相続後の不動産売却で事前に把握しておきたい注意点について解説

相続した不動産を売却する際は、名義変更や売却するタイミングなどさまざまな注意点があります。
そのため、相続前に注意点を把握しておくことでスムーズな売却に繋げることが可能です。
そこで、不動産売却をご検討中の方に、相続した不動産を売却する際の注意点について解説します。
山口県山口市で不動産を相続する予定がある方は、ぜひ参考にしてみてください。

相続後の不動産売却の注意点①名義変更について

相続した不動産を売却する際にまず注意したいのが、名義変更です。
被相続人から不動産を相続した場合、名義人が被相続人となっているため、必ず相続人へ名義変更をおこなっておく必要があります。
なぜなら不動産売却をおこなえるのは、不動産の名義人のみだからです。
そのため不動産を相続した際は、まずは名義変更をおこなっておきましょう。

相続による名義変更で関わる方

相続による名義変更で関わるのは「名義人本人」と「家を相続した新たな名義人」です。
名義人がすでに亡くなっている場合は、不動産を相続する全員が関わってきます。
これは、遺産分割協議の際に、相続人全員の署名・捺印が必要になるからです。

名義変更の方法

相続により名義変更をおこなう場合は、自分自身でおこなうことも可能です。
名義変更は管轄の法務局へ以下の書類を提出して申請します。

• 所有権移転の登記申請書
• 印鑑証明書
• 被相続人の死亡の記載がある戸籍（除籍）謄本・住民票の（除籍）の写し
• 相続人全員の戸籍謄本
• 固定資産評価証明書

また、遺産分割協議で相続人が決まった場合は「遺産分割協議書」も必要になります。
名義変更は自分でおこなうこともできますが、手続きに不安があったり時間がなかったりする場合は、司法書士へ依頼することもできます。

共有で名義人となる際の注意点

1つの不動産を複数の相続人で取得する場合は、共有名義となります。
共有名義の方の1人が亡くなり次の世代へと名義人が移り変わり、またその次の世代へと変われば共有状態が大きくなり、100人単位のメガ状態になることがあります。
共有状態の不動産は、共有者全員の合意がなければ不動産売却することができません。
共有状態が大きくなると、共有者を把握しきれなくなります。
そうなれば、相続により共有で名義人となる場合は売却できなくなる可能性もあるため、注意しなければなりません。

相続後の不動産売却の注意点②売却期限について

相続した不動産を売却する場合、売却期限やタイミングに注意しなければなりません。
ここでは、売却期限やタイミングの注意点と特例制度について解説します。

注意点1：不動産売却するなら3年以内に

相続した不動産を売却する際は、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却するのがおすすめです。
3年以内に売却すれば「相続税の取得費加算の特例」が利用できるからです。
この特例を受けるためには以下の要件を満たしていることが条件となります。

• 相続や遺贈により財産を取得していること
• その財産を取得した方に相続税が課されていること
• その財産を相続開始のあった翌日から、相続税の申告期限の翌日から3年以内に譲渡していること

これらの要件を満たせば、譲渡所得を計算する際の取得費として計上できるため、節税対策になります。

注意点2：不動産売却には3～6か月かかる

相続後の売却は3年以内にしたほうが良いことがわかりましたが、売却が完了するまでには3～6か月の期間を要するため注意が必要です。
不動産売却は、以下の流れでおこなわれます。

• 不動産査定
• 不動産会社と媒介契約を締結
• 売却活動
• 買主と売買契約を締結
• 決済・引き渡し

このような流れとなるため、売却が完了するまでには時間がかかることを頭にいれておきましょう。

注意点3：利用できる特例を確認しておく

上記で解説した「相続税の取得費加算の特例」は、相続税を納税した方のみが利用できる特例でした。
そのほかにも不動産売却時には、利用できる特例制度があるためあらかじめ確認しておくと良いでしょう。
たとえば「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」です。
空き家を相続したときは、最大で3,000万円控除される制度です。
ただし、相続のあった日以降3年を経過する日の属する年の12月31日までが期限となるため注意しましょう。

相続後の不動産売却の注意点③媒介契約

不動産売却で不動産会社に仲介を依頼する際は、不動産会社と媒介契約を締結しなければなりません。
媒介契約の種類は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」と3つあるため、このなかから自分に適した契約方法で締結します。
ここでは、不動産売却時に締結する媒介契約の注意点について解説します。

媒介契約①一般媒介契約の特徴と注意点

1つ目の媒介契約は「一般媒介契約」です。
一般媒介契約の特徴は、複数の不動産会社と契約を締結できる点です。
また、買主を自分自身で見つけた場合は、不動産会社を介さず売買することもできます。
そのため幅広く売却活動をおこなえるのも特徴と言えるでしょう。
一方で、一般媒介は販売活動の報告義務がないため、進捗状況を把握したい場合は自身で問い合わせる必要があります。
また、不動産情報ネットワークの「レインズ」への登録義務もないため、買主が見つかるのに時間を要する可能性もあります。
ただし、築浅物件や立地など条件が良い物件であれば、スムーズに売却できることもあるでしょう。

媒介契約②専任媒介契約の特徴と注意点

2つ目の媒介契約は「専任媒介契約」です。
専任媒介契約は、一般媒介契約と異なり1社のみとの契約方法になります。
そのため、複数不動産会社とやりとりする手間などが不要であったり、1社のみなので状況を把握しやすいというメリットがあります。
また、専任媒介契約の場合はレインズへの登録義務があるため、多くの方に物件情報を伝えることも可能です。
さらには販売活動の報告義務もあります。
2週間に1度は不動産会社から報告があるため、ほどよく状況をつかむことができます。
買主を自分自身で探した場合は不動産会社を介さずにおこなえたり、好条件で売却できたりメリットの多い媒介契約と言えるでしょう。

媒介契約③専属専任媒介契約の特徴と注意点

3つ目の媒介契約は「専属専任媒介契約」です。
この契約も1社の不動産会社のみとの契約になりますが、3つのうちでもっとも手厚いサポートを受けることができるのが特徴です。
たとえば、販売活動の報告義務は1週間に1回と、もっとも密に把握することができます。
そのため、早期売却も期待できます。
ただし、買主を自分自身で探した場合でも不動産会社を通す必要があるため注意しましょう。

まとめ

相続で不動産売却をする際の注意点を解説しました。
相続後の不動産売却は、3年以内におこなうことで利用できる特例が多いです。
また、相続後は名義変更も忘れずにおこないましょう。
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