不動産を売却するときに知っておきたい減価償却費とは？注意点を解説！

不動産を売却すると、売却した翌年に確定申告をしなければならない場合があります。
その計算の際に重要となるのが「減価償却費」です。
譲渡所得の計算の際に必要となる減価償却費とはどのようなものなのでしょうか。
山口県山口市で不動産売却をお考えの方に向けて、不動産売却の際に重要な減価償却について、計算方法や注意点を解説します。

不動産売却の税務申告における減価償却とは何か

不動産売却した場合に、利益が出ると、不動産売却をした翌年に確定申告（税務申告）をする必要があります。
その計算の際に「減価償却費」の項目がありますが、減価償却費について疑問に思う方もいらっしゃるのではないでしょうか。
まず、不動産を売却した場合に譲渡益があると、その譲渡益に対して譲渡所得税を納付する必要があります。
そのため、不動産を売却して譲渡益がでた場合には翌年に確定申告をして納税する義務があります。
この場合に納付する譲渡所得税は次の3つの税金の総称です。

• 所得税
• 住民税
• 復興特別所得税

これらの税金は、不動産を売却して譲渡益が出た場合に、不動産の保有期間に応じた税率で納付することになります。
例えば、1,000万円で取得した不動産を2,000万円で売却できた場合は「2,000万円-1,000万円=1,000万円」で1,000万円の譲渡益となります。
しかし、税法上は売却する際にかかった経費などを譲渡益から差し引いた金額が譲渡所得税の課税対象額となります。
この経費の対象となるのが取得費ですが、その取得費を一定年数に分けて必要経費にできるのが減価償却費で「建物の劣化をあらわす費用」となります。
一般的に不動産は土地と建物で構成されていますが、建物は年を重ねるごとに価値がなくなっていきます。
減価償却費は、毎年劣化していく金額を取得費用から計算して一定年数に分けて必要経費とするものです。
減価償却費の考え方は、マンションの場合、建物部分の価格は鉄筋コンクリート造だと法定耐用年数が70年なので、仮に建物部分の取得価格が700万円の場合毎年10万円を経費として計上することというものです。
なお、土地は建物のような構築物ではなく、劣化しないとされているため、減価償却費の対象にはなりません。
譲渡益が出た際の譲渡所得税の納税の手続きは売主がおこないますが、税理士にお願いすることも可能で、税理士に依頼する際には別途費用がかかります。

不動産売却で知っておきたい減価償却費の計算方法とは？

次に具体的に減価償却費を算出するにはどうしたらいいのか、説明します。
前述の通り、減価償却の対象となるのは、建物になります。
そのため一戸建てのような土地建物の場合は建物が減価償却の対象になりますし、マンションの場合も建物部分が減価償却の対象となります。
建物の減価償却費を算出するには、定額法と定率法という2つの方法があります。
定額法は、毎年同じ額を償却し、定率法は毎年同じ利率で償却する方法ですが、建物と平成28年4月以降に取得した設備などの構築物は定額法で計算することが決められていますので、ここでは定額法についてご説明します。
定額法による減価償却費の算出は次の式でおこないます。
減価償却費 = 建物購入代金×0.9×償却率×経過年数
次に建物購入代金と償却率、経過年数について説明します。

建物購入代金の計算方法

建物購入代金については、売買契約書を見ると土地の価格と建物の価格が表示されていますので、この内建物価格が建物購入代金に該当します。
ただし、売買契約を紛失してしまったという場合は、建物の消費税から逆算すると建物価格を算出することができます。
建物価格 = 消費税 ÷ 購入時の消費税率 + 消費税
なお、消費税はここ数年で税率が上がっていますので、各年の消費税をご確認ください。

■購入年月：消費税率

• 平成元年4月1日～平成9年3月31日まで：3%
• 平成9年4月1日～平成26年3月31日まで：5%
• 平成26年4月1日～：8%
• 令和元年10月1日～：10%

また、建物の消費税が記載されていない場合には、標準建築単価から計算する方法があります。
こちらは国税庁の平成29年分譲渡所得の申告のしかた（記載例）をご参照ください。

償却率について

償却率と建物法定耐用年数は下記のとおりです。

• 木造：法定耐用年数33年、償却率0.031
• 軽量鉄骨造：法定耐用年数40年、償却率0.025
• 鉄筋コンクリート(RC造)・鉄骨鉄筋コンクリート（SRC造）：法定耐用年数70年、償却率は0.015

経過年数について

経過年数は、売却した不動産の取得した日から売却した日の年数です。
なお、こちらで注意するべきは端数です。
例えば所有期間が半年以上であれば経過年数は1年になりますが、所有期間が10年5か月であれば所有期間は10年になります。
このように経過年数の6か月以上の端数は1年とし、6か月未満の端数は切り捨てるということを覚えておいてください。

不動産売却で知っておきたい減価償却費の注意点とは？

不動産を売却する際に売買契約書などがなくて建物の取得費がわからないということがありますが、その際は概算取得費が適用されます。
これは昭和27年以前の不動産売買取引に適応されるもので、不動産取得費は売却価格の5％となります。
そのため28年以降の売買については、「建物の標準的な建築価格表」や「市街地価格指数」などを参考にして取得費を算出します。
物件の購入金額が概算取得費よりも高額の場合は、概算取得費で計算すると損になるので、正確な購入金額を把握するためにも売買契約書は紛失しないように注意が必要です。
次に不動産を売却したけれども、売却益が出なかったということもあると思います。
これを譲渡損失といいますが、この場合も確定申告をすることをおすすめします。
損しても確定申告をするの？と思う方もいるかと思います。
例えばサラリーマンだと給与所得がありますが、譲渡損失がある場合には、給与所得と譲渡損失を合算して確定申告をします。
これを損益通算といいますが、給与所得と譲渡損失の2つの所得を合算して確定申告をするので、所得税や住民税が還付され、譲渡損失で発生した損失をカバーすることも可能です。
不動産取引による譲渡損失ついては、給与所得などの収入と合算して差し引くことが認められており、税法上は売却した年度をふくめた4年間にわたって損失を吸収していくことができます。

まとめ

不動産を売却する際には、税金がどのくらいかかるのかも気になるものでしょう。
譲渡益が出た場合は確定申告をして、譲渡所得税の納税が必要となります。
譲渡所得税がかかる譲渡所得の計算の際には減価償却が重要となります。
不動産に関するお悩みがある場合は不動産会社にぜひご相談ください。
株式会社東武住販　山口店は山口県山口市で不動産の売却のご提案やお手伝いをおこなっております。
不動産売却でお困りの際は株式会社東武住販　山口店にお気軽にお問い合わせください。