不動産売却で確定申告は必要？必要書類や期間も解説

不動産を売却したあと、確定申告が必要なのかわからずお困りではありませんか。
売却益が出た場合だけでなく、特例の適用や必要書類の確認など、事前に知っておかないと手続きで迷いやすいものです。
本記事では、不動産売却後に必要となる確定申告の基本知識をはじめ、準備すべき書類や申告期間、提出方法まで解説します。
不動産の売却を検討している方や、売却後の手続きをスムーズに進めたい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

不動産売却における確定申告とは？

不動産売却の確定申告においてまず押さえるべきことには、主に譲渡所得の仕組みと申告の要否があります。
まずは、確定申告が必要になる基準や手続き全体の流れについて、解説していきます。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は、売却金額から取得費と譲渡費用を差し引き、さらに特別控除を反映して求めます。
売却金額には物件代金だけでなく、固定資産税の清算金を含む場合があるため確認が必要です。
取得費は、購入代金や仲介手数料などを合計し、建物分は減価償却費を差し引いて整理します。
譲渡費用には仲介手数料や印紙税、測量費など売却に直接かかった支出が該当します。
一方で、引っ越し費用や通常の修繕費は含まれないため、項目を分けて考えておきましょう。
購入時の資料が不足するときは概算取得費を用いることもあり、特例の可否も合わせて確認すると進めやすくなります。

申告が必要な判断基準

譲渡所得を計算した結果、利益が出た場合は原則として確定申告が必要です。
マイホームの3,000万円特別控除などを使って税額が0円になる場合でも、申告自体は省けません。
一方で、売却によって損失が生じたときは、基本的に申告義務も税負担も生じない仕組みです。
ただし、マイホームの売却では、損益通算や繰越控除を使える場合があります。
これらの制度を活用できれば、給与所得などと相殺したり、翌年以降へ赤字を繰り越したりできます。
損失が出たから何もしなくて良いと考えず、特例の対象かどうかを早めに確かめておくことが大切です。

申告手続きの全体手順

申告の準備は、売買代金の受け取りが終わってからではなく、決済と引渡しの時点から始まります。
まずは契約書や領収書、精算書などをまとめて保管し、後で見返しやすい状態にしておきましょう。
年が明けたら必要書類を集め、取得費や譲渡費用、利用できる特例の有無を整理していきます。
そのうえで、申告書と譲渡所得の内訳書を作成し、期限内に税務署へ提出します。
利益が出ている場合は納税まで済ませ、還付申告なら指定口座で受け取る流れです。
売却直後から資料を整えておくと、翌年の申告時期にも落ち着いて対応しやすくなるでしょう。

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確定申告の必要書類

前章では、確定申告の対象者や手続きの流れについて述べましたが、準備すべき書類も気になりますよね。
ここでは、確定申告の必要書類と、効率的な取得手順について解説します。

申告書と各種準備書類

不動産売却の申告では、確定申告書第一表と第二表、分離課税用の第三表を準備します。
あわせて、売却金額や取得費、譲渡費用を記載する譲渡所得の内訳書も必要です。
売買契約書の写しは購入時と売却時の両方を用意し、各種領収書も合わせて保管します。
さらに、登記事項証明書や住民票の除票など、公的書類が必要になる場合もあります。
書類は税務署で入手するほか、ご自身で印刷して準備することも可能です。
購入時の契約書が見つからない場合でも対応方法はあるため、慌てず他の資料も含めて整理していきましょう。

身分証などの添付方法

会社員の方が申告する際は、源泉徴収票を見ながら申告書へ必要事項を正確に転記します。
現在は源泉徴収票の添付は原則不要ですが、内容確認のため手元に残しておくと安心です。
書面提出では、本人確認書類のコピーを添付書類台紙に貼り付ける形となります。
マイナンバーカードがある場合は表面と裏面の写しで対応しやすく、ない場合は別の確認書類を組み合わせます。
なお、番号の記載漏れやコピーの不鮮明さがあると、手続きが滞ることもあるため注意しましょう。
提出前には記入内容だけでなく、添付書類の見やすさまで一度見直しておくことが大切です。

書類を揃える効率的手順

書類を効率よく揃えるには、引渡し直後から、契約書や領収書を1つにまとめておく方法が有効です。
年明け後は、法務局や市区町村で必要書類をまとめて取得すると、移動や手続きの手間を抑えられます。
窓口へ行きにくい場合は、郵送やオンライン請求を活用して、早めに手配しておきましょう。
その後、源泉徴収票などが揃った段階で全体を見直し、不足がないか確認してから作成に入ります。
必要書類の所在を最初に整理しておくことが、申告準備を円滑に進める近道といえるでしょう。

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確定申告の申告期間

ここまで、手続きの流れや必要書類を解説しましたが、実際の申告期間や納税の時期についてもおさえておきましょう。
最後に、確定申告の期間や提出方法ごとの特徴について、解説していきます。

基本的な申告期間と例外

不動産売却による譲渡所得の申告期間は、売却した翌年の2月16日～3月15日までが基本です。
ただし、3月15日が土日祝日に当たる年は、翌平日へ期限が移るため事前確認が欠かせません。
利益が出て申告義務がある場合は、この期間内に提出と納税の両方を済ませる必要があります。
期限を過ぎると加算税や延滞税につながるおそれがあるため、余裕を持って準備したいところです。
一方で、還付を受けるための申告は、翌年1月1日から5年間の間に提出することができます。
混雑を避けたい場合は、必要書類が揃い次第、早めに動き出すと手続きを進めやすいでしょう。

3つの提出方法と選び方

確定申告書の提出方法には、税務署へ持参する方法や郵送する方法、e-Taxを使う方法があります。
持参は窓口で直接出せるため安心感があり、閉庁後でも時間外収受箱を利用できます。
郵送は移動の手間を減らせますが、申告書は信書に当たるため郵便で送る必要があるため注意しましょう。
e-Taxは自宅から送信でき、忙しい方にも使いやすい方法です。
対面で確認したい方は持参、外出を減らしたい方は郵送やe-Taxというように、ご自身に合う方法を選ぶと良いでしょう。

納税と還付の時期目安

利益が出て、納税が必要な場合は、原則として申告期限である3月15日までに納付します。
納付方法には現金のほか、振替納税や電子決済などもあり、都合に合わせて選択できます。
振替納税を使うと、口座引き落としが4月中旬～下旬頃になることが多く、資金計画を立てやすくなるでしょう。
一方で、還付申告では紙提出よりe-Taxのほうが入金までの期間が短い傾向があります。
住み替えや引っ越し費用を見込む場合は、還付時期も含めて申告方法を考えることが大切です。
また、売却代金とは別に納税資金を確保しておくと、翌年の支払いにも落ち着いて対応しやすくなるでしょう。

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まとめ

不動産売却で利益が出た場合や特例を利用する際は、確定申告が必要となり、売却金額から取得費と譲渡費用を引いて譲渡所得を計算します。
申告には、契約書や領収書のほか各種公的書類や身分証が必要になるため、引渡し直後から早めに証拠書類を集めて整理することが大切です。
売却翌年の2月16日～3月15日までに、窓口や郵送などで提出と納税を済ませ、還付時期も考慮しながら新居購入などの資金計画を立てると良いでしょう。
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