられるのが、売却価格が安くなることです。
瑕疵(不具合)を抱えた土地や建物は、通常の不動産と比べて人気がありません。
立地が良かったり需要が高かったりすれば、問題がある家でもすぐに売れる可能性があるでしょう。
どこまで許容できるかは買主次第ですが、トラブルを抱えていない不動産に比べると、売却価格が安くなることをリスクとして押さえておく必要があります。

リスク2:値下げの減額幅が大きくなる

値下げの減額幅が大きくなることも、押さえておきたいリスクのひとつです。
不動産取引の場では、値下げ交渉をされるケースが多くあります。
そのため、売り出し価格を設定する際、値下げ交渉を考慮した価格を設定しなければなりません。
近隣トラブルを抱えている場合、大幅な値下げ交渉をされる前提で、売却の手続きを進めるようにします。

リスク3:買主が限られるため売却期間が長引く

売却期間が長引くことも、リスクのひとつです。
相場に近い価格で売る場合や、値下げを避けたい場合、なかなか買主が見つからない可能性があります。
また、近隣トラブルを抱えている不動産だということを、受け入れてくれる買主を探さなくてはなりません。
買主が限られてしまうことも、瑕疵を抱えた家を売る場合の注意点となります。

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近隣トラブルを抱えた不動産の売却方法

近隣トラブルを抱えた不動産の売却方法

最後に、近隣トラブルを抱えた不動産を、スムーズに売却する方法を解説します。

不動産の主な売却方法

土地や建物における主な売却方法は、下記の2種類です。

  • 仲介で売る
  • 買取で売る

仲介とは、不動産会社に仲介を依頼し、買主を探してもらう方法です。
土地や建物を売る際の、一般的な売却方法となります。
仲介のメリットとしてまず挙げられるのが、相場に近い価格で売れやすいことです。
契約期間によっては、良い条件で購入してくれる買主が現れるまで待つこともできます。
また、幅広い販売活動が期待できることも、メリットのひとつです。
不動産会社が持つネットワークやポスティングチラシ、オープンハウスの実施などによって、効率よく集客できます。
その一方、デメリットのひとつは仲介手数料がかかることです。
成約に至った場合、不動産会社に対する報酬として、法律で定められた仲介手数料を支払う必要があります。
また、仲介の場合は、売却することが近隣住民に知られてしまうこともデメリットです。
不動産会社は媒介契約の締結後、インターネット上に家の情報をアップしたりポスティングチラシを作成したりするからです。
買取とは、不動産会社(買取業者)が買主となる売却方法です。
査定後、金額に納得できればすぐに現金化することができ、スピーディーに売却することができます。
また、販売活動をおこなわないため、近隣住民に知られることなく売れるのも大きなメリットです。

告知義務がなく立地や家の状態が良い場合の売却方法

告知義務がなく、立地や家の状態が良い場合におすすめの売却方法は仲介です。
生活音程度の騒音があっても、立地条件や築年数が浅い場合は、一定の需要があります。

告知義務があり立地や家の状態が悪い場合の売却方法

告知義務があり、立地や家の状態が悪い場合におすすめの売却方法は、買取です。
最寄り駅から遠い場合や、大掛かりなリフォームや修繕をおこなわないと住めない状態なら、買取業者に依頼します。
近隣トラブルを抱えており、かつ家自体の条件が悪いと、仲介ではなかなか売却できないでしょう。
訳アリ物件を取り扱う不動産会社なら、そのような家でも問題なく買取できます。
スピーディーに売りたい場合は、買取を選ぶのがおすすめです。

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まとめ

近隣トラブルの内容が環境的瑕疵に該当する場合、不動産売却時に告知義務が生じます。
未解決のまま不動産を売却するリスクは、売却価格が安くなることや売却期間が長引くことなどです。
仲介での売却も可能ですが、よりスピーディーに売るなら、買取で売るのがおすすめです。
山口市内の不動産買取は株式会社東武住販 山口店へ。
創業昭和59年の信頼と実績があり、中古住宅・土地・マンションなど幅広くご提案が可能です。
とくに不動産買取に強みを持ち、エキスパート集団が真摯に対応させていただきますので、お気軽にご相談ください。


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