不動産相続時にかかる税金の種類とは？計算方法や税金対策について解説

不動産を相続することになり「税金はいくらかかるんだろう」と不安になる方も多いでしょう。
とくに不動産は価値が大きくなりやすいため、高額な相続税がかかると考える方も少なくありません。
しかし、不動産相続時に発生する税金には、税負担を軽減する控除や特例が複数用意されています。
この記事では、不動産相続時にかかる税金の種類と計算方法、税金対策として利用できる制度などを解説します。
山口県山口市で不動産を相続するご予定の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産相続時に発生する税金の種類とは

土地や建物などの不動産を相続した場合にかかる税金は次の2つです。

• 登録免許税
• 相続税

各税金の概要と納税方法について、順番に解説します。

登録免許税

登録免許税は、不動産の登記をするときに課される税金です。
不動産相続では、不動産の名義を被相続人から相続人に変更する際に発生します。
この名義変更の手続きを「相続登記」といい、令和6年4月1日以降から義務化されます。
決められた期限内に登記をしなかった場合、10万円以下の過料の対象となるためご注意ください。
登録免許税の計算方法
相続登記の際に必要な登録免許税は、次の計算式で算出します。
登録免許税＝固定資産税評価額×0.4%
このとき固定資産税評価額は1,000円未満を切り捨てて計算し、100円未満を切り捨てた金額を登録免許税として納めます。
たとえば固定資産税評価額が200万7,700円の場合、1,000円未満を切り捨てると200万7,000円です。
これを計算式に当てはめると「200万7,000円×0.4%＝8,028円」となり、8,000円を登録免許税として支払うことになります。
登録免許税の納付方法
登録免許税は現金一括払いが一般的ですが、オンライン申請であれば電子納付が可能です。
現金で納付するときは、金融機関で納付書を提出したあと、登録免許税を支払います。
手続き完了後に領収書が発行されるため、それを登記申請書に貼り付けて登記所に提出すれば完了です。

相続税

相続税とは、被相続人から現金や土地などの財産を受け継いだときに課される税金です。
ただし、遺産を相続した方全員に相続税が課されるわけではありません。
相続税には基礎控除額が設けられており、基礎控除額を上回った場合に相続税の課税対象となります。
たとえば、基礎控除額が4,800万円だった場合、遺産総額が4,800万円を下回れば相続税はかかりません。
相続税の計算方法は少々複雑なため、注意点も含めて次章で解説します。
相続税の納税方法
相続税は、相続開始を知った日の翌日から10か月以内に納付しなければなりません。
納付書はご自身で作成し、金融機関や被相続人が住んでいた地域の税務署で納付する必要があります。
固定資産税のように、国や自治体から直接納付書が届くわけではない点にご注意ください。
相続税は現金一括払いが原則ですが、「国税クレジットカード支払いサイト」を利用すればカード払いも可能です。

▼この記事も読まれています
不動産売却における分筆とは？メリットや方法を解説

不動産相続時に発生する税金の1つ「相続税」の計算方法

相続税がいくらかかるか事前に把握しておけば、相続後の資金計画も立てやすくなります。
相続税の求め方は少々複雑ですが、確実な資金計画を立てるためにも、事前に計算方法を確認しておきましょう。

ステップ1：相続税の基礎控除額を計算する

先述したように、相続税には基礎控除額が設けられており、以下の計算式で求められます。
基礎控除額＝3,000万円＋600万円×相続人の人数
相続人の数が多くなればなるほど、基礎控除額も高くなるのが特徴です。

ステップ2：相続税の課税価格を計算する

次に、以下の計算式を使って課税遺産総額を求めます。
課税遺産総額＝正味の遺産額－基礎控除額
正味の遺産額とは、プラスの財産からマイナスの財産を差し引いたあとの金額です。
プラスの財産には不動産や現金など、マイナスの財産には未払い金や借金などが含まれます。
課税遺産総額を求めたら、下記の計算式を用いて相続人それぞれの課税価格を算出します。
課税価格＝課税遺産総額×法定相続分
法定相続分とは、各相続人の取り分として法律上定められた相続割合のことです。
相続人それぞれの法定相続分については、以下をご参照ください。

