相続した不動産を売却する場合の流れとは？遺産分割協議や注意点も解説

不動産を相続する場合に、不動産は現金と比べると分割することが難しいため、他の相続人との間でトラブルが起きやすくなります。
また、相続した不動産の売却の際には遺産分割協議が必要となる場合があり、注意することがあります。
そこで山口県山口市で相続した不動産の売却をお考えの方に向けて、不動産を相続した場合の流れや売却の際に注意するべき点について解説します。

相続した不動産を売却する場合の手続きの流れとは

土地建物を相続した場合には、多くの手続きがあります。
手続き的な流れとしては、次のような流れになります。

• 相続から7日以内：被相続人の死亡届
• 相続を知った日から3か月以内：相続放棄（するかどうか）
• 相続を開始した翌日から4か月以内：準確定申告
• 相続の開始した翌日から10か月以内：相続税の申告及び納付

もう少し詳しくご説明すると、被相続人が亡くなった場合に死亡届を所轄の地方自治体に届け出るとほぼ同時に遺言書の有無を確認します。
遺言書の有無によって相続方法が変わってきますので、遺言書の存在は極めて重要です。
なお、遺言書が存在しない場合は、法定相続となります。
法定相続をする場合には、被相続人と相続人の公的な書類等が必要になります。

• 被相続人死亡以降の被相続人の戸籍謄本（全員分）
• 被相続人の印鑑証明（全員分）
• 被相続人の戸籍謄本及び本籍の記載がある住民票の写し除票
• 遺産分割協議書
• 相続する不動産の登記事項説明書
• 不動産を相続する相続人の住民票
• 相続する不動産の固定資産評価証明

以上の書類を集めた上で、今度は不動産の所有権の被相続人から相続人に移転させます。
法定相続人が複数いる場合には、相続した不動産は被相続人名義から複数の法定相続人に名義が変わり、それぞれ共有の持ち分ということになります
不動産の名義変更をしないと、不動産は所有者でなければ、売却することはできませんので、登記名義の変更は必ずするようにしましょう。
相続した不動産については、相続した翌年に確定申告と相続税の納付する必要があり、こちらが終わると相続に関わる手続きは完了となります。

相続した不動産の売却の際におこなう遺産分割協議とは

財産を法定相続する場合には、遺産分割協議が必要です。
遺産分割協議とは、相続する権利のある方が集まり、どの財産を誰にどういう割合で相続するのかということを決める協議です。
遺産分割協議で注意をするべき点は、まず相続人全員が参加しなければ無効ということです。
そのため、相続人が一人欠けてしまうと、遺産分割協議は無効となり、成立しません。
また、相続人に未成年が含まれている場合には、法定代理人の参加が必要です。
なお、遺産分割協議については、相続人が同時に参加する必要はありません。
やはり相続人が遠方に住んでいたり、どうしても何かの事情で参加できないということがあるでしょう。
このようなケースではメールや電話などで協議に参加することも可能です。
いずれにせよ、遺産分割協議で相続人全員が何らかの方法で合意をしていることが重要で、1人でも合意していない場合には遺産分割協議は成立しません。
ただ、相続人が複数いる場合には、全員が納得して同意するということが難しい場合もあります。
このように遺産分割協議がまとまらない場合には、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てます。
しかしながら、遺産分割調停でも合意に至らない場合もあります。
そういうときは、裁判官が遺産分割方法を決定する手続きである審判をおこないます。
では、遺産分割協議についてはどのような手続きをするのか説明します。
遺産分割協議で決定することは、次の4点です。

• 相続人の確定
• 相続財産の確定
• 財産目録の作成
• 相続人全員の合意を得た遺産分割協議書を作成

まず、遺産分割協議では誰が相続人であるかということを確定する必要があります。
それは相続人が相続の当事者だからです。
相続人が確定したら、今度は相続財産を確定させます。この場合注意しないといけないのは、財産はプラスのものだけではないということです。
つまり、土地や建物といった不動産や株券、現金などはプラスの財産ですが、もし相続人に借金等がある場合には、それも相続するということです。
そのため相続人は、相続が開始した場合には、プラスの財産だけでなくマイナスの財産も把握する必要があります。
ここで財産がまとまると次は財産目録を作成し、被相続人の財産が確定します。
これに基づいて、どの財産を誰がどのくらい相続するのかということをまとめます。
次に合意を得た時点で相続人による署名と押印をして、遺産分割協議書が完成します。

相続した不動産の売却！遺産分割協議をする上での注意点

最後に遺産分割協議で注意をしないといけない点について、説明します。
不動産を複数の相続人が相続する場合には次の4つの方法があります。

• 現物分割
• 代償分割
• 換価分割
• 共有分割

現物分割というのは、1筆の不動産がある場合に、複数の相続人がいた場合には人数分で分筆するということです。
仮に相続人が2人いる場合には、1筆の土地を2筆に分割するということです。
代償分割は、相続人の1人が不動産を相続して、残りの相続人には、遺産協議で決まった持ち分に対応する金銭を支払うというものです。
たとえば、相続人が2人いる場合に1人が2,000万円相当の土地を単独で相続した場合は、その相続人はもうひとりの相続人に対して、相続分の現金を支払います。
そのため、代償分割は価格賠償ともいいます。
換価分割は、相続した不動産を売却して、相続の割合に応じて金銭を支払うという方法です。
相続人が2人いる場合に、土地が2,000万円で売却した場合には、売却代金を相続人で分配するということになります。
共有分割は、持ち分に従って権利を分割する方法です。
この場合、現物分割のように土地の所有面積が明確になっていないため、権利関係が複雑になるというデメリットがあります。
また、共有不動産は相続人の全員の同意が無いと売却ができず、処分が難しいため、不動産を分割する方法としてはおすすめできません。
次に遺産分割協議で注意したい点は、遺産分割協議のやり直しは避けるようにするということです。
もちろん、相続人全員の合意があれば、やり直しが可能です。
しかしながら、遺産分割協議をやり直すと税務上の事務がとても雑多になり、新規で贈与税や譲渡所得税の対象となります。
そういうリスクは様々な不利益を招くので、基本は一度の遺産分割協議で相続をまとめておくようにしましょう。
また、遺産分割協議がまとまったあとに、相続人の遺言書が見つかり、遺産分割協議の内容と遺言の内容が異なる場合は、遺産分割協議は無効になります。
ただし、遺言の発見後、遺産分割協議で遺言書と異なる内容を相続人全員で成立できれば、その遺産分割協議は有効とすることが可能です。
しかしながら、こういう状態になった場合には、相続人だけでなく、弁護士や司法書士、税理士などの専門家にもアドバイスをしてもらうことをおすすめします。

まとめ

相続した不動産の売却について解説しましたが、相続や遺産分割は極めて専門的内容であり、丁寧に進めていかないと、のちのトラブルになりかねません。
株式会社東武住販　山口店は山口県山口市で不動産売却をおこなっております。
相続などで不動産に関するお悩みがある場合はぜひ弊社にご相談ください。