市街化調整区域の不動産は買取がおすすめ！その理由と売却するコツを解説

市街化調整区域にある不動産を所有しているものの、なかなか買主が見つからないといった方も多いのではないでしょうか。
市街化調整区域は、ほかの区域と比べ制限が多いため、仲介での売却よりも不動産会社による買取のほうがスムーズに売却できる可能性があります。
そこで、市街化調整区域とはなにか、市街化調整区域の不動産は仲介よりも買取がおすすめな理由について解説します。
山口県山口市で不動産買取をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産買取がおすすめ！市街化調整区域とは

市街化調整区域は、さまざまな制限が設けられているエリアなため、一般的な仲介での売却よりも買取のほうがスムーズに売却できる可能性があります。
ここでは、そもそも市街化調整区域とはどのようなエリアなのか解説します。

市街化調整区域とは

市街化調整区域とは、都市計画法で定められている土地の区域区分の1つです。
市街化を抑制する地域なため、原則として建物を建てることは認められていません。
もし、市街化調整区域がなかった場合、むやみにビルや商業施設が増え続ける恐れがあるでしょう。
とくに人口が増え続けるエリアでは、あっという間に農地がなくなり市街化が進んでしまう可能性があります。
市街化調整区域は、基本的に商業施設や住宅の建設を目的としておらず、自然を重視しているのが特徴です。
そのため、市街化調整区域で建設や建て替えなどをしたい場合は、自治体から許可を得なければなりません。
このように市街化調整区域は建物の建築が制限されるため、土地の評価が低く価格が安くなってしまいます。
一方で、市街化を抑制するエリアであるため、交通量も少なく静かな環境で過ごせる点はメリットといえるでしょう。

市街化区域とは

市街化調整区域と特徴が対照的なのが「市街化区域」です。
市街化区域は、利便性やインフラを優先させるエリアのことです。
スーパーマーケットや病院など生活には欠かせない施設を積極的に建設しています。
商業施設や住宅などを率先して開発するエリアのため、周囲の環境が変化しやすいといった点が特徴です。
このように市街化区域は市街化を優先しておこなっているため、商業施設や住宅が密集するエリアとなっています。

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市街化調整区域は不動産売却しにくい？買取がおすすめな理由

市街化調整区域は制限が多いため、市街化区域の不動産に比べて売却しにくいとされています。
ここでは、市街化調整区域の不動産が売却しにくい理由や買取がおすすめな理由を解説します。

市街化調整区域の不動産が売却しにくい理由

市街化調整区域の不動産は以下の理由から売却しにくいと言われています。
理由①インフラが整っていない
市街化調整区域のエリアでは、生活に必要な電気・ガス・水道などのインフラが整っていない場合があります。
そのため、自分でインフラを整備する必要が出てきます。
公道が近くにあれば、水道は使えるケースが多いですが、下水道が整備されていない可能性が高いでしょう。
もし下水道が整備されていなければ、業者などに依頼して浄化槽を設置しなければなりません。
また、自治体によっては助成金が出ないところもあるため、その場合は自己負担でおこなう必要があります。
理由②開発許可をもらう必要がある
市街化調整区域に建物を建てる場合や建て替えをおこなう場合は、行政から開発許可をもらう必要があります。
そのため、不動産を購入しても開発許可を得るために手間がかかり、買い手が付きにくくなるでしょう。
理由③住宅ローンの審査が通りづらい
不動産を購入する際は、多くの方が住宅ローンを利用するのではないでしょうか。
しかし、市街化調整区域の不動産は住宅ローンの審査が通りづらくローンが組めない場合があります。
その理由は、市街化調整区域の不動産は評価額が低く、ローンの金額に担保が見合わない可能性があるからです。
また新築だけでなく、建て替えやリフォーム時にローンを利用する際も同様で、審査が通りづらくなります。
住宅ローンが組めないとなると、現金一括での購入となるため、ほとんどの方は購入が難しくなってしまうでしょう。
そのため、需要が少なく売却が難しくなってしまいます。

市街化調整区域の不動産は買取がおすすめ！

市街化調整区域の不動産は、前述したように多くのデメリットやリスクがあることから、個人の方への売却が難しく売れ残り続ける可能性が高いでしょう。
そのため、市街化調整区域の不動産は仲介よりも「買取」を検討することをおすすめします。
買取であれば、不動産会社が直接買い取るため、売却活動することなくスムーズに売却することが可能です。
不動産会社であれば、買い取った宅地や農地にリフォームを施し、商品化するノウハウを豊富に持ち合わせています。
そのため、まずは不動産会社に買取について相談してみることをおすすめします。
なお、不動産会社によっては買取に対応していないところもあるため、注意しましょう。

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市街化調整区域の不動産を売却・買取しやすくするコツ

最後に、市街化調整区域にある不動産をできるだけスムーズに売却・買取するためのコツを解説します。

売却するコツ①地目に合わせて売却先を探す

市街化調整区域の不動産をスムーズに売却するためには、地目に合わせて売却先を探すと良いでしょう。
地目とは、土地の主な用途のことを指し「宅地」「田」「畑」などがあります。
たとえば、売却する土地の地目が「田」や「畑」となっている場合は、農家の方にターゲットを絞って売却するとスムーズに売却できるかもしれません。
農家の方であれば、農場として利用するための田んぼや畑を求めている可能性があるからです。

売却するコツ②地目を転用する

地目は、ほかの地目に転用することができるため、売却しやすい地目に変更すればスムーズな売却ができるでしょう。
たとえば、先ほどの「田」や「畑」の地目の場合、農家の方であれば購入してもらえる可能性はあります。
しかし、農業をやる方は年々減少しているため、実際は需要が少なく売却が難しいケースもあります。
そのため、地目を「宅地」に転用しておけば、住宅を建てるための土地を探している方に売却することが可能です。
このようにそれぞれの地域によって需要が異なるため、その地域に合わせた地目に転用することが望ましいといえるでしょう。

売却するコツ③開発許可を得る

前述したように、市街化調整区域に建物を建てる際は「開発許可」が必要です。
開発許可を得るには一定の条件をクリアしている必要がありますが、申請による開発許可が可能な地域と自治体が定めているところもあります。
たとえば、50棟の住宅が連なるエリアや上下水道の整備が終わっている場合などです。
また、市街化区域に隣接している土地であれば、比較的開発許可を得やすいといえるでしょう。

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まとめ

市街化調整区域は、建物を建てることや建て替えることが原則としてできないため、売却が難しいとされています。
そのため、地目に合わせて買主を見つけたり、そのエリアの需要に合わせて地目を転用するなどの対処が必要になります。
もし、仲介での売却が難しい場合やスムーズな売却を望む場合は、不動産会社による買取を検討してみてはいかがでしょうか。
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