固定資産税を滞納するとどうなる？売却できる条件や方法を解説

不動産の所有者には、固定資産税の納税義務が生じるため、期日までに支払わなくてはなりません。
しかし、何らかの事情で滞納してしまうこともあるでしょう。
この場合、土地や建物は売却できるのでしょうか？
今回は山口県山口市で不動産売却をお考えの方に向け、固定資産税を滞納するとどうなるのか、売るための条件や方法について解説します。

売却したい不動産の固定資産税を滞納していると最終的にどうなる？

まずは、売却したい不動産の固定資産税を滞納すると最終的にどうなるのか、土地や建物の所有者にかかる税金の概要を含めて解説します。

不動産の所有者が支払う税金とは？

土地や建物の所有者には、固定資産税とともに都市計画税の納税義務も生じます。
都市計画税とは、地域の発展のための事業に使われる、地方税のひとつです。
原則、市街化区域内に土地や建物を所有している方に課税されます。
固定資産税は国税のひとつで、先述のとおり不動産の所有者に課税される税金です。

滞納するとどうなる？

滞納するとどうなるのかというと、下記の流れで最終的に公売となってしまいます。

• 延滞税がかかる
• 自治体から督促状や納付催告書が送られてくる
• 不動産が差し押さえられる
• 売却ができなくなる
• 公売にかけられる

固定資産税を滞納した場合、税金にプラスして延滞税がかかります。
延滞税は延滞している日数によって、数万円から数十万円になることもあるので注意が必要です。
そのあとは、自治体から、督促状や納付催告書が送付されてきます。
督促状や納付催告書が届いたあとも滞納を続けると、財産が差し押さえられてしまいます。
差し押さえは、納付催告書などを発送した日から10日以内なので、速やかに納付を済ませなくてはなりません。
期限を過ぎても納付ができない場合、差し押さえる財産の調査や、滞納者の身辺調査がおこなわれます。
対象となるのは土地や建物などの不動産、自動車などさまざまです。
差し押さえが完了したあとは、所有者が自由に売却することができなくなります。
そして、差し押さえられた財産は最終的に、公売にかけられてしまいます。
公売とは、競売のようにオークション形式で強制的に不動産が売却されることです。
しかし、税金はあくまで法律によって徴収されるものとなるので、財産権の侵害にならないよう配慮されています。
固定資産税の滞納に気づいた際は早目に支払ったり、支払いが難しい場合は役所に相談したりするべきと言えます。

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固定資産税を滞納している不動産を売却するときの条件

続いて、固定資産税を滞納している不動産を、売却するときの条件について解説します。
税金を支払っていなくても、不動産を売却することは可能ですが、差し押さえ前か差し押さえ後では、条件や方法が異なります。

差し押さえ前の条件

差し押さえ前であれば売却することは可能ですが、滞納を続けている場合、差し押さえになる可能性があります。
支払いが済んでいなければ、自治体に出向き、納税をしたうえで売却する旨を相談なさってください。
いざ売却活動を開始してから差し押さえられてしまうと、別の手続きが必要となります。
手間が増えたり時間がかかったりするため、早めに対処することが重要です。

差し押さえ後の条件

差し押さえ後は、まず自治体に差し押さえを解除してもらうことから始めます。
差し押さえられた不動産は、土地や建物の登記簿謄本（登記事項証明書）に差し押さえられていることが記載されます。
そのため、土地や建物の購入を検討している方が、対象の不動産の登記簿謄本を取得した際に、差し押さえられている事実を知ることになるでしょう。
滞納分の税金を支払えば、差し押さえを解除してもらうことが可能です。
しかし、金銭的に納税が困難な場合は、分割払いで支払ったり事情を説明して交渉したりすれば解除してもらえる可能性があります。
とはいえ、すべての自治体が交渉に応じてくれる訳ではありません。
差し押さえの対象となる税金や延滞税、督促手数料などを、すべて支払うことを条件にしている自治体もあります。
預金や有価証券といった現金化や保管が容易な財産を提供した場合、解除される可能性が高いです。
ただし、その場合は差し押さえられた財産の売却代金によって、未払いの税金や延滞金などが支払われることになるでしょう。
このように差し押さえ後の場合、すぐには売れないことを押さえたうえで計画を立てる必要があります。

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固定資産税を滞納している不動産を売却する方法

最後に、固定資産税を滞納している不動産を売却する方法について解説します。

方法1：親族間売買で売る

固定資産税を滞納している不動産を売却する方法としてまず挙げられるのが、親族間売買で売ることです。
親族間売買とは、親から子ども、子どもから親という風に、身内同士で不動産取引をおこなうことを指します。
個人対個人の取引と大きな違いはなく、価格や契約条件、引き渡しの時期などの融通が利くのがメリットです。
しかし、贈与とみなされて贈与税がかかったり、住宅ローンを利用できない可能性があったりといったデメリットも生じます。
そのため、親族間売買が適しているか否かを考える必要があるでしょう。

方法2：リースバックで売る

リースバックで売ることも、方法のひとつです。
リースバックとは、不動産会社に住まいを売り、賃貸借契約を締結して家賃を払って住み続ける方法です。
自宅を活用した資金調達方法として、近年注目されています。
リースバックのメリットは、住み慣れた家から引っ越ししなくて済むことや、まとまったお金が手に入ることなどです。
売却金を老後の資金に充当したり住宅ローンを完済したり、滞納している固定資産税の支払いに充当することもできます。
売却金の使用用途が限られていないため、将来の生活が安定しやすいこともメリットとなるでしょう。

方法3：任意売却で売る

方法として、任意売却で売ることも挙げられます。
任意売却とは、住宅ローンの残る土地や建物を、金融機関の同意を得て売る方法です。
住宅ローンの残っている不動産には抵当権（金融機関が土地や建物を担保にする権利）が設定されているため、そのままの状態では売ることができません。
任意売却は、住宅ローンの返済が困難になった場合や、オーバーローン（残債が売却価格を上回ってしまう状態）の場合などに用いられます。
また、任意売却によって得られた売却金は、滞納している固定資産税に充当されるのが一般的です。
残債が残ってしまう場合、早めに金融機関と話し合い、どのように支払っていくかを決める必要があるでしょう。

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まとめ

固定資産税を滞納すると、延滞税がかかったり財産を差し押さえられたりしたあと、最終的には公売となってしまいます。
税金を支払っていなくても不動産を売却することは可能ですが、差し押さえ前か差し押さえ後では条件や方法が異なるため注意が必要です。
固定資産税を滞納している場合は、親族間売買で売ったりリースバックで売却したりすることを検討してみてはいかがでしょうか。
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