リースバックにかかる税金とは？譲渡所得税の計算方法と税金対策も解説

不動産の資金調達方法として注目されているのが「リースバック」です。
自宅を売却しながらも住み続けられる魅力的な制度ですが、通常の不動産売却と同様にさまざまな税金が発生します。
そこで、リースバックでかかる税金にはなにがあるか、譲渡所得税の計算方法と税金対策を解説します。
山口県山口市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

リースバックにかかる税金

リースバックでは、通常の不動産売却と同様に複数の税金が発生します。
おもな税金には譲渡所得税、印紙税、登録免許税、消費税があり、それぞれ異なる計算方法や税率が適用されます。
ここでは、リースバックにかかる税金について見ていきましょう。

税金①譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産を売却した際に得た利益に対して課税される税金です。
売却価格から取得費用や売却費用を差し引いた譲渡所得に対して、所有期間に応じて異なる税率が適用されます。
リースバックでも通常の売却と同じく、売却価格が取得価格を上回った場合に譲渡所得が発生し、所得税と住民税が課税されます。

税金➁印紙税

印紙税は売買契約書に対して課税される税金で、契約書の記載金額に応じて税額が決まります。
リースバックの場合、売却契約書と賃貸借契約書の両方に印紙税が必要になる可能性があるため注意が必要です。
売買契約書の印紙税は、売却価格に応じて1,000円から6万円程度の範囲で設定されています。
例えば、売却価格が1,000万円超5,000万円以下の場合は、2万円の印紙税が必要です。
ただし、令和9年3月31日までの間に作成されるものは、軽減措置により1万円となります。

税金③登録免許税

登録免許税は、所有権移転登記をおこなう際に必要な税金で、一般的には買主が負担します。
しかし、売買契約の条件によっては売主が一部または全部を負担するケースもあるため、契約前に負担割合を確認することが重要です。
売主の立場では、住宅ローンが残っている場合は抵当権抹消登記が必要となり、この際の登録免許税（不動産1個につき1,000円）は売主負担となります。

税金④消費税

個人が自宅をリースバックする場合、売却については消費税は非課税となります。
ただし、法人や個人事業主（免税事業者を除く）が事業目的で資産を売却する場合には、消費税がかかるため注意が必要です。
また、売却後の賃料については消費税が課税される可能性があります。
さらに、リースバックで売却する建物が、自宅兼事務所や自宅兼店舗など事業用だけでなく家事用の両方で使用されている場合、消費税が課される場合があります。

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リースバックで利益が出た際にかかる税金「譲渡所得税」の計算方法

リースバックで利益が発生した場合の譲渡所得税は、綿密な計算が必要です。
正しい計算方法を理解することで、事前に税負担を把握し、適切な資金計画を立てることができるでしょう。
ここでは、譲渡所得税の計算方法と具体的なシミュレーションで解説します。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得税は、譲渡所得に対して課される税金のため、まずは譲渡所得を求める必要があります。
譲渡所得は以下の計算式で算出されます。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用
取得費には購入価格のほか、購入時の仲介手数料、登記費用、不動産取得税などが含まれます。
建物については、減価償却費相当額を差し引かなければなりません。
一方で、譲渡費用には売却時の仲介手数料、測量費、解体費、印紙代などが含まれます。

譲渡所得にかかる税率

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって大きく異なります。
売却年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合は、短期譲渡所得として39.63%（所得税30.63%、住民税9%）となります。
一方で、5年超の場合は、長期譲渡所得として20.315%（所得税15.315%、住民税5%）の税率です。
なお、長期譲渡所得で所有期間が10年超の場合、6,000万円以下の部分については軽減税率14.21%（所得税10.21%、住民税4%）が適用される特例があります。
特例制度については、のちほど詳しくご説明します。

具体的な計算例

たとえば、2,000万円で取得した自宅を7年後に3,000万円でリースバック売却し、取得費が1,800万円（減価償却後）、譲渡費用が200万円の場合を考えてみましょう。
この場合、譲渡所得は「3,000万円－1,800万円－200万円＝1,000万円」となります。
所有期間が5年超のため長期譲渡所得として20.315%の税率が適用され、税額は「1,000万円×20.315%＝約203万円」となります。
このように所有期間によって税率が大きく異なるため、売却するタイミングには注意しましょう。

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リースバックにおける税金対策

リースバックを利用する際は、適切な税金対策を講じることで税負担を大幅に軽減できます。
各種特例や控除制度を有効活用し、節税につなげましょう。
ここでは、リースバックにおける税金対策について解説します。

居住用不動産を売却した場合の3,000万円の特別控除

居住用財産の売却には、3,000万円の特別控除が適用できます。
この制度により、譲渡所得から最大3,000万円を控除でき、多くのケースで譲渡所得税を大幅に軽減または非課税にすることが可能です。
適用要件として、売却する不動産が自己の居住用であること、売却相手が配偶者や直系血族でないこと、過去3年以内に同特例を使用していないことなどがあります。
リースバックでも要件を満たせば適用可能ですが、売却後も継続して居住する場合の取り扱いについて事前に確認しておきましょう。

マイホーム売却時の軽減税率の特例

所有期間が10年超の居住用財産については、軽減税率の特例が適用できます。
譲渡所得のうち6,000万円以下の部分について税率が14.21%に軽減され、通常の長期譲渡所得税率20.315%と比較して約6%の軽減効果があります。
この特例は3,000万円特別控除と併用でき、控除後の譲渡所得に対して軽減税率が適用可能です。

譲渡損失の損益通算及び繰越控除

リースバックで譲渡損失が発生した場合、一定の要件のもとでほかの所得と損益通算できます。
とくに住宅ローンが残っている場合の特例では、譲渡損失を給与所得などと通算し、所得税の還付を受けることが可能です。
また、その年に相殺しきれなかった場合は、翌年以後最大3年間繰り越すことができます。
これを「繰越控除」と呼び、適用されれば翌年以降の所得税も減らすことができます。
なお、損益通算や繰越控除をおこなうには確定申告が必要で、適用要件や手続きが複雑なため、税理士などの専門家のサポートを受けながら進めるのがおすすめです。
適切な損益通算により、税負担の軽減だけでなく還付金を得ることも可能になります。

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まとめ

リースバックでは譲渡所得税、印紙税、登録免許税などの税金が発生します。
ただし、3,000万円特別控除や軽減税率特例などの活用により税負担を大幅に軽減することができます。
税金計算は複雑なため、専門家に相談しながら最適な税金対策を検討し、リースバックのメリットを最大限活用しましょう。
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