相続した不動産を売却する場合の注意点とは？売却の流れや相続登記も解説

相続した不動産を売却したいけれどどのような流れでおこなうのか分からない方もいらっしゃるのではないでしょうか。
相続した不動産を売却する場合には、注意したい点もあります。
そこでこの記事では、不動産を相続して売却する際の手続きや注意点、登記について山口県山口市で相続した不動産を売却したい方に向けて、解説します。

相続した不動産を売却する際の流れについて

被相続人が亡くなると、相続が発生します。
この際、相続人は被相続人の死亡届を被相続人の住所地を管轄する市区町村に提出します。
その後、被相続人の有効な遺言書があるかどうかを確認します。
遺言書がある場合には、その遺言書に従い財産を相続します。
一方で有効な遺言書が存在しない場合には、まず有効な相続人を確認して、遺産分割協議を相続人全員で実施し、相続内容を決定します。
相続した財産に不動産がある場合には、不動産の名義を被相続人から相続人名義に変更することが重要です。
売却する際には不動産を不動産会社に査定を依頼して、価格に納得した場合に売却するという流れになります。
ここで注意をしておきたいのは、相続人が複数いる場合の遺産の分割方法です。
遺産を分割する方法としては次の3つの方法があります。

• 現物分割
• 代償分割
• 換価分割

一般的に現金といった財産は分配しやすいのですが、不動産は分配しにくいため、売却して現金化してから、相続人に分割する換価分割が最もよく使われている方法です。
換価分割のやり方としては、遺産分割協議において相続人全員の相続する分を決め、実際に相続の手続きする相続人の代表者を決めます。
不動産の名義を相続人の代表者に変更し、売却します。
不動産の売却後、その代金を遺産分割協議で決めた割合で財産を分配します。
なお、相続の手続きにおいては税務申告がとても重要ですが、まず、相続の開始を知った翌日から4か月以内に準確定申告をする必要があります。
準確定申告とは、被相続人が亡くなった年の1月1日から亡くなる日までの所得に対する確定申告です。
被相続人が個人事業や不動産所得の確定申告をしている場合におこなう必要があります。
なお相続税の申告と納税は、相続税の納付する義務のある者が、相続の開始を知った翌日から10か月以内に申告と納付する義務があります。

相続した不動産を売却する際の注意点とは

次に相続した不動産を売却する上で注意するべき点について説明します。
まず、相続した不動産を売却する場合には名義変更が必要です。
その理由としては、不動産を売却する場合には、亡くなった被相続人の名義のままでは売却することができないからです。
そのため、不動産を相続した相続人は不動産の名義を変更する、相続登記をする必要があります。
不動産売却するため購入者が見つかった時点で相続登記をすればいいと考えている方もいますが、実際に相続登記で名義変更をする場合には1か月以上かかる場合があります。
売買契約は名義人が被相続人から相続人に変更されていないと、締結することができません。
そのため、事前に被相続人から相続人へ名義変更をしておけばスムーズに取引ができるので、できるだけ早い時期に相続登記をしておくといいでしょう。
次に不動産を共有で相続している場合には、次の3点を事前に決めておくことでトラブルを回避することができます。

• 共有者全員の同意を得ること
• 担当者を決めておく
• 売却する際の最低価格を決めておく

不動産を共有しているまま売却する場合、登記費用を抑えることができるのですが、民法の規定において共有者全員の同意がないと財産の処分をすることができません。
そのため、まずは共有者全員の同意書を作成する必要があります。
その後、売却活動をする場合に、共有者がばらばらだと相続事務が停滞するため非効率になります。
そこで代表者を1人立てて、その方が不動産会社や金融機関、司法書士とのやり取りをすることになります。
また、売却等の手続きを進めていると、別途費用がかかる場合も出てきます。
その場合にどのような手続きをするのかということも事前に決めておくようにしましょう。
そして最後に共有不動産を売却する場合に、共有者全員で最低売却価格を合意しておく必要があります。
つまり、事前に売却価格のラインを決めておかないと、勝手に安く売ったというようなトラブルが起こることがあります。
そういうことを未然に防ぐためには、不動産の最低売却価格を共有者全員で合意をしておきましょう。
最低売却価格を決める場合には、信頼できる不動産会社に価格の算出を依頼して、共有者全員で価格に対して、意見を一致させておく必要があります。
こちらについても、共有者全員が同意した旨の同意書に署名押印をして、証拠書類として各自保有することをおすすめします。

相続した不動産の売却の際に重要な相続登記とは

最後に相続登記についてご説明します。
相続登記とは、不動産を所有している被相続人が亡くなり、その不動産を相続人が自分の名義に変更する登記のことを言います。
相続登記は以前は登記する義務はなく、任意でした。
ところが民法と不動産登記法が改正されたことによって、今後の相続登記は義務化されます。
なお、現時点においては改正が施行されていないので、相続登記は任意のままです。
相続登記が義務化されると相続人が相続を知ってから3年以内に相続登記をしなければなりません。
正当な理由がなく登記をしない場合には、10万円以下の過料が課されます。
相続登記の義務化は令和6年4月1日から施行されます。
この改正によって、施行日以前に相続があった場合でも、遡及適用されることになっています。
相続登記をしないと、相続人が相続した不動産を売却など処分することができなくなります。
これは不動産を売却できるのは、その不動産の所有者に限定されるためです。
また、相続登記をしていないと、自分がこの不動産の所有者であるということを第三者に対して主張できないという民法の規定があります。
そのため、相続登記をしていない場合には、その不動産を有効活用することもできません。
例えば相続人が被相続人からアパートを相続して、それを運用する場合に、賃貸借契約書の重要事項に記載する登記事項は、被相続人となってしまうため、本来の所有者と異なることになります。
こういう状況になった場合には、どうしてこういう状態になっているのか、契約ごとに説明をしなければならず、非常に非合理的です。
また、そのような状態の場合、借主側からの信用がなくなる恐れもあります。
ほかにも、相続した不動産を担保に融資を受けることができません。
金融機関は、不動産を担保にして融資するため、抵当権を設定します。
そのため、所有者が違っている場合はリスクが大きくなるので、融資をおこなってもらえないでしょう。
このようなデメリットがあるため、不動産を相続した場合には相続登記が重要です。

まとめ

このように相続登記をしないと、相続人にとってさまざまな不利益がありますので、不動産を相続した場合には速やかに登記をするようにしましょう。
相続した不動産の手続きには期限があるものも少なくないため、スムーズに対応できるようにすることが大切です。
株式会社東武住販　山口店は、山口県山口市で不動産取引のサポートをしています。
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