再建築不可物件の空き家問題とは？放置リスクと活用方法を解説

相続や転居などで空き家を所有することになったものの、その物件が再建築不可物件だった場合、どのように対応すべきか悩む方は少なくありません。
再建築不可物件は建て替えができないという制約があるため、通常の不動産よりも扱いが難しく、空き家として放置されがちです。
そこで、空き家の再建築不可物件を放置するリスクと、その活用方法について解説します。
山口県山口市で空き家の売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

再建築不可物件が空き家になりやすい理由

再建築不可物件は、その特殊な制約から空き家として放置されやすい傾向があります。
ここでは、なぜ再建築不可物件が空き家になりやすいのか、主な理由を見ていきましょう。

理由①建て替えが難しいため

再建築不可物件の最大の問題点は、文字どおり建物を取り壊して新しく建て直すことができない点です。
建築基準法の規定により、一度解体してしまうと二度と建物を建てることができないため、老朽化した建物でもリフォームや修繕で対応するしかありません。
大規模な改修には多額の費用がかかるため、所有者は手をつけられずに放置してしまうケースが多いのです。
また、建て替えができないという制約は、購入希望者にとっても大きなデメリットとなり、売却も困難になります。

理由➁接道義務を満たしていない

再建築不可物件となる主な原因は、建築基準法で定められた接道義務を満たしていないことです。
建築基準法では、建物を建てる敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないと規定されています。
この条件を満たさない土地では、新たに建物を建築することが認められません。
接道義務違反の物件は、防災上の問題や緊急車両の進入困難などの理由から建築が制限されているため、資産価値が著しく低下し、活用や売却が難しくなります。

理由③更地にすると固定資産税が上がるため

空き家を解体して更地にすることを検討する所有者もいますが、再建築不可物件を更地にすることには大きなデメリットがあります。
通常、住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が大幅に軽減されています。
しかし、建物を取り壊して更地にするとこの特例が適用されなくなり、固定資産税が大きく跳ね上がる恐れがあるのです。
さらに、再建築不可物件は新たに建物を建てることができないため、一度更地にしてしまうと住宅用地としての活用ができず、高い税負担だけが続くことになります。
このため、多くの所有者は建物を残したまま空き家として放置してしまうというわけです。

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再建築不可物件の空き家を放置するリスク

空き家の再建築不可物件を放置することには、さまざまなリスクが伴います。
適切な管理を怠ると、経済的な損失だけでなく、法的な責任を問われる可能性もあるため注意が必要です。
ここでは、再建築不可物件の空き家を放置するリスクについて解説します。

リスク①固定資産税減税の対象外になる可能性がある

2015年に施行された空き家対策特別措置法により、適切に管理されていない空き家は「特定空家」に指定される可能性があります。
特定空家に指定されると、前述の住宅用地の特例が適用されなくなり、固定資産税が大幅に増額されます。
特定空家の指定を受けるのは、倒壊の危険がある、著しく衛生上有害である、適切な管理がされておらず景観を損なっているなどの状態にある空き家です。
再建築不可物件は修繕が後回しにされがちなため、特定空家に指定されるリスクが高いと言えるでしょう。

リスク➁物件価値の下落

空き家を放置すると、建物の老朽化が急速に進行します。
人が住まない建物は換気や清掃がおこなわれないため、湿気がこもってカビが発生したり、害虫や害獣が住み着いたりします。
また、雨漏りや外壁の劣化なども進み、建物の資産価値はどんどん低下していくでしょう。
再建築不可物件はもともと市場価値が低いため、さらなる老朽化によって売却がより困難になります。
修繕費用も年々高額になっていくため、早めに対処しなければ経済的損失が拡大する一方です。

リスク③倒壊や治安悪化

老朽化した空き家を放置すると、建物の倒壊リスクが高まります。
台風や地震などの自然災害時に建物が倒壊したり、屋根材や外壁が飛散したりすると、近隣住民に被害を与える可能性があります。
このような場合、所有者は民事上の損害賠償責任を負うことになるでしょう。
また、管理されていない空き家は不法侵入や放火のターゲットになりやすく、治安悪化の原因となります。
ゴミの不法投棄や野良猫の住み着きなども発生しやすく、近隣とのトラブルに発展するケースも少なくありません。
所有者には適切な管理責任があるため、これらの問題を防ぐための対策が必要です。

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再建築不可物件の空き家はどうするべきか

空き家の再建築不可物件を所有している場合、いくつかの活用方法や解決策があります。
物件の状況や所有者の事情に応じて、最適な方法を選択することが重要です。

再建築可能にする方法を検討する

一部の再建築不可物件は、条件を整えることで再建築可能な物件に変更できる場合があります。
たとえば、隣地を購入または借地して敷地を拡張することで接道義務を満たせるケースや、建築基準法第43条の但し書き申請を活用して建築許可を得られる場合があります。
また、道路の位置指定を受けたり、敷地を分筆したりすることで建築できるようにすることも可能です。
ただし、これらの方法は専門的な知識と手続きが必要になるため、建築士や不動産の専門家に相談することをおすすめします。
再建築可能になれば物件価値が大幅に上がり、売却や活用の選択肢が広がるでしょう。

セットバックによる対応

敷地が接している道路の幅員が4m未満の場合、セットバックという方法で再建築可能にできることがあります。
セットバックとは、道路の中心線から2m後退した位置に敷地境界線を設定し、その分の土地を道路として提供することです。
この方法により、建築基準法の接道義務を満たすことができます。
ただし、セットバックした部分は建築面積に算入できなくなるため、建物を建てられる面積が減少する点に注意しましょう。

専門業者による買取を利用する

再建築不可物件を自力で活用することが難しい場合は、専門の買取業者に売却することも有効な選択肢です。
再建築不可物件を専門に扱う買取業者は、リフォームやリノベーションのノウハウを持っており、そのまま買い取ってくれるケースがあります。
一般の不動産市場では売却が困難な再建築不可物件でも、専門業者であれば独自の活用方法や販路を持っているため、スムーズに売却できる可能性があります。
買取価格は市場価格よりも低くなる傾向がありますが、維持管理の負担や固定資産税の支払いから解放されるメリットは大きいといえるでしょう。

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まとめ

再建築不可物件が空き家になりやすいのは、建て替えの制約や接道義務の問題、更地にした際の税負担増加などの理由があるためです。
しかし、放置すれば固定資産税の増額や物件価値の下落、倒壊リスクなどさまざまな問題が発生します。
再建築可能にする方法の検討、セットバックの活用、専門業者による買取など、状況に応じた適切な対応を早めに取ることが重要です。
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