地震で倒壊しやすい家の特徴と災害時の対応とは？売却方法についても解説

築年数が経った旧耐震基準の一戸建ては地震に弱く、放置して劣化すれば倒壊のリスクが高まります。
そして、家の躯体がカビやシロアリに侵食されると復旧が難しく、高額な補修費用の捻出も簡単ではありません。
山口県山口市で地震で倒壊しやすい家の売却をご検討している方は、維持管理か売却かの判断や売却の注意点などをまとめたこちらの記事をご活用ください。

地震で倒壊しやすい家の特徴とは

今の建築基準法では震度7の地震に耐えられるとしていますが、旧耐震基準では震度5程度でした。

地震で倒壊しやすい家の特徴①旧耐震基準で建てられている

旧耐震基準とは、1981年5月31日以前に建築確認申請がおこなわれた建物の耐震基準を総称しています。
ただし、一戸建てなら建築確認から竣工まで3～6か月、マンションなら1年～1年6か月かかりますので、新耐震基準の建物は1981年6月1日よりも上記期間の分だけ後のものが一層安心だといえそうです。
たとえば、一戸建ての場合は1982年以降、マンションの場合は1983年以降に建築されたのかどうかで判断するほうが良いでしょう。

地震で倒壊しやすい家の特徴②シロアリの食害がある

シロアリの目は退化して光を感じられる程度といわれ、光を嫌って暗くて湿度の高い場所を好み、木材の表面を残して内部を食料にします。
シロアリが巣くって木材を食い漁れば木材はスポンジのようにスカスカになり、強度不足で家の荷重と揺れに耐えられなくなるのです。
奇しくも、シロアリが好む暗くて湿度が高い生存環境が床下に多いことから、構造上大切な基礎や土台から根太（ねだ）に被害が集中するようです。

地震で倒壊しやすい家の特徴③屋根が重い建築様式

伝統的な建築様式の瓦屋根のように、重いものが高い位置にあると地震の際の建物の揺れは大きくなります。
地震大国の日本とはいえ、想定外の大きな揺れに遭えば瓦屋根は揺れを増大させる要因にもなるのです。
もしも腐食やシロアリの被害で構造の基礎や柱の強度が落ちているとすれば、倒壊の可能性が高いでしょう。

倒壊しやすい家が地震で倒壊したときの対応とは

地震で家が倒壊したときの対応についてご説明します。

地震で倒壊したときの対応①ローンを組んで建替える

地震による家の倒壊や傾きは、ほとんどの場合にリフォーム工事で復旧できるものではありません。
そのため、再度家を建てるにも一旦解体して建て直しになりますが、以前の家の住宅ローンはそのまま残り返済も続けなくてはなりません。
一般的に住宅ローンは1人に同時に1つだけという原則があり、仮にもうひとつ住宅ローンが組めるとしても2つのローンを支払うだけの資金力がないと、そもそもローン審査に通ることは難しいでしょう。
万一のことを考えて、その時はどうするのかを想定して検討してみる機会も必要かもしれません。

地震で倒壊したときの対応②地震保険の補償を受ける

地震保険とは、地震や噴火を原因とする火災・倒壊・流出の損害を補償してくれる保険ですが、火災保険のオプションのようなものなので地震保険単体で加入することはできません。
また、保険金額は火災保険の基本保険金額の最大で30～50%かつ1住戸につき5,000万円など、どの損害保険会社でも地震保険については同様の上限金額を定めています。
もしも火災保険金額を再調達価額（同程度の建物を再度建築や購入するのに必要な金額）で決めた場合には、地震保険金はその半分程度となり、地震保険金だけでは同程度の再建築ができません。
一方で、火災保険も地震保険も、家が全半壊して得た保険金を必ず家の再建に使わなければならないという制限はなく、保険金は別の場所で生活を再開させる資金として使うこともできます。
地震保険金額や保障内容などが保険証券やパンフレットで分かりづらい場合には、損害保険会社の代理店やコールセンターで確認しましょう。

地震で倒壊したときの対応③公的支援制度を利用する

災害で自宅が全壊するなど、生活基盤を失った被災者へは最大300万円の支援金が支給される下記の制度があります。

• 基礎支援金：住宅被害に応じて、全壊100万円・半壊50万円
• 加算支援金：再建方法に応じて、建築購入200万円・補修100万円・賃貸50万円

自治体が、災害救助法が適用された住宅の応急処置として居室・台所・トイレなど最小限度の応急修理を、自治体自ら業者に委託し実施します。
住宅金融支援機構の災害復旧住宅融資は、損壊した住宅の復旧に対する資金を状況に応じた額や期間を設定し、低利で貸し付ける融資制度があります。

地震で倒壊しやすい家は売却もおすすめ

売却するなら、家の立地・購入者層・家の現状を考慮して最適な売却方法を探しましょう。

地震で倒壊しやすい家を売却する①リフォーム費用負担

地震で倒壊しやすい家とは、旧耐震基準時代に建てられていて管理や補修が充分とはいえない家です。
もしも古い家を人が安心して住める状態にするには、下記のような大掛かりな工事が必要です。

• 基礎をはじめとする躯体などの構造の補強
• 水回り（キッチン・浴室洗面・トイレ）の取替
• 壁・床・天井の壁紙や表面材の貼替え
• その他家全体にある不具合箇所の補修

高額のリフォーム費用をかけても、買主の好みに合わないデザインや仕様だと購入には至らないことも考慮して「最大500万円までのリフォーム工事は売主負担」などの条件を付けるという選択肢もあります。

地震で倒壊しやすい家を売却する②立地の良さを活かす

もしも、その家の立地が駅から近く、生活施設へのアクセスもよく、人気のエリアなら、そのまま居住用の中古戸建として売却してみてもよいでしょう。
また、最近ではサラリーマン兼個人投資家が古い空き家をターゲットに、DIYで再生して収益化する市場が活況のため、立地の良い築古の一戸建ては相応の価値が見いだせそうです。

地震で倒壊しやすい家を売却する③古家付き土地として

新築住宅の需要が多いはずですから、古家付きの住宅用地として売却するのも良いでしょう。
その際に古家を解体するかどうかは、下記のような解体のデメリットも知っておきましょう。

• 中古戸建を探す需要に対応できなくなる
• 解体費用と解体期間がかかる
• 更地は最大約4.2倍まで固定資産税が上がる

一方で、中古戸建や古家付きの土地など建物がたった状態での売却は、建物の不具合に責任を持たなければならないというリスクもあります。
売主は不動産の状況を契約書に記載して契約しますが、その記載内容以外の不具合が引き渡し後に発覚すれば責任を追う「契約不適合責任」には注意が必要です。
不動産会社が買主となって不動産を直接買い取る買取の場合には、この契約不適合責任をはじめリフォーム・解体・残置物処分は必要ありません。
さらには、内見後に即契約し数日で現金化ができるため、まずはじめに検討してみるのも良いでしょう。

まとめ

その建物の本当の耐震性能は、建てられた時の耐震基準の他にも耐震補強工事の有無や維持管理の状況によっても変わります。
耐震補強や維持管理がなされていない古い一戸建ては、このまま保有するのかの方向性や状況に合わせた売却方法などを、地元をよく知る不動産会社へ相談して決断するのが良いでしょう。
山口県山口市で不動産業を営む「株式会社東武住販　山口店」では売主さまのお悩みに寄り添い解決させていただきますので、ぜひお気軽にご相談ください。