• 配偶者と子ども：配偶者1/2・子ども1/2
• 配偶者と直系尊属：配偶者2/3・直系尊属1/3
• 配偶者と兄弟姉妹：配偶者3/4・兄弟姉妹1/4
• 配偶者がいない：子どもが全額相続

子どもや兄弟姉妹、直系尊属が2人以上いる場合は、配偶者以外の分を均等に分けなければなりません。

ステップ3：相続税を求める

最後に、以下の計算式を用いて相続税を算出しましょう。
相続税＝課税価格×税率－控除額
税率と控除額については、下記をご参照ください。

• 課税価格1,000万円以下：税率10％（控除額0円）
• 課税価格3,000万円以下：税率15％（控除額50万円）
• 課税価格5,000万円以下：税率20％（控除額200万円）
• 課税価格1億円以下：税率30％（控除額700万円）

たとえば、課税価格が4,000万円の場合、相続税は「4,000万円×20％－200万円＝600万円」です。

▼この記事も読まれています
不動産売却時に消費税は課税される？非課税のケースと注意点も解説

不動産相続時に税金対策として利用できる制度

冒頭でも触れたように、不動産相続時には税金対策として利用できる制度が複数用意されています。
それぞれに適用条件があるため、利用できる制度がないか事前に確認しておきましょう。

住宅資金贈与の特例

被相続人が生前におこなえる税金対策として「住宅資金贈与制度」の利用があります。
住宅取得資金援助制度とは、子や孫に住宅の購入資金として贈与した際に、最大1,000万円まで非課税にできる制度です。
この特例を利用するには、以下のような条件を満たす必要があります。

• 贈与の年の1月1日時点で18歳以上であること
• 贈与を受ける年の所得総額が2,000万円以下であること
• 贈与を受けた翌年の3月15日までに、贈与された資金の全額を住居の購入費にあてること

また、贈与を受けた年の翌年の12月31日までに、贈与された資金によって取得した住居に入居しておかなければなりません。

配偶者控除

配偶者から相続を受ける場合は、要件を満たすことで「配偶者控除」を利用できる可能性があります。
配偶者控除とは、配偶者が相続した財産のうち1億6,000万円までが非課税となる制度です。
また1億6,000万円を超えた分に関しても、配偶者の法定相続分までであれば相続税は課税されません。
主な適用要件は次のとおりです。

• 戸籍上の配偶者であること
• 相続税の申告期限までに遺産分割協議を完了し、申告書を提出すること

内縁の妻や夫など事実婚の相手方は、民法上の配偶者に該当しないため配偶者控除の対象外となります。

相次相続控除

短期間で相次いで相続が発生した場合は「相次相続控除」を利用できる可能性があります。
この控除は、10年以内に相次いで相続が発生した際に、前回の相続時に納付した相続税の一部を今回の相続税から控除できる制度です。
控除を受けるには、以下のような要件を満たす必要があります。

• 前回の相続時に相続税を納めていること
• 今回の相続で法定相続人であること
• 前回の相続から今回までの間隔が10年以内であること

法定相続人であることが条件に含まれているため、遺言書により財産を遺贈された方は適用外となります。

▼この記事も読まれています
不動産の売却益とは？計算方法や節税方法もご紹介！

まとめ

不動産を相続すると、登録免許税と相続税が課税される可能性があります。
相続税は特例や控除を利用することで節税できるため、事前に適用条件を確認しておくことが大切です。
また、相続税の申告手続きはご自身でおこわなわければならない点にご注意ください。
山口市内の不動産買取は株式会社東武住販　山口店へ。
創業昭和59年の信頼と実績があり、中古住宅・土地・マンションなど幅広くご提案が可能です。
とくに不動産買取に強みを持ち、エキスパート集団が真摯に対応させていただきますので、お気軽にご相談ください。