不動産売却前の解体の流れとは?解体にかかる費用相場やデメリットもご紹介

2022-08-30

不動産売却前の解体の流れとは?解体にかかる費用相場やデメリットもご紹介

この記事のハイライト
●解体費用は建物規模・立地・時期にほかに特殊な状況の有無で決まる
●解体準備として、音や振動の影響がある近隣住民への挨拶回りも大切
●解体したら元に戻せないので、デメリットが多いなら解体せずそのまま活用する

古い家が建っている土地は解体して売却したほうが良いと考える方も多いのではないでしょうか。
解体は必ずすべきものではありませんが、解体費用の相場や解体作業の流れ、デメリットを知っておくことはとても大切です。
山口県山口市で不動産の解体をご検討中の方は、ぜひ本記事を参考にしてみてください。

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売却する際の家の解体費用相場に大きく影響する要因とは

売却する際の家の解体費用相場に大きく影響する要因とは

解体費は建物の大きさや状況など、いくつかの条件によって金額が変動します。

売却する際の家の解体費用相場を決める要因

人件費などの基本コストは会社によって異なりますが、そのほかにも費用相場に影響する要因があります。
建物の構造による解体費用
木造:坪単価4~5万円
鉄骨造:坪単価6~7万円
鉄筋コンクリート造:坪単価6~8万円
延床面積の広さ
延床面積100平米の建物は坪換算すると30坪ですから、そこへ建物の構造ごとの坪単価を掛ければ、おおよその解体費用が計算できます。
上記の木造建物の例なら、30坪 x 木造坪単価4~5万円 = 120~150万円 となります。
注意すべき点として、延床面積が同じなら2階建てよりも平屋のほうが解体費用が高額になることです。
その理由は、解体でお金がかかるのは屋根や基礎であり、同じ延床面積なら平屋のほうが屋根も基礎も面積が広くなるためです。
重機が入りづらい立地
解体現場へ続く道が狭い場合には、重機搬入や解体した建材の運び出しにも手間がかかります。
現場の前の道が狭いと運搬車両の駐車に困り、さらに車などの往来が多い場合には警備員が必要になります。
もしも、隣家との距離が狭いのであれば足場が組みづらくなり、小さな重機しか使えない可能性もあります。
施工時期が繁忙期
解体現場が多い12~3月は解体業界の繁忙期にあたるため、解体費用の単価が高い時期です。
その理由は、年度末には公共工事の解体現場が増える傾向にあり解体業界の人手や重機が不足します。
また、1月1日時点で更地なら次の年度は固定資産税が上がるため、建物の解体を1月1日以降に意図的に調整する場合もあります。
反対に、4~11月は閑散期にあたるため解体費用の単価が下がり価格交渉もしやすくなるので、解体コストを抑えたいのであれば施工時期にも注目しましょう。

売却する際の家の解体費用以外にかかるその他の費用

解体費用相場に影響するそのほかの要因として、以下のようなものもあります。
建材にアスベストを含む
アスベストという石綿を建材から除外する規制は段階的でしたが、1975年頃から始まって2006年を境に含有基準への規制が大幅に厳しくなりました。
アスベストが含まれるかの判断は自分でせずに、解体業者などの専門家の事前調査や見積もり査定で判断するべきものだと覚えておきましょう。
外構や庭が複雑で大規模
建物建築部分と駐車スペースの高低差を隔てる擁壁、カーポートの土間や支柱などの工作物、花壇や植栽などの人工造形物などは、解体の労力が上がるため費用がかかる場合があります。
地中に埋設物がある
地中梁や井戸などの埋設物、地下室などの地下工作物がある場合も、作業内容が変わるので費用が上がる傾向にあります。
気候変動で作業が止まる
梅雨の雨天が多い時期や台風が頻発する時期、積雪が多い時期なども同様に、通常の工事よりも労力を要するため、費用に影響すると考えられます。

