離婚が原因で不動産売却するときの注意点は？

不動産売却を検討する理由はさまざまですが、そのなかでも多く挙げられるものが「離婚」です。
離婚が原因で不動産売却をおこなう場合、住宅ローンの返済はどうするか、どちらかが住み続けるのかなど、考えなければいけないことがたくさんあります。
こちらの記事では、離婚が原因で不動産売却するときの注意点についてご紹介します。
山口県山口市で離婚による不動産売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

離婚が原因で不動産売却するときの注意点①売却のタイミング

離婚が原因で不動産売却するときの注意点の1つが、売却をするタイミングです。
離婚時に、夫婦で購入した一戸建てやマンションを売却することは珍しくありません。
離婚が原因で不動産売却をおこなう場合、どのようなタイミングでおこなうと良いのでしょうか。

夫婦で購入した不動産は財産分与の対象となる

離婚する際におこなわなければいけない手続きの1つが「財産分与」です。
財産分与とは、結婚生活で築いた財産を、離婚時に夫婦で分け合うことをいいます。
財産分与の対象となるものは預貯金や有価証券だけでなく、不動産や自動車なども含まれます。
そのため、夫婦で購入した一戸建てやマンションも、財産分与をおこなう際に分け合わなければなりません。
財産分与の方法は、以下の3つが挙げられます。

• 現物を分割する
• 売却して現金化する
• 相手の持分を買い取る

一戸建てやマンションを現物分割することは物理的に不可能ですので、不動産の財産分与は「不動産売却」か「持分買取」のいずれかでおこなうことが一般的です。

売却のタイミングは離婚後におこなうと良い

離婚が原因で不動産売却するときは、「離婚後」におこなうと良いでしょう。
離婚前に不動産売却をして売却代金を分け合うと「贈与」とみなされてしまい、財産を受け取る側に贈与税が課税されてしまいます。
一方、離婚後に売却する場合は、財産分与として扱われますので、贈与税がかかりません。
無駄な出費を避けることができますので、離婚が原因で不動産売却をおこなう際は、離婚前でなく離婚後に売却を進めていくのが一般的です。
ただし、売却する不動産を夫婦の共有名義で購入している場合、両者の合意がなければ売却することができません。
離婚後に連絡が取れず売却が進まないといったリスクがありますので、売却のタイミングを後回しにせず、早めの対応を取るようにしましょう。

離婚が原因で不動産売却するときの注意点②オーバーローン

離婚時に不動産売却するときの注意点の2つ目が「オーバーローン」です。
オーバーローンとは、住宅ローンの残債が売却額を上回っている状態のことをいいます。
残債があり、オーバーローンとなる可能性が高い場合は、売却方法に注意が必要です。

住宅ローンを完済しなければ不動産を売却できない

「所有している不動産は好きなタイミングで売却できるのでは？」とお考えの方もいらっしゃるかと思います。
しかし、住宅ローンを利用して購入した不動産は、ローンを完済したうえで、抵当権を抹消しなければ売却できません。
そのため、オーバーローンの状態で不動産売却する場合は、自己資金などを準備して不足分を返済する必要があります。

任意売却を検討する

オーバーローンの際に検討する売却方法の1つが「任意売却」です。
任意売却とは、住宅ローンなどが残った不動産を、金融機関の許可を得て売却する方法のことをいいます。
金融機関の許可を得ることができれば、通常の不動産売却を進めていくことが可能です。
ただし、任意売却の場合、売却後も返済を続けなければいけません。
そのため、売却後の返済方法については、夫婦間で協議をおこなう必要があります。

離婚が原因で不動産売却するときの注意点③媒介契約

媒介契約とは、不動産会社に売却の仲介を依頼する際に締結する契約のことです。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、どの契約を締結したかによって、売却の結果が左右されることもあります。
最後に、それぞれの媒介契約の注意点について確認していきましょう。

一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社と同時に締結することができる契約です。
また、買主をご自身で見つけてきた場合は不動産会社を通さずに直接契約ができるなど、3つの契約のなかではもっとも制限が少ない契約形態だといえます。
ただし、一般媒介契約では、レインズへの登録義務や販売状況の報告義務が不動産会社に対して課されることはありません。
そのため、販売状況を把握することが難しくなりますのでご注意ください。

専任媒介契約

専任媒介では、ご自身で見つけた買主と直接契約を締結することは可能ですが、1つの不動産会社としか媒介契約を結ぶことができません。
その一方で、媒介契約締結日の翌日から7日以内にレインズに物件を登録すること、販売状況を2週間に1回以上報告することが、不動産会社に義務として課されています。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約では、1つの不動産会社としか媒介契約を締結できないことにくわえて、ご自身で見つけた買主と直接売買契約を締結することもできなくなります。
ご親戚や友人が不動産を購入する場合でも、媒介契約を締結する不動産会社を通じて取引しなければいけません。
ただし、契約締結日の翌日から5日以内のレインズへの登録と、1週間に1回以上の販売状況報告が、義務として不動産会社に課されます。

レインズの物件登録には注意が必要

専任媒介契約・専属専任媒介契約では、レインズへの物件登録義務が不動産会社に対して課されます。
レインズとは、不動産会社が利用している不動産の情報ネットワークシステムのことです。
不動産会社は、レインズに登録されている全国の物件情報を閲覧することができます。
そのため、媒介契約を締結している不動産会社以外から情報が出回ってしまい、売却している事実が知られてしまう可能性がありますので注意が必要です。
周囲に知られずに売却したい場合は、「広告掲載禁止」という条件をつけるようにしましょう。
広告掲載禁止とすれば、インターネットや折込チラシに物件情報を掲載できなくなりますので、情報拡散防止の対策として効果的です。

不動産会社の買取を利用する

不動産の買取とは、不動産会社が買主となる売却方法のことをいいます。
通常の不動産売却では、媒介契約締結後に不動産会社が売却活動をおこない、買主を探します。
一方、不動産の買取では、インターネットや広告を利用した売却活動を実施しません。
そのため、近所の方などに売却している事実を知られずに売却することが可能です。
また、通常の不動産売却では3か月から半年程度の期間がかかると言われていますが、買取では、買取価格に納得すればすぐに契約に移りますので、2週間から1か月程度で売却を終わらせることができるでしょう。
「離婚がきっかけで不動産売却している事実を誰にも知られたくない」「早く不動産を売却したい」とお考えであれば、「株式会社東武住販　山口店」までお気軽にお問い合わせください。

まとめ

今回は、離婚が原因で不動産売却するときの注意点についてご紹介しました。
売却のタイミングやオーバーローン、締結する媒介契約など、離婚時に不動産を売却する際にはさまざまな注意点に気を付けなければいけません。
注意点を見落としてしまうと、スムーズな売却ができない、売却後にトラブルになってしまうといったリスクが高まってしまいます。
離婚が原因で不動産売却をおこなう際は、不動産会社と相談しながら売却方法を決めていくと良いでしょう。
「株式会社東武住販　山口店」では、山口県山口市を中心に、不動産売却の中でも特に不動産買取に力を入れております。
お困りごとがございましたら、お気軽にお問い合わせください。