不動産売却における心理的瑕疵とは何か？告知義務が与える影響について

不動産を売却する際には、必ずしも万全の状態での売却であるとは限りません。
不動産売買において売主も買主も気にする項目の一つに、告知義務などの心理的瑕疵があるのではないでしょうか。
気にされない方もいるかとは思いますが、おそらく多くの方が気にされる項目と言えるでしょう。
しかし、心理的瑕疵がどのような内容なのか詳しく把握できている方はあまり多くはないのではないでしょうか。
そこで、ここでは不動産売却における心理的瑕疵とは何か、告知義務は売却においてどのような影響を与えるのかについて解説していきます。
自分が心理的瑕疵の不動産を売却する際の対策にもなる内容です。
山口県山口市にて不動産売却をご検討中の方は、最後までご確認ください。

不動産売却における心理的瑕疵とは何か

不動産における心理的瑕疵とは、その物件において発生した自殺や他殺による人の死に関する事件が起きた物件で、物件自体が悪いのではなく心理的にその不動産に対して嫌悪感を抱いてしまう状態のことを言います。
心理的瑕疵の内容についてもう少し詳しく解説していきます。

心理的瑕疵となるケース

不動産における心理的瑕疵は、「事故物件」と呼ばれることもあります。
心理的瑕疵に該当するケースとしては、他殺や自殺、火災などの災害によってその不動産で人が亡くなってしまった場合があります。
一方、老衰による自然死や転倒などによる事故死に関しては、心理的瑕疵として該当しない場合がほとんどです。
しかし、ニュースなどのマスメディアによって死亡したことが取り上げられ、心理的影響が大きくなってしまうと心理的瑕疵のある不動産とされてしまうこともあります。
また、マンションにおいては、該当の部屋では死亡事例はないとしても建物全体で死亡事例が発生する場合があります。
この場合でも、事件や事故の内容によってメディアに取り上げられて広く認知されてしまっていると心理的瑕疵と判断されてしまう可能性があります。
このように、該当物件のみならず周辺の状況によっても影響があり、場合によっては近くに反社会勢力の事務所があるなどの場合にも心理的瑕疵となる可能性があります。

国土交通省によるガイドラインの策定

心理的瑕疵と言っても今までは明確な判断基準がなかったため、安心して取引ができるようにするために、2021年10月には、国土交通省によって心理的瑕疵についてのガイドラインが策定されました。
ガイドラインが策定されたことによって、心理的瑕疵による明確な基準ができたため、買主も安心して取引をおこなうことができるようになりました。

不動産売却における心理的瑕疵が与える影響とは

心理的瑕疵がある物件は売却するときにどのような影響があるのでしょうか。

相場価格よりも下がる

売却する不動産に心理的瑕疵が含まれていると、買主としては通常の不動産と比べると買いづらくなってしまいます。
このような状態で、相場価格で売却をしていると、ほとんど反響もなく、なかなか売れない不動産となってしまいます。
そのため、心理的瑕疵がある不動産は相場よりも価格を下げて売却する必要があります。
殺人や自殺などに該当する不動産の場合の売却では、相場価格から2～3割下げた価格設定が必要となるでしょう。

建物の清掃やリノベーションが必要

心理的瑕疵のある不動産ではそのままの状態では売却することはできません。
この場合には、特殊清掃やリノベーションをしてその建物で生活をしても問題ない状態にしないと売却するのは難しいでしょう。
そのため、特殊清掃やリノベーション費用をかけて売却することとなりますが、心理的瑕疵がある時点で2～3割は相場価格から下げて売却しないと売りにくいため、工事費用を回収することは難しいです。
また、場合によっては建物を解体して更地の状態にして売却したほうが良い場合もあります。
築年数の経っている一戸建ての場合には、解体して更地として売却することを検討してみてはいかがでしょうか。

ガイドライン策定による影響

2021年10月に心理的瑕疵に関するガイドラインが策定されました。
このガイドラインによって、心理的瑕疵による売却の基準や取り組み方の一定の指針ができました。
しかし、ガイドラインが策定されてから、今まで心理的瑕疵を告知しないといけなかった不動産もその必要が無くなったりするので、不動産の価値が少し変わる可能性も考えられます。
今後も市場での心理的瑕疵の反応を確認していく必要はあるでしょう。

心理的瑕疵のある不動産売却で必要な告知義務とは

不動産売却において心理的瑕疵のある物件となってしまった場合には、告知義務が設けられます。

告知義務とは

告知義務とは、該当不動産において、発生した心理的瑕疵の内容を買主が購入するかどうかの判断に少なからず影響を与える恐れがある情報を買主に伝えないといけない義務です。
心理的瑕疵を告げる場合には、国土交通省のガイドラインにも内容が記載されておりますが、発生時期や発覚時期、場所や死因など取引に影響があると考えられる内容は伝えないといけません。

告知義務が不要な場合

人の死に関する内容は基本的には心理的瑕疵として告知義務があります。
しかし、全てを告知することは所有者の売却に関するリスクが大きすぎるとの観点から、老衰などの自然死や病死、階段からの転落やヒートショックなど日常生活内における事故死による場合には、原則告知する必要がありません。
また、殺人や自殺による死亡でも、隣接する部屋や不動産、通常使用しない共用部分で発生した場合は告知義務が生じることはありません。

告知義務の注意点

告知義務には、発生日時や発生場所、状態などを伝える義務がありますが、亡くなった方の氏名や住所などの個人情報に関する内容は伝える必要はありません。
不動産売却において、買主の判断を左右する重要な内容のため、告知をせずに取引し後々に告知義務のある心理的瑕疵があると発覚した場合には訴訟問題に発展する可能性がありますので、告知し忘れることや隠すことがないようにしましょう。
該当する不動産や周辺で心理的瑕疵に関する情報がある際には、売却依頼時に必ず不動産会社に相談するようにしましょう。

まとめ

人の死は日々発生しているため、今後心理的瑕疵の内容が変更される可能性も考えられますが、現状では、殺人や自殺などの死に関する内容は告知義務として買主に伝える必要があります。
心理的瑕疵があると売却価格を下げざるをえなくなるため、隠したくなる気持ちもあるかと思いますが、隠すと後々のトラブルになりますので、必ず隠さずに売却するようにしましょう。
場合によっては告知義務の生じないケースもあります。
心理的瑕疵に関する内容が該当する不動産である場合には、必ず全て不動産会社に話しましょう。
相談した結果、告知する必要があるかどうか不動産会社と一緒に決めて売却を進めていくようにしていきましょう。
山口県山口市にて不動産の売却を検討中の方は、まずは株式会社東武住販山口店にご相談ください。