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売却する際の家の解体作業の流れや解体費用の補足について

売却する際の家の解体作業の流れや解体費用の補足について

それでは、解体見積もり以降から解体作業終了までの流れをご紹介します。

売却する際の家の解体作業の流れ①解体準備

解体作業によって近隣住民へ影響があるものに、音や振動・重機の往来・砂ぼこり・においや害虫などがあります。
そのご理解を得るためにも、近隣住民へ解体工期や作業時間帯などのスケジュール説明を含む挨拶回りは欠かせません。
場合によりクレームなどで近隣対策費がかかることもあるので、はじめの丁寧な対応は費用を抑えるのにも有効です。

売却する際の家の解体作業の流れ②解体工事

解体建物は、解体作業期間中防音シートで包み、騒音や埃、解体建材の破片などが広がらないような状態を保ちます。
解体作業のおおまかな工程は、はじめは足場や養生シートの設置、次に建物の内装部分の解体、最後に建物の躯体や基礎部分の解体という順番でおこないます。

売却する際の家の解体作業の流れ③廃材処理・整地

解体作業が終われば、木材やそのほかの建材・キッチンやバスユニットなどの住宅設備・砕いたコンクリートガラなどに分けて、それぞれの廃棄方法で処理します。
不要残置物の処分や庭木の伐採撤去など、解体以外の工事を減らせばその分だけ解体費用は安くなりますので、自分でできることは事前に片付けておきましょう。
解体が終わり、地中になにか埋まってないかを確認し、何も問題が無ければ土地を平らに整地し、敷地内へのライフラインの取込み位置が分かるようにペンキや杭などで目印をすれば終わりです。

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売却する際の解体費用負担やデメリットとは

売却する際の解体費用負担やデメリットとは

家の売却をする際に、築年数の古い建物は必ずしも解体したほうが良いわけではありません。

売却する際の解体費用負担以外のデメリット①税金が約4倍になる

1月1日時点で更地になっているなら、次の年度の固定資産税は200平米までが約4.2倍になってしまいます。
更地の上に建物が建つと「住宅用地の特例」が適用され、200平米までなら課税標準額が固定資産がの6分の1に、都市計画税の課税標準額は3分の1に、200平米を超える部分にも3分の1および3分の2に減免されます。
一方で、更地の課税標準額には「負担調整措置」があり負担水準の約70%に減免されます。
つまり、解体して更地にすると建物が建っていることで減免されていた固定資産税等の課税標準額が元に戻る(6倍 x 70% = 4.2倍)からです。

売却する際の解体費用負担以外のデメリット②再建築不可の制限

新たな建物が建築できるかどうかは、建築基準法・都市計画法・道路法などの法律要件を満たすかどうかで決まります。
現状の建物がそれらを満たさなければ、いまの建物が残る限りは家として認められますが、一旦解体してしまうと再建築ができません。
つまり、再建築不可の土地を更地にすれば、この先は住宅用地ではなく駐車場や資材置き場などにしか使えなくなるのです。

売却する際の解体費用負担以外のデメリット③解体費が負担になる

多くのマイホームの延床面積は100平米(30坪)前後ありますので、木造の家を解体するなら120~150万円の費用がかかります。
さらに、解体重機などが入りづらい場所やそのほかの工事が必要になれば解体費用はさらに高くなります。
更地が売れるかどうかや次の購入者が解体を必要としているかも分からない状況で、解体費用を負担するのは大きなデメリットになるでしょう。

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まとめ

今回は、不動産を売却する際の解体費用の相場やデメリットについてご紹介しました。
解体費用には相場がありますが、建物の構造や立地や時期などによって変動しますので、事前に確認をしておきましょう。
山口県山口市の「株式会社東武住販 山口店」は、不動産の解体や買取で地域の方をサポートしていますので、ご不明な点があればぜひ弊社までお気軽にお尋ねください。

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