旗竿地の売却は難しい？スムーズに売却する方法を解説

売却予定の土地が旗竿地であり、買主が見つかるか不安に思っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
一般的に旗竿地は資産価値が低く売却が難しいとされていますが、必ずしも売却できないわけではありません。
この記事では、旗竿地の売却が難しいとされる理由や売却しやすい旗竿地の特徴、売却方法などを解説します。
山口県山口市で旗竿地の売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

旗竿地とは？売却が難しい理由

冒頭でも触れたように、旗竿地は売却が難しいとされています。
まずは旗竿地とはどのような土地なのか、なぜ売却が難しいとされているのかを解説します。

旗竿地とは？

旗竿地とは、漢字が表しているとおり、竿に旗を付けたような形状の土地のことです。
具体的には、竿の細い部分が道路に面しており、その奥の旗の部分に建物を建てられるだけの空間がある土地をいいます。
そのため道路側に旗の部分が接していて、その奥に竿が伸びているような土地は旗竿地とはいいません。
あくまでも旗竿地は「竿の細い部分だけが道路と接している土地」であると考えておきましょう。
正方形や長方形の土地が整形地と呼ばれるのに対して、旗竿地はいびつな形であるため不整形地と呼ばれています。

旗竿地ができる理由とは？

旗竿地は、もともとは1つの広い土地が分割された際に生まれるケースが多いです。
たとえば道路と平行方向に土地を分割した場合、奥にある土地は道路と接することができません。
土地に建物を建築するときは、建築基準法における接道義務を果たす必要があります。
接道義務とは「建築物の敷地は道路に2m以上接しなければならない」とするものです。
つまり、道路と平行方向に分割しただけでは、奥側にある土地を宅地として扱うことができません。
宅地として扱うには、2m以上の間口を設けた竿部分を道路まで延ばす必要があり、その結果、旗竿地が生まれるのです。

なぜ旗竿地は売却が難しい？

旗竿地は以下の理由により、売却が困難といわれています。

• 新築や建て替えができない可能性がある
• 建物に制限がかかってしまう
• 整形地に比べると使い勝手が悪い

先述したように、建物を建築する際は接道義務を果たさなければなりません。
しかし、旗竿地は接道義務を満たしていないケースも多く、新しく建物を建てたり建て替えたりできない可能性があります。
また土地の形がいびつなため、建物の向きなどに制限がかかってしまう点や利用できる面積が小さくなる点もデメリットです。
このように、旗竿地は整形地に比べるとデメリットが多いため、なかなかスムーズに売却しにくいとされています。

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売却しやすい・売却しにくい旗竿地の特徴とは

旗竿地だからといって必ずしも売れないわけではなく、なかには売却しやすい土地もあります。
ここでは、売却しやすい旗竿地の特徴と売却しにくい旗竿地の特徴を解説します。

売却しやすい旗竿地の特徴

以下の特徴にあてはまる場合、旗竿地でも売却しやすい傾向にあります。

• 間口が広い
• 日当たりや風通しが良い
• 重機が入れるスペースがある

間口が広い旗竿地は、比較的売却しやすいとされています。
間口が広ければ、建物を建てる際に必要な重機の出入りがスムーズにおこなえるためです。
また、小さな庭や駐車スペースとして活用できるため、買主からの需要が高まり売却しやすくなります。
日当たりや風通しが良い場所に立地している場合も、一般的な旗竿地に比べると売却しやすい傾向にあります。
広い敷地を分割した際に生じやすい旗竿地は、周囲を建物で囲まれているケースも多いです。
そのため、方位によっては日当たりや風通しが得られにくく、買主から敬遠される場合があります。
周囲に高い建物がなく、家のプランニング次第で通風と採光を十分に確保できそうであれば、旗竿地でも売却しやすいでしょう。

売却しにくい旗竿地の特徴

反対に以下の特徴に該当する場合は、売却に時間がかかる可能性があります。

• 間口が狭い
• 接道義務を満たしていない
• 他人の私道を使っている

接道義務を満たしておらず、再建築ができない旗竿地は需要が低いため、売却期間が長引く傾向にあります。
また、間口が狭い場合も活用できるスペースが減るため、買主から敬遠されやすいといえるでしょう。
さらに、旗竿地の間口が他人の私道になっている場合も売却が困難です。
旗竿地の場合、家が建っている敷地に行くまでの道が私道ということもあり得ます。
私道が近隣住民との共有名義になっていれば、土地を売る際にその権利も売却すれば良いのでさほど問題はありません。
しかし、単独で別の方が所有者となっている私道を利用している場合は、所有者の都合で利用できなくなるリスクがあります。
リスクが大きい不動産を好んで購入する方はいないため、なかなか買主が付かずに売れ残ってしまう可能性があります。

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売れにくいとされる旗竿地をスムーズに売却する方法

最後に、旗竿地をスムーズに売却する方法をケースごとに分けて解説します。

再建築不可の旗竿地を売却する方法

再建築不可の旗竿地を手放す際は、まず隣地の所有者に購入を打診してみるのがおすすめです。
隣地であれば、自分の土地と再建築不可の土地を合わせることで、接道義務を果たせる可能性があります。
土地の面積が増えれば、駐車場にしたり庭にしたりと活用の幅も広がるため、隣地所有者なら買い取ってくれる可能性が高いでしょう。
もし隣地所有者が土地を購入してくれるとなったら、その際は個人で取引せずに不動産会社を通すことをおすすめします。
不動産取引では専門知識が必要になり、あまり知識のない個人間で売買するとトラブルに発展する可能性があるためです。
最悪の場合、裁判になるケースもあるため、個人間で取引せずに不動産会社を介して契約を結ぶようにしましょう。

他人の私道を使っている旗竿地の売却方法

敷地に入るために他人の私道を利用している場合は、私道の所有者に持分を売買できないか交渉してみましょう。
私道の持分を購入できれば、自由に通行する権利を得られるため、買主も購入を検討しやすくなります。
もし持分の購入が難しいようであれば、通行地役権の取得を検討すると良いでしょう。
通行地役権とは私道を通る権利のことで、私道の所有者から許可を得ることで得られます。
ただし、権利を得るために毎年通行料が必要になるケースもあるため、所有者としっかり話し合うことが大切です。

幅4m以上の道路に面していない旗竿地を売却する方法

土地が幅4ｍ以上の道路に接していない場合も、建物を建設することができません。
旗竿地の前面道路が幅4ｍ以下だった場合は、セットバックをしてから売却する方法があります。
セットバックとは、敷地の一部を後退させて、前面道路の幅を広げることです。
前面道路の幅を広げて接道義務を満たせば、再建築が可能になるため買主が見つかりやすくなるでしょう。
なお、4ｍ以上の道路に接していなくても、周辺に広い空き地がある場合はセットバックしなくて済むことがあります。
そもそも接道義務が設けられているのは、火災や地震などの災害時に安全を確保できるようにするためです。
近くに広い土地があり、避難が可能と判断されるケースでは、通常通りに建物を建築できる可能性があります。

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まとめ

旗竿地は一般的な土地よりもデメリットが多いため、売却期間が長引く傾向にあります。
しかし間口が広く日当たりが良いなど、土地の条件によってはスムーズに売却できることもあります。
旗竿地だから売れないと諦めずに、不動産会社と相談しながら土地の状態にあった販売戦略を立てることが大切です。
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